กระตุ้นอสังหาฯ มาตามนัด

โดย...ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ

สำหรับตลาดอสังหาฯ ในเดือนที่ผ่านมา คงไม่มีเรื่องใดร้อนแรงไปกว่าการประกาศใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ข้อดีสำหรับมาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาฯ คราวนี้ ก็คือ มีกรอบกำหนดเวลาที่ชัดเจน นั่นคือถ้าผู้บริโภคไม่รีบโอนก็จะไม่ได้สิทธิประโยชน์นี้ โดยถ้าเปรียบเทียบทั้ง 3 มาตรการที่ออกมานี้ มาตรการแรกจะได้รับการตอบรับดีที่สุด เนื่องจากวงเงิน 1 หมื่นล้านบาท ในขั้นต้นมีผู้เข้ามาขอใช้สิทธิใกล้เต็มวงเงินแล้ว ซึ่งคาดว่าจะมีการขยายวงเงินออกไปอีก

ในแง่ของที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้ประโยชน์จากมาตรการนี้เป็นหลัก โดยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวนคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในระดับราคานี้น่าจะมีมูลค่าประมาณ 7 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นห้องชุดขนาดเล็กและตั้งอยู่แนวรอบนอกของกรุงเทพฯ ถ้าดูจากมูลค่าของอสังหาฯ ที่รอโอนแล้วก็ดูเหมือนว่าวงเงินกู้ 1 หมื่นล้านบาทนั้น คงไม่พอแน่ๆ

นอกจากนี้ น่าจะส่งผลดีกับอสังหาฯ ตามต่างจังหวัดเช่นกัน เพราะราคาอสังหาฯ ในต่างจังหวัดอยู่ในระดับราคาที่ได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการนี้ ถือว่าการออกมาตรการนี้ของรัฐบาลนี้เป็นการเกาถูกที่คัน ช่วยบรรเทาอาการคันได้ระดับหนึ่ง แต่ก็อาจจะยังไม่หายคันซะทีเดียว เพราะความสามารถในการซื้อหรือเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคยังมีจำกัดอยู่

การที่จะเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นของผู้บริโภคทำได้ 3 วิธีหลักๆ คือ 1.การลดอัตราดอกเบี้ย 2.การขยายเวลาการผ่อนชำระคืนเงินกู้ และ 3.การเพิ่มระดับสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ ดีเอสอาร์ (Debt-Service-Ratio) โดยการลดอัตราดอกเบี้ยนั้น ถ้าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง 1% จะทำให้ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น 10% และถ้าระยะเวลาในการผ่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มจากเดิมสูงสุดที่ 30 ปี เป็น 40 ปี ก็จะทำให้ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น 8% ดังนั้นถ้ารวมทั้งสองเรื่องเข้าด้วยกันจะทำให้การเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้น 18%

นั่นคือ ปัจจุบันถ้าเราต้องการกู้เงิน 1 ล้านบาท มาซื้อบ้านในอัตราดอกเบี้ย 6% เป็นเวลา 30 ปี เราจะมีภาระต้องผ่อนเดือนละประมาณ 6,000 บาท จากอัตราส่วนดีเอสอาร์ ปัจจุบันที่ 1/3 ทำให้เราต้องมีเงินเดือนอย่างน้อย 1.8 หมื่นบาท เราถึงจะกู้ได้ แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยลดลงเหลือ 5% และเราสามารถกู้ได้ถึง 40 ปี เราก็มีจะภาระการผ่อนเหลืออยู่ที่ประมาณ 4,800 บาท/เดือน นั่นหมายความว่าเรามีเงินเดือน 1.4 หมื่นบาท ก็จะสามารถกู้ได้แล้ว เนื่องจากปัจจุบันคนมีอายุยืนขึ้น ทำงานยาวขึ้น ไม่ใช่ 60 ปี เกษียณเหมือนก่อน

ดังนั้น การขยายเวลาการกู้ออกไปก็น่าจะมีความเป็นไปได้ อย่างไรก็ดีจะต้องมีการควบคุมระดับดีเอสอาร์ทั้งหมดของผู้บริโภคแต่ละรายไม่ให้สูงจนเกินความสามารถในการผ่อนชำระเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดหนีเอ็นพีแอลในอนาคต