บ้านขายยาก สังคมสูงวัย-คนรุ่นใหม่ไม่ซื้อ ใช้เวลา 4 ปี ระบายสต็อก

SCB EIC รายงานว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยกรณีที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เพิ่มเติม ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต้องใช้เวลา 4 ปีขึ้นไปในการระบายสต็อก นานขึ้นจากก่อนปี 2023 ที่ใช้เวลาราว 2 ปี

 

โครงสร้างประชากรกดดันกำลังซื้อที่อยู่อาศัย

 

นอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจแล้ว โครงสร้างประชากรไทยที่มีสัดส่วนประชากรวัยแรงงานลดลง มีแนวโน้มส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย

 

โดยสัดส่วนประชากรวัยแรงงานลดลง มีแนวโน้มส่งผลกระทบทางตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ทั้งกลุ่ม First-jobber และกลุ่มที่เพิ่งเริ่มทำงานได้ไม่นานนัก ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก รวมถึงกลุ่มที่ทำงานมาในระยะหนึ่ง ซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยหลังที่สอง

 

นอกจากนี้ ยังมีผลกระทบทางอ้อม โดยสัดส่วนของประชากรวัยพึ่งพา เทียบกับประชากรวัยทำงานปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นความเสี่ยงที่ประชากรวัยแรงงานต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลประชากรวัยสูงอายุ ส่งผลให้โอกาสในการครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองของประชากรวัยแรงงานลดลง 

 

อีกทั้งทัศนคติและการวางแผนด้านการเงินของประชากรวัยแรงงานในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการ “เช่าที่อยู่อาศัย แทนการซื้อ” ก็กระทบต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยเช่นกัน

 

การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร ทั้งสัดส่วนประชากรสูงอายุเพิ่มขึ้น ประชากรเกิดใหม่ลดลง รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ไม่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม กระทบตลาดที่อยู่อาศัยในต่างประเทศแล้ว 

 

โดยพัฒนาการในต่างประเทศสะท้อนโอกาส และความท้าทายที่ตลาดที่อยู่อาศัยไทยต้องเผชิญ

 

ญี่ปุ่น : โครงสร้างประชากรที่สัดส่วนประชากรสูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นำมาสู่ปรากฏการณ์บ้านว่างในญี่ปุ่น (Akiyas) ส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ขยายมาสู่การให้บริการที่อยู่อาศัยพร้อมการดูแลตลอดชีวิตอย่างครบวงจร และสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น

 

จีน : วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่รุนแรงส่งผลให้ชาวจีนมีความกังวลเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยที่ลดลง และ GenZ ในเขตเมืองของจีนมีแนวโน้มรอรับมรดกที่อยู่อาศัยจากครอบครัว โดยผู้ประกอบการขยายมาสู่การให้บริการที่อยู่อาศัยพร้อมการดูแลตลอดชีวิตอย่างครบวงจร และยกระดับไปสู่การสร้างเมืองสำหรับผู้สูงอายุ

 

สหรัฐอเมริกา : ผู้ประกอบการปรับโมเดลธุรกิจรับข้อจำกัดในการครอบครองที่อยู่อาศัย ทั้งรูปแบบการขายขาด และการขายแบบ Rent-to-Own (RTO) รวมถึงยังมีรูปแบบอื่น ๆ เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ไม่ต้องการครอบครองที่อยู่อาศัย เช่น การเช่าระยะสั้นและระยะยาว สิทธิการอยู่อาศัยตลอดชีพ อีกทั้ง ตลาดประชากรสูงอายุในสหรัฐอเมริกามีขนาดใหญ่ เป็นโอกาสให้พัฒนา Senior housing หลากหลายรูปแบบ

 

ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์รับตลาดที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป

 

ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์ ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดยเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม ตลอดจนรับมือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร และวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่

 

เร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม ด้วยการปรับโมเดลธุรกิจไปสู่รูปแบบ Rent-To-Own (RTO) เพื่อช่วยลดข้อจำกัดของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่เผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ

 

รวมถึงการปรับรูปแบบที่อยู่อาศัยเหลือขายไปเป็นให้เช่า หรือพัฒนาโครงการใหม่ให้เช่าในรูปแบบ Serviced apartments หรือ Serviced condo โดยเฉพาะในบางทำเล เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา ที่ยังมีความต้องการเช่า

 

พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบที่สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร เช่น การออกแบบและก่อสร้างที่สามารถต่อเติมหรือดัดแปลงให้สอดรับกับการอยู่อาศัยเมื่อมีอายุมากขึ้น

 

นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการในทำเลรอบนอกพื้นที่ใจกลางเมือง หรือไกลออกไป และต่างจังหวัดที่ไม่ใช่หัวเมืองเศรษฐกิจ และการท่องเที่ยว ควรเป็นไปอย่างระมัดระวัง เนื่องจากอาจเผชิญสถานการณ์ประชากรวัยแรงงานย้ายถิ่นฐาน

 

พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเจาะตลาดผู้สูงอายุชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพเติบโต และมีกำลังซื้อสูง โดยอาจนำเสนอโมเดลธุรกิจรูปแบบการเช่าระยะยาว และสิทธิการอยู่อาศัยตลอดชีพ

 

ภาครัฐต้องสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย รองรับสังคมผู้สูงอายุ และแนวโน้ม “เช่าที่อยู่อาศัย แทนการซื้อ” อาจออกมาตรการจูงใจให้ภาคเอกชนลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ และบริการที่สนับสนุนการอยู่อาศัย มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อรองรับการปรับปรุงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ

 

รวมถึงส่งเสริมมาตรการสินเชื่อ Reverse mortgage ให้แพร่หลาย ทั้งในรูปแบบการจูงใจและการลดข้อจำกัด เช่น การประเมินราคาที่อยู่อาศัยอย่างเหมาะสม การผนวกสิทธิการได้รับบริการดูแลผู้สูงอายุเข้ากับผลิตภัณฑ์สินเชื่อ การสร้างความรู้ความเข้าใจในผลิตภัณฑ์สินเชื่อ

 

อาจพิจารณาออกมาตรการกระตุ้นตลาดเช่าที่อยู่อาศัย เช่น มาตรการส่งเสริมการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว มาตรการจูงใจให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย หรือผู้ครอบครองบ้านว่าง หันมาปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ดังตัวอย่างในแคนาดา ที่มีการใช้มาตรการ Empty Homes Tax ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นให้เกิดการนำบ้านว่างออกมาปล่อยเช่ามากขึ้น และส่งผลให้บ้านว่างในแวนคูเวอร์ลดลงถึง 25% ซึ่งจะเป็นการนำทรัพยากรที่อยู่อาศัยมาใช้ให้เกิดประโยชน์ และสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