ASWรุกหนัก3ทำเล กรุงเทพ EEC ภูเก็ต จ่อโอนเดอะไทเทิลเฮอริเทจ 6 พันล้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตกำลังเปลี่ยนบทบาทจากตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อคนไทย สู่ตลาดที่เชื่อมโยงกับกำลังซื้อจากทั่วโลก โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาท่องเที่ยว พักระยะยาว และมองหาบ้านพักตากอากาศหรือบ้านหลังที่สองในประเทศไทย

 

PostToday ได้พูดคุยกับ นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW ถึงทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 

 

โดยเฉพาะการขยายพอร์ตของ THE TITLE ในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งปัจจุบันกลายเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนการเติบโตของกลุ่มบริษัท

 

นายกรมเชษฐ์มองว่า การเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ หากเป็นการซื้อและลงทุนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ถือเป็นเรื่องที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศไทย

 

เพราะไม่ได้สร้างเพียงรายได้ให้กับผู้พัฒนาโครงการ แต่ยังเชื่อมโยงไปถึงธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม ร้านอาหาร การเดินทาง และบริการต่างๆ ในพื้นที่

 

โดยเฉพาะภูเก็ต ซึ่งมีจุดแข็งด้านการท่องเที่ยวและมีตลาดต่างชาติหลากหลาย ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยไม่ได้มาจากการเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว แต่มีลูกค้าจำนวนหนึ่งซื้อเพื่อใช้เป็นบ้านพักตากอากาศหรือบ้านหลังที่สอง

 

จากข้อมูลของ TITLE ในช่วงที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายประมาณ 1,000 กว่ายูนิตต่อปี ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยอยู่ในระดับประมาณ 7 ล้านบาทต่อยูนิต 

 

โดยบริษัทไม่ได้วางตำแหน่งสินค้าให้เป็นตลาดราคาถูก แต่เน้นผลิตภัณฑ์ระดับพรีเมียมในกลุ่มประมาณ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นระดับราคาที่บริษัทมองว่ายังมีโอกาสเติบโตจากกำลังซื้อของต่างชาติ

ห่วง “กลุ่มเทา” กระทบต่างชาติคุณภาพ

 

อย่างไรก็ตาม ประเด็นที่ผู้บริหารมองว่ารัฐควรให้ความสำคัญ คือการแยกระหว่าง “นักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาอย่างถูกต้อง” กับกลุ่มบุคคลหรือทุนที่เข้ามาทำธุรกิจผิดกฎหมายหรือมีพฤติกรรมที่สร้างผลกระทบต่อสังคม

 

ในมุมของ ASW การจัดการกลุ่มทุนสีเทาอย่างจริงจังจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาดมากกว่าการใช้มาตรการที่กระทบชาวต่างชาติทั้งหมด เ

 

พราะหากเกิดภาพเหมารวมว่า “ต่างชาติ” เป็นปัญหา อาจทำให้กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและเข้ามาท่องเที่ยวอย่างมีคุณภาพได้รับผลกระทบไปด้วย
 

ประเด็นดังกล่าวจึงไม่ควรเป็นการปิดกั้นการเข้ามาของต่างชาติ แต่ควรเป็นการยกระดับระบบตรวจสอบและบังคับใช้กฎหมายให้มีประสิทธิภาพ

เพื่อให้ไทยสามารถรักษาสมดุลระหว่างการเปิดรับเงินลงทุนจากต่างประเทศกับการป้องกันธุรกิจผิดกฎหมาย

 

โดยคอนโดมิเนียมเปิดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในสัดส่วนตามกฎหมาย และในกรณีการซื้อกรรมสิทธิ์แบบ Freehold จะต้องมีหลักฐานทางการเงินตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง

 

ต่างชาติซื้อเพื่ออยู่จริง ดันตลาด “บ้านหลังที่สอง”

 

นายกรมเชษฐ์อธิบายว่า พฤติกรรมของลูกค้าต่างชาติในภูเก็ตแตกต่างจากตลาดกรุงเทพฯ อย่างมีนัยสำคัญ เพราะลูกค้าจำนวนหนึ่งไม่ได้ซื้อเพื่อขายต่อ แต่ซื้อเพื่อเข้ามาพักอาศัยเป็นระยะเวลานาน

