มาตราการสกัดฟองสบู่อสังหาฯในเอเซีย

....สัมมา คีตสิน

รัฐบาลฮ่องกงได้ออกมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมให้เข้มงวดยิ่งขึ้นกว่าเดิม เพราะราคาบ้านได้ปรับเพิ่มขึ้นไปแล้วประมาณร้อยละ 50 นับจากต้นปีที่แล้ว เป็นภาวะฟองสบู่ก่อร่างชัดเจน โดยประกาศยกเลิกข้อกำหนดเดิมที่ส่งเสริมให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านเพื่อจะได้สิทธิความเป็นพลเมือง

นอกจากนี้ ยังจัดแบ่งบ้านจำนวน 5,000 หน่วย สำหรับโครงการเช่าซื้อเพื่อผู้ที่ยังไม่มีบ้านได้มีโอกาสเช่าในอัตราค่าเช่าคงที่เป็นเวลานานถึง 5 ปีก่อนซื้อ (คล้ายโครงการเช่าซื้อที่การเคหะแห่งชาติร่วมมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์) แต่ในระหว่างการเช่าสามารถนำเงินครึ่งหนึ่งของค่าเช่าที่ได้ชำระไปแล้วมาใช้เป็นเงินดาวน์เพื่อซื้อบ้านหลังนั้น

ฮ่องกงไม่ได้ให้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ในที่ดิน (Freehold) แต่ให้สิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ที่นานมากไม่มีการเก็บ Capital Gains Tax หรือภาษีบนกำไรจากการขายบ้าน แต่ในอนาคตอาจมีการพิจารณาเก็บภาษีนี้ หรือให้ชาวต่างชาติซื้อได้เฉพาะห้องชุดที่มีขนาดใหญ่กว่า 1,000 ตารางฟุต (93 ตารางเมตร)

ราคาบ้านในฮ่องกงถือว่าอยู่ระดับแพงที่สุดในโลกประเทศหนึ่ง เพราะจากการซื้อของนักลงทุนต่างชาติเป็นหลัก จนคนในท้องถิ่นไม่สามารถซื้อได้ อนึ่ง รัฐบาลฮ่องกงเป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมาก และสามารถนำที่ดินออกประมูลขายเพื่อกดราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยลงมาได้บ้าง

ขณะเดียวกันในสิงคโปร์ เมื่อเดือน ส.ค. รัฐบาลได้ออกมาตรการสกัดการเก็งกำไร โดยกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านและที่ดินเพื่อสร้างบ้านต้องชำระอากร Stamp Duty หากมีการซื้อขายภายใน 3 ปีนับจากวันที่ซื้อ (เดิมกำหนดเพียง 1 ปี) และธนาคารกลางสิงคโปร์ยังออกมาตรการกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อยร้อยละ 20 (จากเดิมร้อยละ 10) เพื่อบังคับให้มีการซื้ออยู่จริงนานกว่าเดิม

ในสาธารณรัฐประชาชนจีน เมื่อปลายเดือน ก.ย. รัฐบาลมีคำสั่งให้สถาบันการเงินทุกแห่งทั่วประเทศหยุดการปล่อยสินเชื่อบ้านแก่ผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อบ้านหลังที่สามขึ้นไป หรือให้แต่ละครอบครัวขอสินเชื่อบ้านได้ไม่เกิน 2 หลัง และยังกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านทุกหลังต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อยร้อยละ 30 (จากเดิมร้อยละ 20)

ส่วนในไต้หวัน เมื่อเดือน ก.ย. ธนาคารกลางไต้หวันออกระเบียบให้ผู้ซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อยร้อยละ 30 สำหรับการซื้อบ้านหลังที่สอง

สาเหตุประการหนึ่งที่ผลักให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นมากใน 4 ประเทศ เพราะกระแสเงินร้อนที่ไหลบ่าเข้าท่วมภูมิภาคเอเชีย กระแสเงินร้อนดังกล่าวได้ไหลเข้าสู่ประเทศไทยด้วย แม้จะเป็นผลดีเฉพาะหน้า ส่งให้ตลาดตราสารหนี้ของไทยคึกคัก และดัชนีตลาดหลักทรัพย์ปรับเพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดในรอบ 15 ปี รวมทั้งน่าจะมีเม็ดเงินส่วนหนึ่งปะปนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

แต่ในระยะยาวอาจเป็นอันตรายหากเม็ดเงินร้อนเหล่านี้หันหัวกลับออกจากประเทศกะทันหัน และการแข็งค่าของเงินบาทในช่วงที่ผ่านมา เป็นผลมาจากเม็ดเงินร้อนเหล่านี้ทั้งสิ้น