การคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังริมทรัพย์

เมื่อผ่อนที่ดินครบใช้เวลาประมาณ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ก็เริ่มคิดปลูกบ้านโดยหาแหล่งทุนเงินกู้จากธนาคารอีก โดยนำที่ดินจดจำนองได้วงเงินมาปลูกบ้าน แล้วผ่อนชำระคืนกับธนาคาร ซึ่งกว่าจะได้กรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งถึงเวลาต้องซ่อมหรือขยายบ้านให้กับสมาชิกใหม่ของครอบครัวพอดี

การสร้างบ้านเองในสมัยก่อนไม่ค่อยมีปัญหามาก เพราะผู้รับเหมาจะมีลูกน้องเป็นช่างประเภทต่างๆ เอง เคลื่อนย้ายมาอยู่กันเป็นครอบครัว โดยเจ้าของบ้านอาจเลือกวิธีจ้างเหมาทั้งของและแรงงาน หรือจ้างเหมาแรงงานและซื้อของเองก็ได้

เมื่อมีการขยายชุมชนมารวมตัวกันมากขึ้นเป็นหมู่บ้าน ปัญหาที่ตามมา คือ การจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกของบ้าน เช่น ถนน ทางระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปา และเมื่อเป็นชุมชนขนาดใหญ่ก็ต้องมีสนามเด็กเล่น สถานดูแลเด็กเล็ก โรงเรียน ฯลฯ ซึ่งในอดีตสามารถประสานกับเทศบาลช่วยดูแลในการทำนุบำรุงรักษาได้

แต่เมื่อชุมชนขยายตัวมากขึ้นและมีการขยายตัวขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็น อบต. หรือเทศบาลที่อาจมีขนาดเล็กๆ ซึ่งมีงบประมาณน้อย ไม่เพียงพอสามารถสนับสนุนได้ ปัญหาเรื่องการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกในระยะยาวจึงมีปัญหามากในหลายชุมชนที่สร้างใหม่

หมู่บ้านจัดสรรแบบนี้ เมื่ออยู่อาศัยไปนานวันได้ก่อให้เกิดปัญหากับผู้พักอาศัยในเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และเกิดข้อขัดแย้งกันมากขึ้น เพราะการก่อสร้างภายหลังมักรบกวนผู้พักอาศัยเดิม เช่น การตอกเสาเข็มทำให้บ้านข้างเคียงชำรุด มลพิษจากการก่อสร้าง หรือเสียงรบกวน รวมถึงการทำให้ถนนเสียหายด้วย

สภาพปัญหาเหล่านี้ ทำให้มีการพัฒนามาเป็นหมู่บ้านจัดสรรบ้านพร้อมที่ดินแบบครบวงจรที่แบบบ้านเหมือนกันทั้งหมู่บ้าน วิธีนี้ทำให้บ้านมีราคาถูกลงเพราะสร้างแบบเดียวเป็นจำนวนมาก ผู้ซื้อมักจะเลือกแบบตามความสามารถในการผ่อนส่ง ซึ่งในช่วงแรกมีคำสั่งคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ออกมาควบคุมมาตรฐานการก่อสร้างและจัดบริการประชาชน แต่ปัญหาในเรื่องการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคของหมู่บ้านในระยะยาวยังไม่ได้รับการพิจารณาแก้ไข

จนกระทั่งในปี 2543 ได้มีการตราพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 22 ก.ค. 2543) ซึ่งช่วยคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออันเป็นหลักประกันให้กับผู้ซื้อในเรื่องต่างๆ มากขึ้น และมีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและคณะกรรมการระดับจังหวัดเป็นผู้กำกับดูแล

และกำหนดให้ผู้ขอจัดสรรบ้านและที่ดิน ต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินนำเงินไปดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และปรับปรุงที่ดินได้

อย่างไรก็ดี ปัญหาการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการที่เกิดก่อนพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าว ก็เป็นอีกปัญหาหนึ่งที่มีข้อร้องเรียนต่อหน่วยงานของรัฐที่รับผิดชอบโดยตรง คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และร้องเรียนผ่านคณะกรรมาธิการสิทธิมนุษยชน สิทธิเสรีภาพ และการคุ้มครองผู้บริโภค วุฒิสภา มากมายหลายลักษณะ

นอกจากนั้น มีกฎหมายฉบับหนึ่ง คือ พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือกฎหมายเอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account) ซึ่งมีเจตนาในการตราขึ้นเพื่อควบคุมและป้องกันมิให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แสวงหาประโยชน์ โดยเฉพาะในช่วงที่ผู้บริโภคมีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก อีกทั้งจะช่วยลดปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้ประกอบธุรกิจกับผู้บริโภคหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญาด้วย

แต่จากวันที่กฎหมายบังคับใช้มาถึงวันนี้เป็นเวลา 2 ปีเศษแล้ว มีเพียงธนาคารจากต่างประเทศ 2 แห่งที่ให้การบริการเท่านั้น จึงสมควรมีการให้ความรู้กับผู้เกี่ยวข้องและเรียนรู้ปัญหาอุปสรรคของการบังคับใช้กฎหมายนี้ เพื่อพิจารณาปรับปรุงกฎหมายให้เกิดผลต่อประชาชนอย่างแท้จริงต่อไป

งานมหกรรมนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อแลกเปลี่ยนความคิดเห็นและประสานความร่วมมือระหว่างหน่วยงานของรัฐ องค์กรเอกชน ประชาชน ในการแก้ไขปัญหาการคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ และเป็นการรณรงค์ให้รัฐบาล สมาชิกรัฐสภา และหน่วยงานของรัฐ ได้ตระหนักถึงความสำคัญของการคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์

และเปิดคลินิกให้คำแนะนำแนวทางแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าหน้าที่ของรัฐ ตั้งแต่เวลา 09.3016.00 น. ซึ่งผู้สนใจสามารถหารายละเอียดได้จากเว็บไซต์วุฒิสภา http://www.senate.go.th