ฤาฟองสบู่อสังหาฯจะหวนคืน?

ตอนนี้คำถามที่ถูกถามกันเยอะมาก ก็คือประเทศไทยมีโอกาสจะเกิดปัญหา Over Supply ที่อาจนำไปสู่วิกฤตการณ์ฟองสบู่แตกดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2540 อีกครั้งหนึ่งหรือไม่ หากตอบโดยใช้อารมณ์ความรู้สึกของคนทั่วไป โดยเฉพาะเมื่อขับรถไปตามถนนหนทางต่างๆ ในกรุงเทพฯ จะสังเกตได้ว่า ช่วงเวลานี้มีคอนโดมิเนียมแห่งใหม่ๆ ผุดขึ้นเรียงรายเป็นจำนวนมาก เมื่อคิดย้อนกลับไปถึงปี 2540 ต้นเหตุของปัญหาวิกฤตต้มยำกุ้งส่วนหนึ่งมาจากการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในที่ดินและคอนโดมิเนียม หลายคนจึงรู้สึกว่านี่อาจเป็นสัญญาณเตือนภัยบางอย่าง

ประการแรก เหตุการณ์ฟองสบู่แตกที่เกิดขึ้นในอดีต ส่วนหนึ่งมีสาเหตุจากการลงทุนที่มุ่งเน้นการเก็งกำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยไม่ได้สนใจ Real Demand หรืออุปสงค์ที่แท้จริงของการอยู่อาศัยการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลาดังกล่าวจึงไม่ได้ให้ความสำคัญกับ Location หรือทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมมากเท่าที่ควร โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานั้นมักเกิดขึ้นกระจัดกระจายตามพื้นที่ต่างๆ

ดังจะเห็นได้จากรายงานวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย โดย Macquarie Equities Research เดือน ก.พ. 2553 ซึ่งชี้ให้เห็นความแตกต่างของทำเลที่ตั้งของคอนโดมิเนียมในช่วงก่อนที่จะเกิดวิกฤตและหลังจากช่วงเวลาดังกล่าว โดยระหว่างปี 25362544 คอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ขึ้นกระจายอยู่รอบบริเวณชานเมืองและนอกแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนมีสัดส่วนสูงถึง 40%

ขณะที่นับจากปี 2544 เป็นต้นมา การพัฒนาคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะก่อสร้างตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า รถใต้ดิน และพื้นที่ใกล้เคียงเป็นหลัก สัดส่วนคอนโดมิเนียมที่สร้าง ห่างจากแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนที่มีอยู่ในปัจจุบัน มีสัดส่วนเพียง 20% และในจำนวนนี้ส่วนใหญ่ยังคงสร้างบนแนวเส้นทางต่อขยายของระบบขนส่งมวลชนที่มีแผนที่จะพัฒนาในอนาคต โดยมีคอนโดมิเนียมเพียงร้อยละ 3 เท่านั้นที่ขึ้นอยู่ไกลจากระบบขนส่งมวลชนอย่างแท้จริง

ตัวอย่างนี้สะท้อนให้เห็นว่า หลังภาวะวิกฤตในปี 2540 บริษัทต่างๆ จะพิจารณาลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญซึ่งก็คือ ทำเลที่ตั้งมากกว่าในอดีต หรืออาจกล่าวได้ว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบันมีลักษณะ LocationConscious มากกว่าช่วงเวลาก่อนเกิดวิกฤตฟองสบู่ในครั้งก่อน

ประการที่สอง ระยะเวลาในการปล่อยขายที่พักอาศัยที่คงค้างออก (Inventory Clearout Time) ซึ่งคำนวณจากสัดส่วนของจำนวนบ้านที่อยู่อาศัยที่ยังคงค้างสะสมเทียบกับจำนวนยูนิตบ้านที่อยู่อาศัยที่ขายได้ระหว่างปี ยิ่งสัดส่วนนี้มีค่าน้อยย่อมหมายถึงการปล่อยขายบ้านที่อยู่อาศัยได้เร็ว แต่หากสัดส่วนนี้มีค่ามาก ย่อมหมายถึงการปล่อยขายได้ช้า ซึ่งอาจนำไปสู่แรงกดดันด้านราคา และปัญหาสภาพคล่องของผู้ประกอบการได้