 

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือกลุ่มลูกค้าที่ต้องการหนีอากาศหนาว หรือกลุ่มที่ต้องการมีบ้านพักในเมืองท่องเที่ยวระดับโลก โดยภูเก็ตสามารถตอบโจทย์เรื่องการเดินทาง ที่พักอาศัย และไลฟ์สไตล์ได้พร้อมกัน

 

ในมุมของผู้บริหาร หากต้องจ่ายค่าที่พักโรงแรมระดับหลักหมื่นบาทต่อคืนในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่สองอาจมีความคุ้มค่ามากกว่าในระยะยาว

 

จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมีฐานลูกค้าต่างชาติที่แตกต่างจากตลาดทั่วไป

TITLE เครื่องยนต์ใหม่ ดันรายได้ ASW

 

ปัจจุบัน ASW ถือหุ้นในบริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ หรือ TITLE ประมาณ 68.87% และใช้ TITLE เป็นฐานสำคัญในการขยายธุรกิจในภูเก็ต

 

โดยมีทั้งธุรกิจที่อยู่อาศัย ธุรกิจโรงแรม พูลวิลล่า ธุรกิจบริการ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการบริหารจัดการโครงการ

 

กลยุทธ์สำคัญคือการกระจายทำเล ไม่ได้กระจุกตัวอยู่เพียงพื้นที่เดียว โดยมีโครงการในบางเทา กมลา กะตะ ราไวย์ และในยาง เพื่อให้สามารถตอบโจทย์ลูกค้าต่างชาติที่มีความต้องการแตกต่างกัน

 

นอกจากนี้ บริษัทใช้ระบบตัวแทนขาย (Agent) เป็นช่องทางสำคัญ เนื่องจากลูกค้าต่างชาติในหลายประเทศจำเป็นต้องพึ่งพาตัวแทนที่สามารถสื่อสารภาษาและเข้าใจพฤติกรรมของแต่ละตลาด

 

ในมุมของกรมเชษฐ์ จุดแข็งของ TITLE คือการมีประสบการณ์ในภูเก็ตมากกว่า 10 ปี ทำให้เข้าใจพฤติกรรมลูกค้าต่างชาติ ตั้งแต่ขนาดห้อง ฟังก์ชันการใช้งาน พื้นที่ระเบียง ไปจนถึงการออกแบบส่วนกลาง

ขยายจากคอนโดสู่พูลวิลล่า-โรงแรม

 

ทิศทางการลงทุนของ ASW ไม่ได้หยุดอยู่ที่คอนโดมิเนียม โดยบริษัทเริ่มขยายไปยังตลาดพูลวิลล่า ผ่านการร่วมทุนกับพันธมิตรในภูเก็ต พร้อมวางแผนเพิ่มสัดส่วนธุรกิจดังกล่าวในพอร์ตในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า

 

หนึ่งในโครงการที่บริษัทระบุถึงคือ Estella ซึ่งเป็นพูลวิลล่าที่บริษัทพัฒนาเองในทำเลในยาง จำนวน 26 ยูนิต และขายหมดตั้งแต่เดือนแรก โดยมีกำหนดส่งมอบช่วงสิ้นปี 2569

 

ขณะเดียวกัน ASW ยังเดินหน้าธุรกิจโรงแรม โดยมีแผนพัฒนาโรงแรม 3 แห่งในภูเก็ตภายใต้แบรนด์ของ IHG ได้แก่ Staybridge ซึ่งเน้นตลาดพักระยะยาว และแบรนด์ไลฟ์สไตล์อื่นๆ ที่บริษัทมองว่าจะตอบโจทย์นักท่องเที่ยวที่ต้องการประสบการณ์แตกต่างจากโรงแรมรูปแบบมาตรฐาน

 

นอกจากนั้นยังมีธุรกิจบริการและคอมมูนิตี้รีเทล รวมถึง Beach Club ซึ่งเป็นการต่อยอดจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง

