เปิดทำเลดาวรุ่ง-ร่วง ตลาดคอนโดปี’61-62

เรื่อง โชคชัย สีนิลแท้ 

จากการสำรวจตลาดของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ช่วง 11 เดือนของปี 2561 ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่แล้วกว่า 6.57 หมื่นยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 335,830 ล้านบาท ซึ่งมีหลายทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ๆ หลายทำเลในปีที่ผ่านมาที่มีความโดดเด่น แต่บางทำเลก็กลายเป็นทำเลปราบเซียนที่ยอดขายไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวัง

ทำเลที่มีความโดดเด่น

1.สุขุมวิท 55 (ทองหล่อ) ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่บนทำเลนี้กว่า 7 โครงการ ประมาณ 2,358 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 2.29 หมื่นล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น พฤกษา เปิดโครงการแชปเตอร์ ทองหล่อ 25 ชีวาทัย เปิดชีวาทัย เรสซิเดนซ์ ทองหล่อ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดโครงการพาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ แกรนด์ แอสเสทฯ เปิดโครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ และที่สำคัญแต่ละโครงการสามารถสร้างยอดขายทั้งจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติได้เป็นอย่างดี และบางโครงการมีการปรับราคาขายขึ้นไปสูงกว่า 3.5 แสนบาท/ตารางเมตร

2.พญาไท-ราชเทวี โดยเฉพาะรอบสถานีทั้งสองสถานี คือ พญาไท และราชเทวี ซึ่งในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2561 พบว่ามีผู้ประกอบการรายใหญ่เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่บนทำเลนี้แล้วถึง 5 โครงการ ประมาณ 2,716 ยูนิต มูลค่าการลงทุนกว่า 2.27 หมื่นล้านบาท

3.รามคำแหง เป็นอีกย่านที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากหลังจากที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เริ่มการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) รวมระยะทาง 22.57 กม. มีคอนโดเปิดใหม่กว่า 4,793 ยูนิต

4.เอกมัย เป็นอีกสมรภูมิที่มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือดของผู้ประกอบการรายใหญ่ รวมถึงผู้ประกอบการน้องใหม่ที่สนใจเข้าพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างคึกคัก ซึ่งเฉพาะในปี 2561 เปิดตัวกันกว่า 1,636 ยูนิต

5.พระราม 9-รัชดาภิเษก ทำเลร้อนแรง เพราะเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่องทุกปี และที่สำคัญโครงการที่เปิดขายใหม่ในทำเลนี้จะมีราคาขายแพงขึ้นทุกปีเนื่องจากราคาที่ดินย่านพระราม 9- รัชดาภิเษกในปัจจุบันมีราคาขายมากกว่า 1 ล้านบาท/ตร.ว. เป็นย่านที่กลุ่มนักลงทุนชาวจีนและประเทศในกลุ่มเอเชียให้ความสนใจ

ทำเลดาวร่วงปี 2561

1.ช่วงแยกเกษตร-หลักสี่ ถือว่าเป็นทำเลปราบเซียนที่ในช่วงปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมากขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงปี 2558 ตั้งแต่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต-คูคต) เป็นรูปธรรมมากขึ้น ซึ่งจะเห็นว่า ในช่วงปี 2558-2560 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 1.47 หมื่นยูนิต ซึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการมากที่สุดของย่านนี้ คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือแล้วกว่า 9 โครงการ ประมาณ 3,810 หน่วย และในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2561ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลดังกล่าวแล้วกว่า 4,601 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 1.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งหลังจากการเปิดขาย ปรากฏว่ายอดขายไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ เนื่องมาจากราคาขายที่สูงไปกว่าที่กำลังซื้อจะดูดซับได้ และมีราคาขายใกล้เคียงกับทาวน์โฮมมากเกินไป