ในช่วงที่เกิดภาวะฟองสบู่แตก ระยะเวลาเฉลี่ยในการปล่อยขายอยู่ที่ 4.2 ปี ในปี 2540 และเพิ่มสูงถึง 6.1 ปี ในปี 2542 ขณะที่นับตั้งแต่ปี 25472552 เป็นต้นมา ระยะเวลาปล่อยขายเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 1.21.9 ปีเท่านั้น เหตุผลส่วนหนึ่งเนื่องมาจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างมีบทเรียนและระมัดระวังไม่ให้โครงการที่จะเกิดขึ้นใหม่ก่อให้เกิดภาวะ Over Supply ดังเช่นในอดีต

สำหรับในปี 2553 Macquarie Equities Research คาดการณ์ว่าระยะเวลาเฉลี่ยจะอยู่ที่ 1.8 ปี ซึ่งน้อยกว่าในช่วงที่เกิดภาวะฟองสบู่ถึง 23 เท่า

ประการที่สาม คือ ฐานะทางการเงินและโครงสร้างเงินทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ มักเป็นไปตามอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ เมื่อสถานการณ์ทางด้านเศรษฐกิจดี บ้านและที่อยู่อาศัยมักจะขายได้เนื่องจากกำลังซื้อของผู้คนที่เพิ่มมากขึ้น การลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงมักขยายตัวอย่างรวดเร็ว

ในช่วงก่อนที่จะเกิดวิกฤต GDP ของประเทศไทยเติบโตอย่างก้าวกระโดด ทำให้มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นการลงทุนเพื่อในลักษณะของการสะสมที่ดินเพื่อหวังเก็งกำไร โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่เป็นมืออาชีพและมือสมัครเล่น ทั้งที่อยู่ในและนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ อีกทั้งมีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเป็นสัดส่วนที่สูง ต่อมาเมื่อสภาวะเศรษฐกิจเกิดการหดตัวลงอย่างรุนแรง จากปี 2539 ที่มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 5.9 กลายเป็นอัตราติดลบร้อยละ 10.5 ในปี 2541

จึงนำไปสู่กำลังซื้อที่ถดถอยและภาวะคงค้างของ Stock บ้านที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ผู้ประกอบการที่สายป่านยาวไม่เพียงพอ ย่อมประสบปัญหาสภาพคล่อง (ส่วนหนึ่งเนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในช่วงเวลาดังกล่าวที่อยู่ ณ ระดับที่สูงกว่าปัจจุบันค่อนข้างมาก) โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการลอยตัวค่าเงินบาท ภาระหนี้สินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนำไปสู่ภาวะไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ (Debt Default) ที่ส่งผลกระทบลุกลามไปยังสถาบันการเงินจนเกิดวิกฤตในเวลาต่อมา

เหตุการณ์ในช่วงเวลานั้นต่างจากปัจจุบันอย่างมาก เนื่องจากในปัจจุบันกว่า 65% ของอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะเปิดขายภายในปี 2553 ดำเนินการโดยบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ บริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่มีฐานะการเงินมั่นคงและมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt to Equity Ratio : D/E Ratio) อยู่ในสัดส่วนที่ต่ำเมื่อเทียบกับบริษัทที่ประกอบการในช่วงก่อนเกิดภาวะวิกฤต

จากข้อมูลของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในไตรมาส 1 ปี 2553 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่เฉลี่ย 1.32 เท่า ซึ่งเมื่อเทียบกับในช่วงก่อนภาวะวิกฤตซึ่งขณะนั้นบางรายมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนสูงถึง 56 เท่า ย่อมสะท้อนระดับความเสี่ยงของการลงทุนที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน

จากปัจจัยข้างต้นย่อมทำให้เราคลายความกังวลได้บ้างว่าปัญหาฟองสบู่แตกน่าจะยังไม่หวนกลับมาเกิดขึ้นในเวลาอันใกล้ เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และคนในแวดวงที่เกี่ยวข้องต่างมีบทเรียนที่สำคัญจากวิกฤตครั้งที่แล้ว ดังนั้น เมื่อมองในอีกมุมหนึ่ง อย่างน้อยวิกฤตที่เกิดขึ้นในอดีตก็มีแง่ดี เพราะทำให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องไม่ประมาท ลงทุนอย่างมีวินัย (Discipline) และคอยติดตามการเปลี่ยนแปลงของข้อมูลในตลาดอย่างใกล้ชิด ลักษณะเช่นนี้ย่อมจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและมีความมั่นคงในระยะยาวได้