อสังหาฯเร่งขายก่อนประเมินใหม่มีผลใช้ปี2559

อสังหาฯ เชื่อโยนภาระค่าโอนตามฐานราคาประเมินใหม่ให้คนซื้อยาก แนะเร่งขายก่อนปี 2559

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงการปรับราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ปี 2559 เฉลี่ยจะขึ้น 20-30% และตามแนวรถไฟฟ้าส่อขึ้น 50% ว่า ผลดังกล่าวจะทำให้ค่าธรรมเนียมการโอนสูงขึ้นจากฐานราคาประเมินของรัฐ แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือเจ้าของที่ดิน จะปรับราคาขายให้สูงขึ้น เพื่อชดเชยต้นทุนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่สูงขึ้น เป็นเรื่องยาก เพราะราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปัจจุบัน ถือว่าแพงมากแล้ว

ขณะที่การผลักภาระให้ผู้ประกอบการจ่ายต้นทุนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่สูงขึ้นก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน เพราะผู้ประกอบการก็มีเพดานราคาที่ยอมรับได้ หรือยอมรับไม่ได้ และหากเจ้าของที่ดินยังคงต้องการกำไรเช่นเดิม และไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มจากที่ราคาประเมินราชการปรับขึ้น ก็ควรขายที่ดินในเวลานี้เลย

สำหรับที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ตั้งแต่เริ่มก่อสร้างประมาณปี 2552 ราคาที่ดินย่านนี้ปรับขึ้นต่อเนื่อง จากการที่ภาคเอกชนให้ความสนใจซื้อที่ดินพัฒนาโครงการ โดยบริเวณก่อนข้ามสะพานพระนั่งเกล้าที่ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีม่วงคือโซนรัตนาธิเบศร์ จากผลสำรวจของฝ่ายวิจัย บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ พบว่า ในระยะแรกระหว่างปี 2550-2553 ที่เริ่มมีข่าวการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีการเปิดตลาดคอนโดมิเนียมในโซนรัตนาธิเบศร์ไม่ถึง 10 โครงการ ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 3.965.59 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

ทั้งนี้ แต่พอระยะที่สอง ระหว่างปี 2554-2557 ที่งานก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าพอสมควร เริ่มมีผู้ประกอบการเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโด ในย่านนี้จำนวนมาก โดยเฉพาะในช่วงปี 2555-2556 ถือว่าร้อนแรงที่สุด มีโครงการใหม่เปิดขายโซนรัตนาธิเบศร์มากกว่า 10 โครงการ รวมกว่า 1 หมื่นยูนิต ซึ่งผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ 3 อันดับแรก ได้แก่ กลุ่มแอล.พี.เอ็น.ฯ กลุ่มเอพี และกลุ่มแสนสิริ ระดับราคาขายคอนโดโซนดังกล่าวในช่วงปี 2554-2557 อยู่ที่ 5.18-8.19 หมื่นบาท/ตร.ม. ปรับขึ้น 24% เมื่อเทียบกับระยะแรก โดยในระดับราคาที่ใกล้เคียงกัน ลูกค้าจะเลือกทำเลใกล้สถานีที่อยู่ใกล้เส้นงามวงศ์วานมากที่สุด

สำหรับช่วงสถานีไทรม้า – สถานีคลองบางไผ่ ซึ่งเป็นช่วงที่ข้ามสะพานพระนั่งเกล้าไปแล้วนั้น แม้ว่าจะมีความชัดเจนของงานก่อสร้างรถไฟฟ้า แต่ปัจจุบันการพัฒนาที่อยู่อาศัยในย่านนี้ยังคงเป็นบ้านแนวราบเป็นหลัก มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมน้อยมาก เพราะบริเวณนี้ยังมีที่ดินให้พัฒนาที่อยู่อาศัยได้อีกมาก โดยก่อนหน้านี้ กลุ่มพร็อเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ถือว่ามีโครงการย่านนี้มากเป็นอันดับต้นๆ แต่ปัจจุบันผู้ปรเะกอบการรายใหญ่ทุกค่ายต่างปักธงทำเลย่านนี้กันทุกราย ทั้งพฤกษา แลนด์ แอนด์ เฮ้าสฺ์ แสนสิริ ฯลฯ

อย่างไรก็ตาม การที่มี 2 กลุ่มค้าปลีกใหญ่ ทั้งกลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มสยามฟิวเจอร์ (ดึงอิเกียมาเป็นแม่เหล็กหลัก) ปักธงบริเวณสามแยกบางใหญ่ และโครงการมอเตอร์เวย์สายบางใหญ่ กาญจนบุรี ที่จะมีจุดตัดบริเวณสามแยกแห่งนี้ จะมีผลให้บริเวณใกล้สถานีสามแยกบางใหญ่ ร้อนแรงที่สุดของช่วงสถานีไทรม้า – สถานีคลองบางไผ่ และเป็นบริเวณที่มีโอกาสเกิดคอนโดมิเนียมมากที่สุด

ด้านการสำรวจคอนโดเกาะแนวรถไฟฟ้า สายสีม่วงตลอดทั้งเส้นทางของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ช่วงปี 2551-2555 มีคอนโดเปิดเพียง 1.38 หมื่นหน่วย แต่เดือน พ.ค. 2557 มีคอนโดเปิดกว่า 3 หมื่นยูนิตขายได้แล้วกว่า 1.8 หมื่นยูนิต ปัจจุบันมีห้องชุดเหลือขายอยู่ประมาณ 1.22 หมื่นยูนิต ราคาที่ดินบริเวณถนนรัตนาธิเบศร์ (แยกแคราย – สะพานพระนั่งเกล้า) เมื่อปี 2555 อยู่ที่ 8 หมื่นบาท – 1.5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แต่ราคาเสนอขายในปี 2557 ขยับขึ้นไปสูงถึง 1.4-1.5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมขยับขึ้นจากช่วงปี 2550-2553 สูงสุดอยู่ที่ 7.02 หมื่นบาท/ตร.ม. เป็นสูงสุดอยู่ 9.56 หมื่นบาท/ตร.ม.ในปี 2557

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ราคาประเมินราชการไม่มีผลกับราคาซื้อขายจริงเลย ไม่มีผลให้เกิดทำเลทองแห่งใหม่ด้วย เพราะราคาซื้อขายจริงในตลาดปรับตัวไปก่อนแล้ว และราคาประเมินราชการก็เลือกปรับราคาในทำเลทองปัจจุบัน ซึ่งราคาประเมินราชการ ก็ไม่สามารถสะท้อนความจริงของที่ดินได้ทั้งหมด

ทั้งนี้ เพราะในรายแปลง ณ พื้นที่นั้นๆ ที่ราคาประเมินราชการปรับขึ้นไปแล้ว แต่ยังมีองค์ประกอบอื่นที่ต้องพิจารณา ซึ่งเกี่ยวข้องกับกฎหมายในการพัฒนาโครงการต่างๆ เช่น ความกว้างถนน FAR และผังสีของที่ดินแปลงนั้น จะมีให้กับราคาที่ดินด้วย โดยราคาที่ดินบางแปลง ก็สูงกว่า บางแปลงก็ต่ำกว่าราคาประเมินราชการ จากการพิจารณาองค์ประกอบอื่นๆ เสริม

อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินราชการจะมีผลต่อค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยหากราคาประเมินราชการปรับขึ้น ก็จะทำให้การซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินบริเวณที่มีการปรับขึ้นมีค่าใช้จ่ายส่วนนี้เพิ่มขึ้นทั้งส่วนของการทำธุรกรรมของภาคเอกชน และภาคประชาชน