2.จรัญสนิทวงศ์ ทำเลย่านจรัญสนิทวงศ์ก็ถือว่าเป็นทำเลที่ร้อนแรงเป็นอย่างมากในปี 2561 ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก ถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดเส้นทางตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยงานการก่อสร้างงานโยธาเสร็จไปแล้วประมาณ 99.26% ซึ่งภายในปี 2562 คาดว่าจะเปิดให้บริการช่วงหัวลำโพง-บางแคได้ก่อน จากนั้นในปี 2563 ก็จะเริ่มเปิดให้บริการช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ซึ่งในช่วงระยะของการก่อสร้างของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ผ่านมา ส่งผลให้นักพัฒนาที่ดินหลายรายเห็นโอกาสในการเพิ่มการลงทุนและพัฒนาโครงการบนทำเลย่านนี้ ซึ่งพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลอดเส้นทางของถนนจรัญสนิทวงศ์มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 2 หมื่นยูนิต และเป็นอีกทำเลที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 100% ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

3.แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงสะพานพระนั่งเกล้า-บางไผ่ ก็ยังคงเป็นทำเลที่ถือได้ว่า ยังเป็นพื้นที่ที่ยังคงโอเวอร์ ซัพพลายสำหรับทำเลย่านดังกล่าวในปัจจุบัน เนื่องจากยอดขายที่ค่อนข้างอึด เป็นทำเลที่ถึงแม้ว่าแทบไม่มีโครงการใหม่เปิดขายเลยในช่วงที่ผ่านมา อีกทั้งอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่ก็เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงมีหน่วยที่เหลือขาย แต่ยอดขายก็แทบไม่ค่อยกระเตื้อง เนื่องจากราคาขายของคอนโดมิเนียมยังคงใกล้เคียงกับราคาในส่วนของทาวน์โฮมมากเกินไป

4.สายสีเขียวใต้ คือ ช่วง สุขุมวิทปลายถึงสถานีช้างสามเศียร เป็นอีกทำเลที่ถึงแม้ว่าหลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายสายใต้ ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ได้เปิดเดินรถ 1 สถานีจากสถานีแบริ่งถึงสถานีสำโรงไปเมื่อเดือน เม.ย.ที่ผ่านมา ล่าสุดรถไฟฟ้าสายนี้
ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีกำหนดเปิดเดินรถตลอดสาย โดยจะทดลองเดินรถตั้งแต่วันที่ 6 ธ.ค.ที่ผ่านมา

แต่ภาพรวมคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวก็ยังถือว่าอยู่ในช่วงชะลอตัว เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100% ที่ยังคงมีสต๊อกคงค้างอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก เนื่องจากการปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างรวดเร็วในตลอดระยะของการก่อสร้างรถไฟฟ้าในช่วงที่ผ่านมา ราคาที่ดินย่านดังกล่าวปัจจุบันมีการเสนอขายกันสูงกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางวา ซึ่งแน่นอนว่าเมื่อต้นทุนราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ย่อมส่งผลต่อราคาขายของคอนโดมิเนียมโดยตรง

5.แจ้งวัฒนะ หลังจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ที่ปัจจุบันก่อสร้างแล้วประมาณ 3.1% คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564 แต่ก็มีอุปทานคงค้างที่เป็นคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่รอการระบายในทำเลย่านแจ้งวัฒนะก็ยังคงมีอีกเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ขายมาแล้วกว่า 4 ปี และเป็นอีกทำเลที่ถือว่าในส่วนของราคาขายสามารถปรับขึ้นได้น้อยมาก อุปทานที่อยู่ที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่ เป็นของ พฤกษา เรียลเอสเตท คือ โครงการพลัมคอนโด แจ้งวัฒนะ เฟส 3 และพลัมคอนโด มิกซ์ แจ้งวัฒนะ 2,277 ยูนิต หรือคิดเป็น 60.1% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย และมีอีก 1 โครงการ จาก โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ที่เปิดตัว นิว โนเบิล แจ้งวัฒนะ แต่การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่ผ่านมา ก็ไม่ได้เป็นปัจจัยบวกต่อภาพรวมของคอนโดมิเนียมในย่านนี้ แต่ในอนาคตหากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูคืบหน้าไปมากกว่านี้ ก็อาจจะกระตุ้นให้คอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวกลับมาคึกคักอีกครั้ง