อสังหาฯ ภูเก็ตขุมทรัพย์แสนล้าน แต่คนท้องถิ่นต้องแบกโจทย์ใหญ่

ภูเก็ตไม่ใช่แค่เกาะท่องเที่ยวที่คนทำงานรุ่นใหม่นึกถึงเมื่อต้องการพักร้อนอีกต่อไป เพราะในมุมธุรกิจ เกาะแห่งนี้คือหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ

 

ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เผยว่าภูเก็ตมีขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหญ่เป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ และปริมณฑล

 

ปัจจุบันมีอสังหาฯ รอขายมูลค่า 194,545 ล้านบาท และมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 12.921 ล้านบาท สูงกว่าพื้นที่อื่น 
 

ขุมทรัพย์ที่ยังมีผู้พัฒนาเดินหน้าลงทุน

 

แรงดึงดูดสำคัญของตลาดนี้คือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ซึ่งหมายถึงรายได้ค่าเช่าต่อปีเมื่อเทียบกับราคาซื้อ ซึ่งภูเก็ตและพัทยาอยู่ในกลุ่มที่ให้ผลตอบแทนราว 8-10%  

 

ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในภูเก็ตครึ่งแรกปี 2569 เพิ่มขึ้น 44.8% และต่างชาติครองสัดส่วน 67% ของตลาด

 

โดยทำเลชายฝั่งตะวันตก เช่น บางเทา เชิงทะเล ลายัน และกมลา เป็นพื้นที่ที่ผู้พัฒนาแข่งขันกันสูง 

 

ขณะที่ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ วางแผนเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ 2 โครงการในปี 2569 มูลค่ารวม 3,500 ล้านบาท และอีก 7 โครงการในปี 2570-2571 มูลค่ารวมกว่า 8,150 ล้านบาท 

วาดิม บุคคาลอฟ (Vadym Bukhkalov) ผู้ก่อตั้ง VillaCarte Group ที่มีLayan Verde โครงการเรือธงของ VillaCarte Group ในจังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า ที่"บางเทา" มีตัวเลขที่น่าสนใจ เพิ่มมากขึ้นเมื่อพิจารณาในตลาดระดับบน 

 

โดยบางเทาคิดเป็น 52.3% ของยูนิตที่อยู่อาศัยที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันทั่วภูเก็ต แต่คิดเป็น 64.2% ของมูลค่ารวม สะท้อนให้เห็นว่าพื้นที่ดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยมูลค่าสูงกระจุกตัวอยู่เป็นจำนวนมาก 

 

จากโครงการระดับ Premium ที่สำรวจทั้งหมด 60 โครงการทั่วภูเก็ต มี 31 โครงการตั้งอยู่ในบางเทา รวมถึง 8 โครงการในลายัน

 

นอกจากนี้ บางเทายังเป็นที่ตั้งของยูนิตระดับ Lux และ Lux+ ที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันถึง 58.6% ของทั้งเกาะ

 

เมื่อโครงการมูลค่าสูงจำนวนมากกระจุกตัวอยู่ในบางเทา การสร้างความแตกต่างจึงเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้น และมีความสำคัญมากขึ้นเช่นกัน

สัญญาณชะลอตัวที่ต้องจับตา

 

อย่างไรก็ตาม ความร้อนแรงไม่ได้พุ่งขึ้นเส้นตรง เมธาพงศ์ อุปัติศฤงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ระบุว่า ปี 2567 ตลาดมีอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) หรือความเร็วในการขายหน่วยที่เปิดตัว อยู่ในระดับสูงมาก

 

แต่ปี 2568 ทิศทางตลาดเริ่มลดความร้อนแรงลง ขณะที่อุปทานยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะป่าตองและเชิงทะเล ซึ่งมีคอนโดมิเนียมจำนวนหนึ่งนำไปบริหารในรูปแบบโรงแรม ทำให้การแข่งขันด้านห้องพักเข้มข้นขึ้น 

 

มีตัวเลขที่ยังสะท้อนอีกมุมหนึ่งว่า ครึ่งแรกปี 2569 มีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเพียง 3 โครงการ รวม 1,196 ยูนิต ลดลง 56.8% จากครึ่งหลังปี 2568 เพราะหลายโครงการก่อสร้างล่าช้าหรือยังไม่พร้อมส่งมอบ 

อีกด้านของเหรียญ: นอมินีและพื้นที่สาธารณะ

 

เมื่อทุนต่างชาติเข้ามาจำนวนมาก คำถามเรื่องการถือครองที่ดินและธุรกิจผ่านนอมินี (ผู้ถือหุ้นหรือถือกรรมสิทธิ์แทนคนต่างด้าว) จึงตามมา

 

ช่วงปี 2569 ภาครัฐเพิ่มความเข้มงวดอย่างชัดเจน นายกรัฐมนตรีลงพื้นที่ติดตามปัญหาการบุกรุกพื้นที่สาธารณะหาดบางเทา ต.เชิงทะเล อ.ถลางเมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2569 และย้ำว่ารัฐบาลจะไม่ปล่อยให้การใช้นอมินีหรือช่องว่างทางกฎหมายกลายเป็นภัยคุกคามประชาชน

 

วันที่ 11 กรกฎาคม 2569 รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทยลงพื้นที่ตรวจสอบโรงแรมและสถานประกอบการที่ถูกร้องเรียนในภูเก็ต

 

ทั้งเรื่องการถือครองกิจการผ่านนอมินีและการขออนุญาตก่อสร้างต่อมาในวันที่ 8 กรกฎาคม 2569 กรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) จับกุมผู้ต้องหาชาวต่างชาติตามหมายจับศาลอาญา ในคดีนอมินีที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจให้เช่าวิลล่าหรูในภูเก็ต 

 

ด้านผู้ประกอบการ ตลาดเริ่มมองหาทางเลือกที่ถูกกฎหมายมากขึ้น นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตระบุว่า ผู้ประกอบการใช้วีซ่าพำนักระยะยาว LTR (Long-Term Resident Visa) ดึงต่างชาติให้อยู่และลงทุนในระยะยาว พร้อมจับตา "ทรัพย์อิงสิทธิ" เป็นทางเลือกใหม่ของกลุ่มลูกค้าจีนในการซื้อพูลวิลล่า แทนการใช้นอมินี