อสังหาอุดรฯ-ขอนแก่น ยังชะลอแต่เริ่มผ่อนคลาย

โดย...ธนาคารเกียรตินาคิน

เท้าความจากการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองใหญ่ของภาคอีสานตอนบนอย่าง ขอนแก่น และอุดรธานี ชะลอตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2557 โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการรายกลางถึงเล็กที่เป็นผู้ประกอบการท้องถิ่น ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากจากการที่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเข้าไปบุกตลาดในช่วงเวลาเดียวกันหลายๆ โครงการ มีผลให้มีจำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างมากในระยะเวลาสั้นๆ

มาถึงในช่วงกลางปี 2559 ถ้ามองจากตัวเลขข้อมูลยอดขายที่ได้จากการสำรวจ เราจะเห็นว่าตลาดยังคงชะลอตัวต่อเนื่องอยู่ก็จริง แต่ถ้ามองในมุมของการที่ผู้เขียนได้ลงไปสัมผัสพูดคุยกับกลุ่มผู้ประกอบการท้องถิ่น จะเห็นได้ว่าสถานการณ์ตลาดเริ่มผ่อนคลายขึ้นบ้าง และจะเห็นแนวโน้มการฟื้นตัวเล็กน้อย โดยประเด็นที่ทำให้มองตลาดว่ามีความผ่อนคลายขึ้นบ้างแล้วมี 2 ประเด็น ก็คือ

1.จะเห็นได้ว่าหลายๆ โครงการมีจำนวนลูกค้าที่แวะเวียนเข้ามาชมโครงการกันมากขึ้น หลังจากก่อนหน้านี้ที่ตลาดชะลอตัวมากๆ

2.มองว่าลูกค้าที่เข้ามาเป็นกลุ่มที่มีความต้องการบ้านจริงและมีกำลังซื้อจริงมากขึ้น ถึงแม้ว่ายอดขายอาจจะลดลง แต่ยอดโอนบ้านในหลายๆ โครงการกลับดีขึ้น ทำให้สัดส่วนลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านมีน้อยลง

นอกเหนือจากนี้ ในมุมของปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจการพัฒนาก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในหัวเมืองภาคอีสานนั้น ยังมีแนวโน้มที่ดีที่จะกลับมาขยายตัวต่อได้ โดยในภาพการพัฒนาในภาคอีสานที่เห็นได้ชัด เช่น โครงการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษต่างๆ ที่จะทำให้มีการลงทุนทั้งจากส่วนกลางและท้องถิ่นเข้ามาเพิ่มมากขึ้น โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงและรถไฟทางคู่ที่จะเข้ามาช่วยในเรื่องของการเดินทางท่องเที่ยวและขนส่งสินค้า

ถ้ามองการพัฒนาภายในแต่ละจังหวัด อย่างใน จ.ขอนแก่น ก็จะเห็นได้ว่ามีภาคเอกชนที่แข็งแกร่ง มีการรวมกลุ่มกันพัฒนาโครงการรถไฟฟ้ารางเบา ซึ่งจะช่วยเชื่อมต่อพื้นที่สำคัญๆ ของเมืองให้สะดวกรวดเร็วมากขึ้นในอนาคต รองรับการเติบโตได้ในระยะยาว และจะเป็นปัจจัยบวกให้กับการขยายตัวของธุรกิจบ้านจัดสรร

ใน จ.อุดรธานี ก็เป็นจังหวัดที่มีแนวโน้มการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ดี เป็นจังหวัดที่มีเที่ยวบินจำนวนมาก รวมถึงมีการขยายตัวของการค้าการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง และจากข้อมูลที่ได้ทราบมา เฉพาะในช่วงไตรมาสแรกปี 2559 นี้ ในอุดรธานีมีจำนวนผู้ยื่นขอจัดสรรและมีการอนุมัติแล้วกว่า 20 ราย หลังจากค่อนข้างเงียบมานาน โดยทั้งหมดเป็นแนวราบ

นับว่าเป็นสัญญาณดีที่ยังมีภาพเล็กๆ ของการฟื้นตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ 2 จังหวัดทั้งอุดรธานีและขอนแก่น ให้เราได้เห็นกันอยู่  จึงวิเคราะห์ได้ว่าสภาพตลาดที่ชะลอต่อเนื่องในช่วงนี้เป็นการชะลอเพื่อการปรับตัวโดยปรับตัวจากการเปลี่ยนแปลงในช่วงที่รายใหญ่เข้ามารุกตลาดทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมอย่างรวดเร็ว ภาพในระยะสั้นอาจจะไม่เห็นการขยายตัว แต่ในระยะยาวเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาขยายตัวได้อีก

ทั้งนี้ สำหรับผู้ประกอบการท้องถิ่นเองที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย หลังจากนี้ก็ยังคงต้องปรับตัวกันต่อ ดูจังหวะในการลงทุนให้สอดคล้องกับภาวะตลาด การพัฒนาโครงการควรจะให้ได้คุณภาพสูงขึ้น หรืออย่างน้อยก็ทำให้ขึ้นมาเทียบเท่าคู่แข่ง หรือการแบ่งพัฒนาที่ดินเป็นโครงการที่มีขนาดเล็กลงเพื่อลดความเสี่ยงและลดระยะเวลาในการลงทุนก็เป็นแนวทางที่น่าสนใจมากกว่าการพัฒนาโครงการเดียวบนที่ดินผืนใหญ่ เนื่องจากการแข่งขันที่สูงจากรายใหญ่จะยังคงมีเข้ามาต่อเนื่องแบบนี้ไปเรื่อยๆ ในระยะเวลาต่อจากนี้แน่นอนครับ