ลงทุนอสังหาฯ ไม่ให้เจ๊ง

โดย...กันย์ ภาพ  คลังภาพโพสต์ทูเดย์

หากพูดถึงการนำเงินไปลงทุนก็มีหลายแบบให้เราเลือก ไม่ว่าจะเป็น หุ้น กองทุน อสังหาริมทรัพย์ หรืออื่นๆ ซึ่งแต่ละแบบก็มีขั้นตอน ผลตอบแทน และความเสี่ยงที่แตกต่างกันออกไป แต่หากพูดถึงวิธีการลงทุนที่กำลังเป็นที่นิยมมากที่สุด คงหนีไม่พ้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม ตึกแถว บ้านเดี่ยว ที่ได้ขึ้นชื่อว่าให้ผลตอบแทนสูงและมีการเติบโตของมูลค่าที่สูงกว่าเงินเฟ้อ มีคนที่ร่ำรวยจากการลงทุนด้านนี้ไปเยอะ แต่ใช่ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะสวยหรูไปเสียทั้งหมด ทุกอย่างมี 2 ด้านเสมอ ก็มีข้อควรระวังที่ต่างจากการลงทุนแบบอื่นๆ อีกทั้งเป็นการลงทุนที่ใช้เงินทุนสูง ทำให้ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นอย่างมาก จะขอพูดถึง 5 สิ่งที่พึงรู้ก่อนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

1.รายได้ที่เข้ามาไม่ได้ต่อเนื่องอย่างที่คิด หากคุณกำลังคิดว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยการปล่อยเช่านั้น จะมีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอทุกเดือนนั้น คุณกำลังคิดผิด เพราะบ้านเช่าจะต้องมีช่วงเวลาหนึ่งที่บ้านว่างหรือช่วงที่ต้องปรับปรุงซ่อมแซม อย่างน้อยประมาณ 1-2 เดือน และแม้จะไม่มีรายได้เข้ามา แต่อย่าลืมว่ารายจ่ายของคุณยังเกิดขึ้นอยู่ เช่น ค่าผ่อนธนาคาร ค่าน้ำ ค่าไฟ (ถามว่าไม่มีคนเช่าทำไมยังมีค่าน้ำ ค่าไฟ ตรงนี้แม้จะไม่มีคนใช้น้ำไฟ แต่ยังมีค่าบำรุงรักษาอยู่ เป็นค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นทุกๆ เดือน) ตรงนี้จะต้องคำนวณให้ดีว่า ในระหว่างที่ไม่มีรายได้เข้ามา คุณจะยังมีเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นอยู่หรือไม่ ซึ่งต้องสำรองเอาไว้ 2-3 เดือน หากไม่มีคนเช่า

2.เรื่องซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ ควรทำให้เป็น สิ่งหนึ่งที่เลี่ยงไม่ได้เลยเมื่อต้องทำบ้านเช่า ก็คือการซ่อมแซมและปรับปรุงบ้านให้อยู่ในสภาพที่ใช้การได้อยู่เสมอ แต่ถึงอย่างไรหากคุณเป็นเจ้าของบ้านก็ควรจะมีทักษะในการซ่อมแซมบ้าง โดยเฉพาะการซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ ทั้งนี้ การลงมือซ่อมเองจะทำได้รวดเร็วกว่าและประหยัดกว่า เพราะไหนจะต้องรอคิวช่าง รอซื้อวัสดุ ดังนั้นหากคิดจะซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าแล้ว ควรศึกษาเรื่องการซ่อมแซมไว้เมื่อคราวจำเป็น

