หมดยุคภาษีฟรี...ราคาบ้านพุ่ง?

8...ทีมข่าวการเงิน

การตัดสินใจของคณะรัฐมนตรีในรัฐบาล อภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ นายกรัฐมนตรี ไม่ต่ออายุมาตรการภาษีกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ 3 รายการ ซึ่งจะหมดอายุลงในวันที่ 28 มี.ค. 2553 ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างสั่นสะเทือน

เนื่องเพราะมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% การลดค่าธรรมเนียมจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01% และการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ จาก 3.3% เหลือ 0.11% ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้มากโข

ถ้าบ้านและที่อยู่อาศัยราคาแค่ 1 ล้านบาท การขยับค่าธรรมเนียมการโอน จาก 0.01% เป็น 2% ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องควักเงินค่าภาษีอีก 2 หมื่นบาท

การขึ้นเพิ่มค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จาก 0.01% เป็น 1% ทำให้ผู้ซื้อบ้านมีภาระเพิ่มอีก 1 หมื่นบาท

การขึ้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จาก 0.11% มาอยู่ในระดับปกติ 3.3% ทำให้ผู้ซื้อบ้านแต่ละคนมีภาระเพิ่มขึ้นในการซื้อบ้านหลังละ 3.3 หมื่นบาท

มติของการไม่ต่ออายุภาษีกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลรอบนี้ ทำให้ผู้ที่ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท หลังจากวันที่ 28 มี.ค. เป็นต้นไป จะต้องเสียเงินเพิ่ม 6.3 หมื่นบาท

แม้ กรณ์ จาติกวณิช รมว.คลัง ให้เหตุผลว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาระยะหนึ่ง ทำให้มีการเติบโตมากขึ้น มีการโอนเพิ่มขึ้นถึง 7% และผลประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น รายได้ก่อนหักดอกเบี้ยของธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในเกณฑ์ปกติ จึงไม่มีความจำเป็นต้องคงมาตรการดังกล่าวเอาไว้

แต่ผลการพิจารณาดังกล่าวของรัฐ ต้องเรียกได้ว่าสร้างความประหลาดใจให้กับตลาดเป็นอย่างมาก

เพราะก่อนหน้านี้ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ได้ยื่นหนังสือ รมว.คลัง และ ไตรรงค์ สุวรรณคีรี รองนายกรัฐมนตรี ให้พิจารณาต่ออายุมาตรการอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปี

เพราะภาคเอกชนมองว่าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดีนัก รัฐบาลจึงน่าจะกระตุ้นกำลังซื้อบ้านและที่อยู่อาศัยต่อไปอีกระยะหนึ่ง

อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร วิเคราะห์ปัญหาไว้อย่างน่าสนใจว่า เมื่อรัฐบาลมีมติออกมาแล้วว่าจะไม่ต่ออายุมาตรการอสังหาริมทรัพย์ ก็ถือว่าต้องเคารพในดุลยพินิจของรัฐบาล ที่ประเมินว่าเศรษฐกิจในปีนี้จะปรับตัวดีขึ้น

แต่ในมุมของผู้ประกอบการเองก็ยังไม่เชื่อว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างรวดเร็วตามการประเมินของรัฐ ซึ่งหากเศรษฐกิจไม่ปรับตัวดีขึ้นตามเป้าหมาย คาดว่ายอดการโอนต้องลดลงจากปีที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 2.2 แสนรายการ ในจำนวนนั้นเป็นที่อยู่อาศัย 8.8 หมื่นหน่วย

และถึงแม้ว่าเศรษฐกิจฟื้นตัวจริง ก็เชื่อว่ายอดโอนก็ยังไม่ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากการมีมาตรการดังกล่าวมีผลทำให้เกิดการทำธุรกรรมการโอนที่เพิ่มขึ้นในทุกส่วน ทั้งบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง ที่ดินต่างๆ ไม่เฉพาะเพียงแต่ที่อยู่อาศัยเท่านั้น

เมื่อรัฐบาลยกเลิกมาตรการดังกล่าว จึงเชื่อว่ายอดการโอนอสังหาริมทรัพย์ย่อมลดลง

...wwwwwwww...

