อสังหาฯ ฝ่าด่านเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขึ้น

การปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นอีก .25% ส่งผลให้ดอกเบี้ยนโยบายขยับขึ้นเป็น 3% เป็นการขึ้นดอกเบี้ย 7 ครั้ง จากการประชุม 8 ครั้งหลังสุดของคณะกรรมการนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย และเป็นการปรับขึ้น 4 ครั้งรวดในการประชุมครึ่งปีแรกของปีนี้รวมแล้ว 1% ซึ่งถือว่ารวดเร็วเกินกว่าที่คาดกันไว้

ขณะเดียวกันอัตราเงินเฟ้อก็ถีบตัวแรงเช่นกัน เป็นการถีบตัวแรงจากราคาสินค้าหมวดอาหารและเครื่องดื่ม น้ำมันเชื้อเพลิง ทำให้เดือนพ.ค. เงินเฟ้อไต่ขึ้นไปทุบสติสูงสุด 32 เดือน ที่ 4.19% เมื่อเทียบกับพ.ค. ปีที่แล้ว และเพิ่มขึ้น 0.34% เมื่อเทียบกับเดือนเม.ย.และตลอด 5 เดือนเงินเฟ้อเฉลี่ยอยู่ที่ 3.45%

ปัจจัยลบทั้ง 2 ตัว จะยังคงมีแนวโน้มผันผวนไปในทางบวกขึ้นต่อไปได้อีกในอนาคต และจะเป็นอุปสรรคใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการต้องวางแผนรับเมื่ออย่างแน่นอน

อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย เห็นว่า ดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะขึ้นได้อีก .5% จากการประชุมอีก 4 ครั้งในครึ่งปีหลัง ทำให้ปีนี้ทั้งปีดอกเบี้ยนโยบายน่าจะปรับตัวขึ้นไปไม่เกิน 1.5% ถือว่ายังอยู่ในวิสัยที่รับได้ เพราะทั้งผู้ซื้อบ้าน และผู้ประกอบการต่างรับรู้มาก่อนหน้าแล้วว่าดอกเบี้ยจะขึ้น และต้องถือว่าอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำไม่เกิน 2 หลัก เมื่อเทียบกับอดีต
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากดอกเบี้ยจะเกิดขึ้นกับตลาดในอนาคตแน่นอน ข้อแรก เมื่อดอกเบี้ยขึ้น ผลตอบแทนจากดอกเบี้ยจะเริ่มมีความน่าสนใจมากขึ้น ขณะที่ผลตอบแทนจากการเช่า ณ เวลานี้ เริ่มลดลง จะทำให้การซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าจะมีแนวโน้มลดลง เหลือแต่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นส่วนใหญ่

ขณะเดียวกัน ผลพ่วงจากดอกเบี้ยขยับขึ้นจะส่งผลให้อำนาจการซื้อของผู้บริโภคลดลงไปด้วย ซึ่งในทางทฤษฎีการขึ้นดอกเบี้ยทุกๆ 1% จะทำให้ภาระการผ่อนเพิ่มขึ้น 8% เมื่อภาระการผ่อนเพิ่มวงเงินที่จะสามารถกู้ได้ก็จะลดลงไปด้วย เช่น จากที่เคยมีความสามารถในการกู้ซื้อบ้านได้ 1 ล้านบาท ก็จะเหลือ 89 แสนบาท เป็นต้น

ยิ่งเมื่อเจอผลกระทบจากเงินเฟ้อราคาสินค้าที่แพงขึ้นบวกเข้าไปอีก จะทำให้ตลาดหดตัวเล็กลงทั้งในเชิงปริมาณ และคุณภาพ จะเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการเลี่ยงไม่ได้ และต้องวางแผนรับมือกันแต่เนิ่นๆ

แน่นอนว่า ในฝั่งผู้ซื้อบ้าน ทางออกที่ดีคือ การลดงบประมาณในการซื้อบ้านลง เพื่อไม่ให้เกิดภาวะเงินตึงตัวเกินไปในแต่ละเดือนที่จะต้องแบกรับภาระเพิ่มขึ้น เช่น จากที่เคยตั้งใจจะซื้อบ้านในราคา 1 ล้านบาท ก็ลดเป้าหมายมองดูบ้านราคา 8 แสนบาทแทน เป็นต้น ส่วนผู้ประกอบการก็ต้องพยายามผลิตสินค้าที่สอดรับกับอำนาจการซื้อที่ลดลง