3.เริ่มจากสิ่งที่ถนัด หากใครที่เป็นมือใหม่เริ่มลงทุน อย่ามัวแต่คิดว่าอสังหาริมทรัพย์แบบไหนให้ผลตอบแทนดีที่สุด แต่ควรเริ่มจากประเภทที่ตัวเองรู้จักและคุ้นเคยมากที่สุด เพราะอสังหาฯ แต่ละประเภทมีลักษณะที่แตกต่างกันออกไป เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโด ตึกแถว ย่อมมีลักษณะผู้เช่าที่ต่างกัน ดังนั้นหากเรารู้จักอสังหาฯ ประเภทไหนดีที่สุด ให้เริ่มจากประเภทนั้นๆ ก่อน แล้วค่อยมองหาลู่ทางขยับขยายไปประเภทอื่นต่อไป

4.การเตรียมตัวเมื่อคนเช่าย้ายออก การเตรียมตัวในที่นี้คือเตรียมตัวทั้งในเรื่องหาคนเช่าคนใหม่ ค่าเช่าที่หายไป และสภาพบ้านเมื่อคนเช่าย้ายออก ทั้งหมดนี้จะเกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าเก่าย้ายออกไป บางคนคิดว่าคนเก่าไปคนใหม่มา เป็นเรื่องง่ายๆ แต่ในความเป็นจริงไม่ได้ง่ายขนาดนั้น คนเก่าออกบ้านอาจจะทรุดโทรมมาก หรือพอย้ายออกก็หาคนใหม่ไม่ได้ บ้านว่างไป 2-3 เดือน ใช้เวลานานกว่าที่คิด ดังนั้นเพื่อเป็นการป้องกันตั้งแต่แรกเริ่มควรทำสัญญาให้ครอบคลุม เช่น ให้ผู้เช่าแจ้งล่วงหน้า 1 เดือนก่อนจะยกเลิกสัญญา ซึ่งในระหว่างนั้นเราจะได้มีเวลาหาผู้เช่ารายใหม่ ระบุในสัญญาถึงการหักเงินมัดจำหรือเงินประกันเมื่อเกิดความเสียหายใดๆ กับบ้านเช่า เพื่อที่อย่างน้อยเราจะได้นำเงินจำนวนนั้นมาซ่อมแซมส่วนที่เสียหายไป

5.คนเช่าเบี้ยวค่าเช่าหรือจ่ายค่าเช่าช้า ซึ่งมีสิทธิเกิดขึ้นได้เสมอแม้ว่าคุณจะเขียนสัญญารัดกุมขนาดไหนก็ตาม ซึ่งคุณอาจจะต้องยอมให้ผู้เช่าเลตบ้าง 2-3 วัน เป็นเรื่องปกติ ส่วนคนเช่าหนีค่าเช่าก็ไม่เกิดบ่อยนัก และเรายังมีเงินมัดจำเป็นหลักประกันได้ ดังนั้นห้ามผู้เช่าติดค้างเกิน 2 เดือน เพื่อให้เพียงพอกับเงินมัดจำในกรณีที่ผู้เช่าหนี

6.บางครั้งควรมีมืออาชีพมาช่วย หากคิดว่าในด้านไหนที่ตนเองไม่ถนัดจริงๆ หรือทำเท่าไหร่ก็ไม่สำเร็จเสียที ควรหามืออาชีพเข้ามาช่วย เช่น เมื่อคิดว่าใช้เวลาในการหาผู้เช่านานเกินไป อาจจะต้องให้นายหน้าเข้ามาช่วย เพราะนายหน้าจะสามารถให้คำแนะนำดีๆ กับคุณได้ ไม่ว่าจะเป็นราคาค่าเช่าที่สูงเกินไป ลักษณะการตกแต่งห้องที่ยังไม่ดึงดูดผู้เช่ามากพอ นอกจากนี้นายหน้ายังมีเครือข่ายลูกค้าที่จะช่วยให้หาผู้เช่าได้เร็วขึ้น หรือเรื่องสำคัญอย่างการร่างสัญญาเช่าที่ได้กล่าวไปข้างต้น ควรให้ผู้ที่รู้ด้านกฎหมายโดยตรงช่วยร่างหรือให้คำปรึกษาด้วยเช่นกัน