เดินหน้าซื้อที่ดิน-ลงทุนใหม่ แต่เลือกจังหวะอย่างระมัดระวัง

 

สำหรับแผนลงทุนในอนาคต กรมเชษฐ์ระบุว่า บริษัทจะยังมองหาโอกาสในการได้มาซึ่งที่ดินและพัฒนาโครงการใหม่ โดยพิจารณาจากศักยภาพทำเลและความต้องการของตลาดเป็นหลัก

 

แนวทางดังกล่าวสอดคล้องกับกลยุทธ์ของ ASW ที่ต้องการกระจายความเสี่ยงจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เพียงไม่กี่โครงการ โดยเน้นโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ (อาคารสูงไม่มาก) ที่สามารถพัฒนาและรับรู้รายได้ได้เร็วกว่า

 

ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่ทยอยก่อสร้างและส่งมอบต่อเนื่องไปถึงปี 2571 ขณะที่ยอดแบ็กล็อกของ ASW และ TITLE รวมกันอยู่ที่ประมาณ 38,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแบ็กล็อกของ TITLE ประมาณ 22,981 ล้านบาท หรือราว 60% ของทั้งหมด

 

สำหรับปี 2569 TITLE ตั้งเป้ารายได้ประมาณ 6,000 ล้านบาท จากปีก่อนที่ทำได้ประมาณ 2,900 ล้านบาท ขณะที่ ASW ตั้งเป้ารายได้รวมประมาณ 12,500 ล้านบาท โดยช่วงครึ่งปีแรกบริษัททำรายได้ไปแล้วมากกว่า 5,000 ล้านบาท

 

ส่วนยอดแบ็กล็อกของ TITLE ที่มีอยู่ประมาณ 22,000 ล้านบาท จะทยอยรับรู้รายได้ต่อเนื่อง โดยในปีนี้มีส่วนที่พร้อมโอนประมาณ 6,600 ล้านบาท ขณะที่บริษัทตั้งเป้ารับรู้รายได้จากส่วนดังกล่าวประมาณ 4,000 ล้านบาท

ภูเก็ตยังเป็นฐานเติบโตระยะยาว

กรมเชษฐ์มองว่า ภูเก็ตยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาพักอาศัยจริง และตลาดบ้านพักตากอากาศระดับพรีเมียม

 

โครงการขนาดใหญ่ที่บริษัทพัฒนา เช่น THE TITLE Heritage Bang-Tao มูลค่าประมาณ 6,000 ล้านบาท สะท้อนการเปลี่ยนผ่านของ ASW จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ สู่การเป็นผู้เล่นที่มีฐานธุรกิจในเมืองท่องเที่ยวระดับโลก

 

ขณะที่กลยุทธ์ในระยะต่อไปจะเน้นการสร้างระบบนิเวศทางธุรกิจตั้งแต่ที่อยู่อาศัย โรงแรม ร้านค้า บริการ และกิจกรรมไลฟ์สไตล์ เพื่อให้ลูกค้าไม่ได้เพียงเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่สามารถใช้ชีวิตอยู่ในพื้นที่ได้ในระยะยาว

สำหรับ ASW การเติบโตของตลาดต่างชาติในภูเก็ตจึงไม่ได้หมายถึงเพียงยอดขายอสังหาริมทรัพย์

 

แต่เป็นโอกาสในการสร้างรายได้ใหม่ให้กับธุรกิจไทยในหลายภาคส่วน ตั้งแต่การท่องเที่ยว การบริการ ไปจนถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

 

โจทย์สำคัญจากนี้จึงอยู่ที่การทำให้ตลาดเติบโตบนพื้นฐานของกติกาที่ชัดเจน โดยเปิดรับนักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีคุณภาพ 

 

ขณะเดียวกันต้องจัดการกลุ่มทุนสีเทาและกิจกรรมผิดกฎหมายอย่างตรงจุด เพื่อไม่ให้ปัญหาจากคนบางกลุ่มกลายเป็นต้นทุนของตลาดทั้งหมด