ถ้าฟังท่วงทำนองการอธิบายจาก รมว.คลัง ที่ทำงานเสมือนเป็นคนคุมบัญชีรายรับรายจ่ายของรัฐบาลจะเข้าใจ

ชัดเจนไม่ต้องแปรความก็รับรู้ว่า รัฐบาลมองว่าเศรษฐกิจเริ่มอยู่ในเกณฑ์ปกติ จึงไม่มีความจำเป็นต้องคงมาตรการดังกล่าวเอาไว้ และต้องการรายได้เข้าหลวง

ข้อมูลของศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ช่วงที่รัฐบาลออกมาตรการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้รายได้จากการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีการโอน และภาษีจดจำนอง หายไปเฉลี่ยปีละ 23 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ดี รัฐบาลก็ไม่สามารถพูดได้ว่า รายได้หายไปอย่างสูญเปล่า เพราะทำให้กิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์คึกคักและมีกำไร เกิดเป็นรายได้กลับเข้ามาที่รัฐบาล

ทั้งนี้ เพราะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความเชื่อมโยงกับธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่นๆ อีกจำนวนมาก ทั้งธุรกิจการก่อสร้าง วัสดุ ครุภัณฑ์ ของตกแต่งบ้าน ธุรกิจเครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์

ธุรกิจต่อเนื่องเหล่านี้ก่อให้เกิดการจ้างงานจำนวนมากกว่า 23 ล้านคน ซึ่งถือว่าช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้ในระยะยาว

ขณะเดียวกันเมื่อรัฐบาลตัดสินใจไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่อาจพูดได้ว่า รัฐบาลจะมีรายได้เพิ่มขึ้นอีก 23 หมื่นล้านบาท เพราะไม่รู้ว่ากิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จะหายไปมากน้อยเพียงใด

ถ้าพิจารณาผลลัพธ์ของการตัดสินใจเลิกมาตรการภาษีอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นนั้น เป็นไปได้ว่ารัฐบาลต้องการรายได้จากภาษีอสังหาริมทรัพย์มาเป็นกระแสเงินสดในการใช้จ่ายปีละ 23 หมื่นล้านบาท

เป็นไปได้ว่า รัฐบาลมั่นใจว่าเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวแล้ว และยอดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้ลดลง แม้ว่าเศรษฐกิจจะตกสะเก็ดหรือเฟื่องฟู

เป็นไปได้ว่า การตัดสินใจเลิกต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ก่อน 1 เดือน รัฐบาลย่อมเล็งผลเลิศว่าประชาชนจำนวนมากจะเกิดมหกรรมการซื้อบ้าน และการโอนบ้าน ที่อยู่อาศัย จำนวนมากกว่าปกติเป็นกรณีพิเศษ

มากขนาดอาจต้องเข้าแถวกันยาวเหยียดในระยะ 30 วันหลังจากนี้ไป เพราะเทศกาลรับของฟรีหมดแล้ว

เมื่อประชาชนในเขตเมืองและผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนมากเร่งการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน และเร่งการโอนในเดือน มี.ค. ซึ่งเป็นเดือนสุดท้ายของไตรมาสแรกของปี 2553 ย่อมทำให้กำลังซื้อบ้านที่อยู่อาศัยและระบบเศรษฐกิจหมุนจำนวนมหาศาล

อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในไตรมาสแรกที่เร่งตัวขึ้นมาระดับหนึ่งอาจพุ่งทะลุกว่าที่หลายคนคาดว่าจะโต 6% เป็น 6.57.0% ก็เป็นไปได้

