2 ยักษ์แข่งทุ่มเงินซื้อกิจการ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หลังจากที่บริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ ผู้ผลิตและจำหน่ายเบียร์สิงห์ ตัดสินใจรุกเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว ด้วยการเทกโอเวอร์บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นใบเบิกทางแรก พร้อมโตแบบก้าวกระโดด ด้วยงบลงทุนที่วางไว้ 1 แสนล้านบาท ในช่วง 5 ปีนับจากนี้ กลุ่มสิงห์จึงลุยซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่เฉพาะในไทย แต่พร้อมซื้อทั่วโลกที่มีโอกาสเป็นจังหวะเดียวกับที่บริษัท ไทย เบฟเวอเรจ ผู้ผลิตและจำหน่ายเบียร์ช้างคู่แข่งตลอดกาล ได้ปรับโครงสร้างการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พร้อมสำหรับการลงทุนใหม่ๆ จึงเป็นที่จับตาว่าคู่ปรับจากธุรกิจเบียร์คู่นี้กำลังจะเปิดศึกใหม่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกหรือไม่

หากวิเคราะห์แนวทางในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของทั้งสองยักษ์ใหญ่วงการน้ำเมาแล้ว กลุ่มช้างเข้ามาก่อนตั้งแต่ช่วงหลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ด้วยการลุยซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททั้งที่ดิน อาคารสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีก พร้อมกับตั้งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เทกโอเวอร์บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายบริษัท รวมถึงการเข้าร่วมวงทุกการประมูลเช่าที่ดินแปลงงามของทุกหน่วยงาน เพื่อลุยธุรกิจนี้อย่างจริงจัง

ทั้งนี้ จะเห็นว่าโมเดลในการรุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของช้างและสิงห์มีลักษณะที่คล้ายกัน นั่นคือการเทกโอเวอร์ เพื่อเติบโตอย่างก้าวกระโดดเน้นการเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ที่สร้างรายได้ระยะยาว เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม และค้าปลีก และสร้างรายได้ระยะสั้น เช่น โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย แตกต่างจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปที่เน้นพ้ฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายเป็นหลัก

ที่ผ่านมาการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มช้างอาจยังไม่ต่อเนื่องมากนัก มีจังหวะที่ลุย แล้วก็ชะลอ และที่ดินหลายแปลงที่ประมูลมาได้ก็ไร้ความชัดเจน แต่นับจากนี้ไปที่ดินหลายแปลงที่ประมูลมาจากหน่วยงานต่างๆ จะต้องถูกหยิบมาพัฒนาอย่างเป็นรูปธรรม ด้วยเพราะข้อจำกัดด้านสัญญาเช่าที่กดดันให้ต้องเริ่มลงทุน ขณะที่สิงห์ซึ่งมาทีหลังเริ่มเร่งสปีดในการเทกโอเวอร์ทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรมในประเทศ และต่างประเทศที่เพิ่งเทกโอเวอร์โรงแรมในกลุ่มเมอร์เคียวในสหราชอาณาจักรไปหมาดๆ ด้วยมูลค่าลงทุน 8,598 ล้านบาท

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า การแตกไลน์เข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของทั้งช้างและสิงห์เหมือนเป็นส่วนเสริมในการสร้างการเติบโต เพราะธุรกิจเดิมแม้จะยังเติบโต แต่ก็เริ่มอิ่มตัวในระดับหนึ่งยากที่จะทำให้เติบโตแบบหวือหวาได้อีก ซึ่งรูปแบบการลงทุนของทั้งกลุ่มช้างและสิงห์จะคล้ายกับบริษัทใหญ่ๆ หลายบริษัทในต่างประเทศ เช่น กลุ่มมิตซุยที่มีธุรกิจหลายอย่างมาก ไม่ใช่แค่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือกลุ่มเอฟแอนด์เอ็นฯ ที่เคยเป็นของกลุ่มทุนสิงคโปร์ก็มีธุรกิจที่หลากหลาย ทั้งสินค้าอุปโภคบริโภคจนถึงอสังหาริมทรัพย์

สำหรับการรุกหนักของสองกลุ่มทุนทั้งช้างและสิงห์ แม้จะเป็นกลุ่มทุนใหญ่และมีแผนพัฒนาระดับบิ๊กโปรเจกต์อยู่หลายโครงการ แต่ที่ผ่านมาก็ไม่ถือว่าได้สร้างแรงสั่นสะเทือนขนาดพลิกโฉมให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยมากนัก เพราะรูปแบบการพัฒนาไม่ได้แตกต่าง หรือมีจุดขายที่หวือหวามากนัก ซึ่งต้องจับตาดูโครงการใหม่ๆ ที่อยู่ระหว่างพัฒนาว่าจะดึงใครมาเป็นพันธมิตรในแต่ละส่วนหรือไม่

ในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแผนของสิงห์ที่ประกาศลุยทุกระดับราคา ทั้งบ้านแนวราบและแนวสูงประเดิมโครงการแรกเป็นคอนโดมิเนียมระดับบนใจกลางเมืองอโศก จะเป็นโครงการที่จะสร้างแบรนด์ในวงกว้างให้กับกลุ่มสิงห์ เพราะโครงการประเภทโรงแรม อาคารสำนักงาน ไม่ได้เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องโหมสร้างแบรนด์มากนัก แตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย จำเป็นต้องโหมสร้างแบรนด์ให้รู้จักและยอมรับ ซึ่งนอกจากจะได้โปรโมทตัวโครงการแล้ว ยังเชื่อมโยงมาถึงแบรนด์องค์กรด้วย

สำหรับกลุ่มช้างที่ภาพลักษณ์จะถูกมองว่าเป็นการกุมบังเหียนด้วย เจริญ สิริวัฒนภักดี เป็นหลักจากยุคที่ซื้อดะในช่วงปี 2540 ใช้เงินไปนับแสนล้านบาท มาจนถึงยุคที่เริ่มเลือกในการซื้อมากขึ้น และถึงเวลาที่ต้องนำทรัพย์สินเหล่านั้นมาพัฒนาอย่างจริงจัง โดยโครงการที่จะเป็นไฮไลต์และถูกจับตามองมากที่สุดคือ ที่ดิน 90 ไร่ ย่านลุมพินี หรือโรงเรียนเตรียมทหารเก่าที่ได้สิทธิในการพัฒนามาจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งก่อนหน้านี้มีกระแสข่าวว่าจะดึงกลุ่มเซ็นทรัลเข้าร่วมด้วย แต่สุดท้ายก็เงียบไป

คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า การที่กลุ่มช้างมีเฟรเซอร์ พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรอันดับต้นๆ ของสิงคโปร์ที่ได้พ่วงมาหลังจากเทกโอเวอร์เอฟแอนด์เอ็นฯ เมื่อหลายปีก่อน มีความเป็นไปได้ว่ากลุ่มช้างจะดึงเฟรเซอร์ฯ มาเสริมทัพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทย เพราะเฟรเซอร์ฯ มีโนว์ฮาวในอสังหาริมทรัพย์ทุกด้าน ทั้งโรงแรม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ค้าปลีก และคอนโดมิเนียม โดยอาจจะดึงมาร่วมพัฒนาโครงการที่โรงเรียนเตรียมทหาร

ภาพเหล่านี้มีสัญญาณที่ชัดเจนขึ้นจากการที่ล่าสุด โกลเด้นแลนด์ หนึ่งในบริษัทลูกได้เพิ่มทุนให้เฟรเซอร์ฯ ได้เข้ามาร่วมถือหุ้น พร้อมกับประเดิมพัฒนาโครงการที่สามย่าน ที่ดินเช่าจากสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นโครงการแรกภายใต้โครงสร้างใหม่ที่มีเฟรเซอร์ฯ มาถือหุ้นด้วย ซึ่งโครงการนี้เป็นมิกซ์ยูสที่มีครบทุกอสังหาริมทรัพย์มูลค่าไม่ต่ำกว่า 8,000 ล้านบาท โดยโครงการที่สามย่านจะเป็นระดับเกรดบีบวก ส่วนโครงการที่สวนลุมพินี ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่คาดว่าจะต้องใช้เวลาในการทยอยพัฒนานานถึง 10 ปี และอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่มีอยู่ในโครงการจะเป็นระดับเกรดเอ

ทั้งนี้ คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ยังประเมินอีกว่า การดึงเฟรเซอร์ฯ เข้าร่วมในครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องของโนว์ฮาวเพียงอย่างเดียว แต่แบรนด์เฟรเซอร์ฯ ที่แข็งแกร่งในระดับภูมิภาคจะทำให้ภาพลักษณ์ของโครงการมีความเป็นอินเตอร์ และมีผลบวกในการโรดโชว์โครงการเหล่านี้ในตลาดต่างประเทศ เพื่อดึงนักลงทุนต่างชาติเข้าร่วมวงทั้งในแง่สนใจเข้าร่วมพัฒนาพื้นที่หรือเช่าพื้นที่ในส่วนของอาคารสำนักงาน

จากแผนพัฒนาบิ๊กโปรเจกต์ของสองกลุ่มทุนน้ำเมา จะทำให้ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ เป็นที่สนใจของนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น จากการที่มีโครงการขนาดใหญ่ที่เป็นรูปแบบใหม่ๆ ซึ่งแม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจเวลานี้อาจจะไม่เอื้ออำนวยให้ลงทุนโครงการขนาดใหญ่มาก แต่ระยะยาวแล้วการที่ไทยยังมีเสน่ห์ในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ ล้วนเป็นผลบวกต่อบิ๊กโปรเจกต์เหล่านี้ในอนาคต ซึ่งการแข่งขันของสองกลุ่มนี้กำลังจะขยับจากสนามเดิมๆ สู่สนามใหม่ๆ ที่ไม่ได้มองดีมานด์แค่ตลาดในประเทศ แต่มองการเติบโตใหญ่ในระดับภูมิภาค