วัคซีนป้องกันฟองสบู่แตกของแบงก์ชาติ

.....ชาติชาย พยุหนาวีชัย

หลังจากเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันมาสักพักใหญ่ ต่อความกังวลว่าจะเกิดปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นเมื่อปี 2540 ที่ผ่านมา ในที่สุดธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็คลอดเกณฑ์เข้มคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ออกมาจนได้

เนื่องจาก ธปท.เริ่มเห็นสัญญาณการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์เริ่มกระจุกตัวอยู่ที่ระดับ 13 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 93% ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด จึงเป็นเหตุให้ต้องประกาศหลักเกณฑ์การกำกับดูแลเพิ่มเติม โดยมีเป้าหมายเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต (Preventive Action) และให้มีผลสอดรับกับระบบการปล่อยสินเชื่อที่มีความระมัดระวังและป้องกันมิให้มีการแข่งขันที่มากขึ้น จนทำให้การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยด้วยการให้ LTV Ratio ที่สูงขึ้นเบี่ยงเบนไปจากระดับที่เหมาะสม จนเป็นเหตุให้มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นตามมา

มาตรการดังกล่าวได้กำหนดสัดส่วน LTV Ratio เป็น 3 กรณี

กรณีที่ 1 สินเชื่อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อโดยใช้ LTV Ratio ที่สัดส่วน 80% หรือต้องมีเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 20% ของมูลค่าหลักประกัน (มีผลไปแล้วตั้งแต่ปี 2552)

กรณีที่ 2 สินเชื่อคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อโดยใช้ LTV Ratio ที่สัดส่วน 90% หรือต้องมีเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 10% ของมูลค่าหลักประกัน ยกเว้นข้าราชการ และพนักงานรัฐวิสาหกิจ มีผลเฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำสัญญาตั้งแต่ 1 ม.ค. 2554

กรณีที่ 3 สินเชื่อบ้านแนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท กำหนด LTV Ratio ที่สัดส่วน 95% หรือมีเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 5% ของมูลค่าหลักประกัน ยกเว้นข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ โดยมีผลเฉพาะสัญญาที่จะซื้อจะขายตั้งแต่ 1 ม.ค. 2555

มาตรการที่ออกมาในครั้งนี้จึงเป็นการเพิ่มน้ำหนักความเสี่ยงในการสำรองเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง (บีไอเอส) ซึ่งส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ต้องกันสำรองเงินกองทุนเพิ่มหากมีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้าเกินระดับที่กำหนด ซึ่งจะผลักดันให้ธนาคารพาณิชย์หันมาปล่อยวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันในอัตราที่ ธปท.เห็นว่าควรจะสนับสนุนและเหมาะสมต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย จนอาจนำไปสู่การเกิดภาวะฟองสบู่ในอนาคตได้

ในส่วนของผลกระทบที่มีต่อผู้ประกอบการและผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปีหน้าเป็นต้นไปนั้น ก็ไม่มากเช่นเดียวกัน เพราะโดยปกติแล้วผู้ซื้อจะต้องผ่อนเงินดาวน์ประมาณ 515% ให้แก่ผู้ประกอบการอยู่แล้ว ยิ่งเป็นโครงการที่โอนไปแล้วในช่วงครึ่งปีแรก ยิ่งไม่น่าเป็นห่วงเพราะผู้ประกอบการได้รับเงินดาวน์ไปส่วนหนึ่งแล้ว สมมติว่าซื้อคอนโดมิเนียมราคา 1.0 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องผ่อนจ่ายเงินดาวน์ 10% เป็นเวลา 24 เดือน ซึ่งเท่ากับผ่อนเดือนละ 4,100 บาท (หรือเดือนละ 8,200 บาท กรณีผ่อนดาวน์ 12 เดือน) แต่หากท่านซื้อบ้านราคา 1.0 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องผ่อนจ่ายเงินดาวน์ 5% เป็นเวลา 6 เดือน ซึ่งเท่ากับผ่อนเดือนละ 8,333 บาท ในขณะที่การขอกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารในวงเงิน 1.0 ล้านบาท เป็นเวลา 20 ปี จะผ่อนประมาณ 8,000 บาทเช่นกัน นั่นหมายความว่า หากท่านสามารถผ่อนดาวน์ให้โครงการได้ ท่านก็ยังสามารถยื่นขอกู้สินเชื่อบ้านและผ่อนค่างวดให้ธนาคารได้อย่างสบายๆ เลยล่ะครับ

มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ของแบงก์ชาติที่ออกมาในรอบนี้ โดยส่วนตัวผมคิดว่าเป็นยาขนานเบาและไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อภาพรวมธุรกิจของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มากนัก และเชื่อว่าในระยะสั้นจะยังไม่มีมาตรการออกมาเพิ่มเติม เพราะเชื่อว่ารัฐจะต้องมีการประเมินผลของมาตรการในระยะสั้นก่อน หากความต้องการภาคอสังหาริมทรัพย์น้อยลงก็คงไม่ต้องออกมาตรการเพิ่ม แต่ถ้ายังไม่ดีขึ้นอาจมีมาตรการออกเป็นระลอก 2 ได้