อธิป เปรียบเปรยว่า ผู้ประกอบการจะต้องถักตาข่ายจับปลาให้ถี่ขึ้น ซึ่งก็คือ การแตกเซ็กเมนต์ในตลาดให้มากขึ้น เพื่อรองรับลูกค้าให้ได้ทุกกลุ่ม ในแต่ละโครงการจะต้องมีแบบบ้านที่หลากหลายราคามากขึ้น ในแต่ละช่วงราคาจะมีจะมีแบบบ้านใน 3 ระดับ เช่น 1 ล้านบาทต้นๆ 1 ล้านบาทกลาง และ 1 ล้านบาทปลายๆ หรือ 2 ล้านบาทต้น 2 ล้านบาทกลาง และ 2 ล้านบาทปลาย เป็นต้น

ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ผลกระทบจากดอกเบี้ยและเงินเฟ้อขึ้นย่อมทำให้ต้นทุนในการดำเนินงานสูงขึ้นและสุดท้ายผลกระทบก็จะตกกับผู้บริโภคซึ่งเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่โครงการที่ก่อสร้างมาก่อนหน้าและอยู่ในทำเลที่มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการจะต้องยอมลดกำไรลงเพื่อเร่งระบายสะต๊อกสินค้าเก่าให้หมดลง แต่หากเป็นที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างใหม่ต้นทุนการก่อสร้างจะต้องตกไปอยู่กับผู้บริโภค

“ตั้งแต่ปี 2553 จนถึงปีนี้อัตราดอกเบี้ยมีการขยับตัว 6 ครั้งแล้ว ส่งผลให้การซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวในช่วงสั้น แต่ยังดีที่สินค้าภาคเกษตร รวมไปถึงอุตสาหกรรมยังเติบโตดี มีการจ้างงานที่ดีและไม่มีคนตกงาน อีกทั้งได้แรงหนุนจากมาตรการดอกเบี้ย 0% ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ส่งผลให้กำลังซื้อกระเตื้องขึ้น” ธำรงกล่าว

สุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฉลิมนคร ให้ความเห็นว่าผลจากภาวะดอกเบี้ยและเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น ยิ่งทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการก็พยายามควบคุมค่าก่อสร้าง ค่าแรงงานก่อสร้าง โดยจะต้องปรับรูปแบบการก่อสร้างเพื่อดำเนินการให้รวดเร็วขึ้น เพื่อย่นระยะเวลาการก่อสร้างให้สั้นลงเพื่อเร่งโอนให้กับลูกค้าเร็วขึ้น

ขณะที่ผู้บริโภคการปรับเงินเดือนที่ขึ้นช้ากว่าราคาสินค้าทำให้ไม่มีกำลังซื้อส่วนเกินในระบบเศรษฐกิจ ซึ่งถือว่าไม่เป็นผลดีกับตลาดผู้ประกอบการจึ่งต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กลงเพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของได้ 
 
จับมือแบงก์ทำตลาดต่อเนื่อง

นายวิทการ จันทวิมล ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือเอพี กล่าวว่า แม้ว่าประเด็นเรื่องการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อเนื่องจะเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคยอมรับได้และมีการปรับตัวมาตั้งแต่เมื่อปีที่แล้ว แต่เรื่องดังกล่าวก็มีผลในเชิงจิตวิทยาที่ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหันมาให้ความสนใจเรื่องอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมากขึ้นเป็นผลให้ผู้ประกอบการ นอกจากจะต้องปรับตัวในเรื่องต้นทุนทางการเงินของตัวเองแล้ว ยังต้องมองไปถึงผู้บริโภคด้วย

ในส่วนของเอพี นับจากนี้จะเน้นเรื่องการทำตลาดร่วมกับพันธมิตรในประเภทต่างๆ โดยเฉพาะในส่วนของการจับมือร่วมกับแบงก์เป็นสิ่งที่จะต้องให้ความสำคัญมากขึ้น เช่น การจัดแพ็คเกจสินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำ ในระยะเวลาที่จูงใจ อย่างกรณีที่จับมือร่วมกับธนาคารกสิกรไทยและไทยพาณิชย์ออกแคมเปญ 0% ระยะเวลา 1215 เดือนก็ช่วยกระตุ้นความต้องการของผู้บริโภคได้ไม่น้อย