ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขาขึ้นเปิดขายใหม่มูลค่ารวมสูงสุดในประวัติศาสตร์

ในปี 2565 ที่ผ่านมาเราอาจจะเพิ่งเริ่มเห็นทิศทางบวกของภาวะเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นทั้งจากกำลังซื้อในประเทศ และจากกลุ่มของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยมากขึ้นจนมีผลให้การขยายตัวทางเศรษฐกิจมากขึ้น กราฟต่างๆ ในด้านเศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาขึ้นเกือบทุกตัว

รวมไปถึงเรื่องของเงินเฟ้อที่อยู่ในช่วงขาขึ้นด้วยเช่นกันจากการปรับขึ้นของราคาน้ำมันด้วย ส่วนธุรกิจต่างๆ จะขยายตัวดีขึ้นมากหรือน้อยก็คงต้องแล้วแต่ธุรกิจ แต่ 1 ในธุรกิจที่ดูแล้วเป็นขาขึ้นแน่ๆ คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่ชัดเจนเลยว่าอยู่ในช่วงขาขึ้นในความคิดของฝั่งผู้ประกอบการ โดยสามารถสังเกตได้จากการที่มีการเปิดขายโครงการนใหม่กันเยอะมากๆ ตั้งแต่ปี 2565 ต่อเนื่องมาถึงปี 2566 ที่มีผู้ประกอบการหลายรายใช้คำว่า “New High” กันได้สิ้นเปลืองมากๆ เพราะผู้ประกอบการหลายรายประกาศชัดเจนเลยว่าปี 2566 พวกเขาจะเปิดขายโครงการใหม่ที่มีมูลค่ารวมมากที่สุดในประวัติศาสตร์ของบริษัท

ซึ่งเรื่องเหล่านี้เป็นผลดีต่อระบบเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศไทย นอกเหนือจากส่งผลดีต่อผู้ถือหุ้นของบริษัทนั้นๆ  ที่ราคามีแนวโน้มจะปรับเพิ่มขึ้นหรือมีทิศทางที่เป็นไปในทางที่ดีในปี 2566 รวมไปถึงผู้ถือหุ้นสามารถคาดหวังผลตอบแทน และเงินปันผลในอนาคตได้แน่นอน

แต่ปัญหาสำคัญในตลาดที่อยู่อาศัย คือเรื่องของกำลังซื้อ ฝั่งของผู้ประกอบการนั้นสามารถเปิดขายโครงการใหม่เยอะๆ ได้ตามที่พวกเขาต้องการได้อยู่แล้ว แต่สุดท้ายแล้วใครจะเป็นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งบ้าน และคอนโดมิเนียมในโครงการที่จะเปิดขายใหม่เหล่านี้ และที่ยังเหลือขายอยู่ในตลาดได้หรือไม่ ??? กำลังซื้อในฝั่งของคนไทยยังไม่ชัดเจนเลยว่าจะเพิ่มมากขึ้น เพราะปัจจัยลบในภาวะเศรษฐกิจยังมีอยู่

โดยเฉพาะในระยะยาวยังไม่เห็นว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นไปได้มากกว่าที่เป็นอยู่มากน้อยเท่าไหร่ อีกทั้งหลายๆ ธุรกิจเพิ่งเริ่มดีขึ้นจากสถานการณ์โควิด-19 และเป็นการปรับตัวดีขึ้นจากภาวะที่ต่ำมากๆ ในช่วงก่อนหน้านี้ด้วยนะ ไม่ใช่ดีขึ้นจากสถานการณ์ปกติแบบไม่มีเรื่องของโควิด-19 เข้ามาเกี่ยวข้อง ดังนั้น คนไทยจำนวนไน่น้อยยังอยู่ในช่วงที่ไม่ได้มีความพร้อมในการซื้อที่อยุ่อาศัยใหม่เลย

ในขณะที่กำลังซื้อจากต่างประเทศในตลาดคอนโดมิเนียมก็ยังไม่ได้มากมายแบบก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะในกลุ่มของคนจีนที่เพิ่งจะเริ่มเดินทางออกนอกประเทศกันอีกครั้งช่วงต้นเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา คงยังไม่สามารถคาดหวังให้พวกเขากลับมาเป็นผู้พลิกฟื้นตลาดคอนโดมิเนียมได้ในปีนี้

จริงอยู่ที่คนไทยจำนวนมากยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่ใช่ทุกคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจะสามารถซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมได้ เพราะสุดท้ายแล้วนอกจากเงินในกระเป๋าหรือธนาคารของตนเองแล้ว คนไทยส่วนมากซื้อที่อยู่อาศัยโดยการขอสินเชื่อธนาคาร ซึ่งการขอสินเชื่อธนาคารในช่วงเวลานี้เป็นเรื่องที่ยากมาก เพราะธนาคารไม่เพียงดูเรื่องของรายได้เท่านั้น ยังต้องดูปัจจัยอื่นๆ ประกอบอีก เช่น ภาระหนี้สิน ผลกำไร/ขาดทุนของบริษัทที่ผู้ขอสินเชื่อทำงานอยู่ (น่าจะเริ่มในช่วงโควิด-19)

โดยเฉพาะเรื่องของภาระหนี้สินของครัวเรือนไทยยังสูงจนน่ากังวลอยู่ ซึ่งไม่ว่าใครจะเปิดขายโครงการใหม่มากจนเป็น “New High” ขนาดไหนก็ตาม แต่ถ้าขายไม่ได้หรือขายได้น้อยกว่าที่คาดการณ์ก็อาจจะมีปัญหาได้ และในช่วงปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการเลือกตั้ง ปีที่มีการเปลี่ยนรัฐบาลแน่นอน แต่ก็อาจจะมีอะไรที่คาดไม่ถึงเกิดขึ้นได้ ทั้งเหตุการณ์ในประเทศและต่างประเทศ ดูๆ แล้วก็เป็นห่วงผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน

โดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด