ยกเว้นค่าส่วนกลาง

โดย...ชัตน์วรี ([email protected])

เมื่อวันที่ 20 พ.ย. พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ได้บัญญัติเพิ่มเติมมาตรการ 309 จัตวา ได้มีผลบังคับใช้แล้ว

สาระสำคัญกฎหมายฉบับนี้ อธิบายให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ ถ้าประมูลซื้ออาคารชุดหรือที่ดินจัดสรรจากกรมบังคับคดีแล้ว ผู้ประมูลไม่ต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลางที่ลูกหนี้รายเก่าค้างชำระไว้

ทั้งนี้ ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด รวมถึงที่ดินจัดสรรตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ก่อนทำการขายทอดตลาดให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว

เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้ เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวถึงวันขายทอดตลาด แก่นิติบุคคลอาคารชุด ก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหนี้ที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ค้างชำระ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

ต้นเรื่องการแก้ไขกฎหมายดังกล่าว เนื่องจากที่ผ่านมากรมบังคับคดีมีปัญหาสินทรัพย์รอการขาย (เอ็นพีเอ) อยู่ในพอร์ตเยอะประมาณ 2 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียมที่เป็นทรัพย์ยึดรอขายทอดตลาดรวมกันประมาณ 6 หมื่นล้านบาท ซึ่งขายไม่ออกเพราะคนไม่นิยมซื้อ เนื่องจากมี “หนี้ค้างชำระ” ที่เป็นหนี้ค่าส่วนกลางติดมาด้วยจำนวนสูงมาก

ดังนั้น การแก้ไขกฎหมายนี้เปิดทางให้ผู้ซื้อรายใหม่ ถ้าประมูลซื้อห้องชุดสำเร็จแล้ว ไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ค่าส่วนกลาง เพราะถือว่าไม่ใช่ผู้ก่อหนี้ แต่เป็นบุคคลที่ 3 ที่เข้ามาซื้อคอนโดจากกรมบังคับคดี ในขณะเดียวกันนิติบุคคลก็ไม่ได้ถูกตัดสิทธิหนี้ ในส่วนของเจ้าหนี้ที่รับจดจำนองถ้าขายทอดตลาดแล้วได้เงินไม่คุ้มมูลหนี้ก็ยังมีสิทธิที่จะไปบังคับหนี้ในส่วนอื่นๆ ได้