รับมือการเงินที่หวั่นไหว

โดย...รศ.มานพ พงศทัต

วันที่ 6-9 ต.ค.ที่ผ่านมา มีการจัดงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด”ครั้งที่ 35 ของ 3 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นงานที่เอาผู้ซื้อ-ผู้ขายบ้านมาพบกันทำปีละ 2 ครั้ง และทุกครั้งของงานมหกรรมก็เป็นเสมือน “ตัวชี้และดัชนีวัดชีพจรของอสังหาฯ” โดยเฉพาะด้านที่อยู่อาศัยของไทยเป็นอย่างดี

การจัดแต่ละครั้งก็มีเป้าหมาย ในปีนี้ 3 สมาคมคาดกันว่าจะมีคนชมรวมกันไม่ต่ำกว่า 1 แสนคน คาดว่าจะมียอดขาย 4,000 ล้านบาท และมียอดขายหลังงานอีกประมาณ 7,000 ล้านบาท

สำหรับสินค้าที่นำมาออกงานมหกรรมจะเป็นสินค้าที่ผู้คนส่วนใหญ่มีกำลังซื้อและสนใจ มีราคาอยู่ที่ประมาณ 3 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนสินค้าราคาแพงที่เป็นคอนโดตารางเมตรละ 2-3 แสนบาท ผู้พัฒนาจะเลือกวิธีการขายเฉพาะ มิได้นำมาเป็น Mass Market ในมหกรรม

ที่น่าสนใจ คือ มหกรรมครั้งที่ 35 นี้อยู่ในภาวะตลาดที่ตึงตัวและอ่อนไหว ที่ตึงตัวคือหลายคนคิดว่าตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังจะเห็นร่องรอยการ “ล้นตลาด” มากขึ้น และเริ่มเห็น “การเก็งกำไร” (Speculative) ในตลาดระดับบนที่ชัดขึ้น ขณะที่ภาพรวมของตลาดก็ยังขายได้ และมี Absorption ที่ดีพอใช้

ที่เป็นเช่นนี้ก็น่าสนใจมาก จากข้อมูลเบื้องต้นก็พบว่าผู้ซื้ออสังหาฯ ในตลาด “เริ่มปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อ” โดยมิได้ซื้อเพื่ออยู่อย่างที่เราเรียกว่า “บ้านมือ 1” อย่างที่คาดคิดไว้ในอดีต พบว่ายิ่งราคาแพงขึ้น ผู้ซื้อที่มีเงินอยู่แล้วเริ่มซื้อเพื่อ “ลงทุน” หรือให้เช่ามากขึ้น หวังค่าเช่าและหวัง Capital Gain ไปพร้อมกัน จึงเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรสูงมากถึง 50% คือ ซื้อไว้ขายต่อ และอีก 30% ซื้อให้เช่า และที่ซื้ออยู่เองมีประมาณ 20% เท่านั้น เพราะคนรวยจะมีบ้านและคอนโดอยู่แล้ว บางคนมีบ้าน 2 หลัง คอนโดอีก 2 หรือ 3 ห้อง มาซื้อเพราะมีเงินเหลือ ชอบที่ตั้งและรูปแบบทั้งไลฟ์สไตล์ของการเป็นอยู่สมัยใหม่

อีกความเคลื่อนไหวที่ต้องคอยติดตาม คือ ระบบการเงินโลกที่กำลังอ่อนไหว ตั้งแต่อังกฤษออกนอกสหภาพอีโยู ธนาคารใหญ่สุดของเยอรมนี ดอยช์แบงก์ กำลังเข้าขั้นวิกฤต มีหนี้มาก ถูกอเมริกันฟ้องหาว่าเอาสินเชื่อเน่ามาขายในตลาดเงินจนอเมริการะบบเงินพังเป็นโรคแฮมเบอร์เกอร์ สร้างความหวั่นไหวเป็นระลอก รวมถึงประเทศไทยเราคงต้องเตรียมตัวรับมือให้ดีอย่าให้เป็นเหมือนวิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 2540 อีกเด็ดขาด ฝ่ายอสังหาฯก็ต้องเตรียมตัวให้ดี เพราะผู้ประกอบการคือนักกู้รายใหญ่ การเงินมีปัญหาเรามีปัญหาทันที ฝ่ายผู้ซื้อก็จะยิ่งกู้ยากขึ้น

แต่ก็อย่าตกใจให้มากนัก แค่คอยเฝ้าระวัง และวางแผนรับมือเตรียมไว้อย่าได้ประมาทก็พอ