ขณะเดียวกันก็เป็นไปได้เช่นกันว่า การตัดสินใจเลิกมาตรการเพราะเห็นว่าเศรษฐกิจกำลังฟื้น ทำให้รัฐบาลหายใจคล่องขึ้น จึงเริ่มถอนคันเร่งออกมา เพื่อประคบประหงมฐานะรายได้ของรัฐ

หากเศรษฐกิจตกสะเก็ดก็สามารถงัดมาตรการนี้ออกมาใช้ได้อีก

ประเด็นสำคัญที่สุดนั้น รัฐบาลกำลังโยนเรื่องกลไกราคาตลาดเสรีและเปิดให้เอกชนกลายเป็นผู้เล่นในตลาด

เพราะคาดว่าเมื่อรัฐบาลถอยมาตรการทางภาษี จะทำให้ผู้ประกอบการต้องออกมาตรการด้านราคา และมอบส่วนลดต่างๆ ออกมาแข่งขันกันแย่งลูกค้า

ยิ่งกำลังซื้อจำกัดเท่าใด มาตรการในการใช้ราคามาเป็นตัวล่อยิ่งดุเดือด

...wwwwwwww...

แม้ผู้ประกอบการทั้ง อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย จะออกมายืนยันว่า ผลจากเงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ราคาน้ำมัน ที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าก่อสร้าง หากรัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 58% เพราะต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างปรับตัวขึ้น

ขณะที่อิสระ วิเคราะห์ว่า หลังจากที่รัฐบาลประกาศอย่างชัดเจนแล้วว่า จะไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการน่าจะเร่งปรับตัวรับมือกับทุกสถานการณ์ที่จะเกิดขึ้น ถือเป็นพฤติกรรมที่น่าสนใจ

โดยในเบื้องต้นอิสระเชื่อว่า จะมีการเร่งระบายสต๊อกที่มีอยู่ให้ได้มากที่สุด เพื่อรอสิทธิจากมาตรการภาษี โดยมีความเป็นไปได้ว่าบ้านสต๊อกใหม่ที่มีต้นทุนเพิ่มสูงขึ้นนั้น ทำให้ผู้ประกอบการบางรายอาจใช้วิธีปรับราคาขึ้น 34%

หรือใช้วิธีไม่ปรับราคา แต่ลดโปรโมชันที่ให้กับลูกค้า

แต่ข้อมูลของนายธนาคารที่ประเมินว่า ผลจากรัฐบาลไม่ต่อมาตรการอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าจะทำให้คนซื้อบ้านต้นทุนแพงขึ้นอีก 6% เนื่องจากการที่รัฐบาลไม่ต่อมาตรการภาษี จะทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น 45% ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการจะผลักภาระส่วนนี้ให้คนซื้อบ้าน แม้การแข่งขันในตลาดบ้านจะรุนแรงก็ตาม

ต้นทุนผู้ประกอบการสูงขึ้นจากภาษีธุรกิจเฉพาะขึ้นมา 3.2% ออกค่าโอนครึ่งหนึ่งซึ่งก็คือ 1% รวมแล้วต้นทุนขึ้นมา 4% เศษ

ด้านคนซื้อต้องจ่ายค่าจดจำนอง 1% ค่าโอนอีก 1% รวมแล้วต้นทุนคนซื้อจะขึ้นถึง 6%

แต่ถามว่า เป็นไปได้แค่ไหนที่ราคาบ้านจะขยับขึ้นแบบทันทีทันใด คำตอบ คือ เป็นไปไม่ได้...

แต่ที่เป็นไปได้ คือ ในเดือนนี้จะมีมหกรรมการอัดแคมเปญเพื่อดึงดูดให้ลูกค้ามาซื้อและโอนบ้าน

หลังจากนั้นโครงการที่เปิดไปแล้วและกำหนดราคาไว้หมดแล้ว ก็ต้องเร่งระบายทรัพย์สินออกไปให้มากที่สุด การขึ้นราคาบ้านและที่อยู่อาศัยในยามเศรษฐกิจกำลังโงหัว เท่ากับฆ่าตัวตายทางธุรกิจชัดๆ