แกะสูตรกระตุ้นอสังหาฯ มุ่งช่วยคนรายได้น้อย-ฟื้นภูธร

แม้จะยังไม่เข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 6 ต.ค.ที่ผ่านมา แต่ค่อนข้างจะชัดเจนแล้วว่ารัฐบาลเตรียมจะออกแพ็กเกจกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เพื่อกระตุ้นการซื้อขายบ้านในช่วงปลายปีนี้จนถึงต้นปีหน้าระยะเวลา 6 เดือน ส่วนที่ยังไม่ได้ข้อสรุปชัดๆ คือ ที่อยู่อาศัยที่ให้การสนับสนุนจะกำหนดกันที่ราคาเท่าไหร่

หากเป้าหมายของรัฐคือต้องการช่วยผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองราคาจะอยู่ที่ 1.5-2 ล้านบาท น่าจะเหมาะสมและไม่ตกเป็นเป้าทางการเมือง แต่ปัญหาก็คือขนาดตลาดของบ้านราคา 1.5-2 ล้านบาทนั้น อาจจะไม่เพียงพอที่จะช่วยให้เกิดแรงผลักดันเศรษฐกิจมากนัก  

ขณะที่อีกสูตรหนึ่งคือ กำหนดราคาบ้านไว้ที่ 1-5 ล้านบาท ด้วยขนาดของตลาดน่าจะได้ผลในการผลักดันเศรษฐกิจได้ดีกว่า แต่อาจจะตกเป็นเป้าโจมตีทางการเมืองว่าช่วยเหลือคนรวย ซึ่งอาจเป็นประเด็นที่อ่อนไหวต่อรัฐบาลในช่วงเวลานี้เป็นเรื่องที่ระดับนโยบายจะต้องตัดสินใจ

อย่างไรก็ตาม หากมองกันที่สภาพตลาดเวลานี้แล้วจะพบว่า ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตลาดยังถือว่าไม่ตกลงไปมากนัก ขณะที่ผู้ประกอบการเองก็ยังมีความแข็งแกร่งพอที่จะเอาตัวรอดไปได้ แต่ตลาดที่น่าเป็นห่วงคือต่างจังหวัด ตัวเลขการขายตกลงไปมาก ขณะที่รัฐก็ต้องการจะกระตุ้นเศรษฐกิจระดับรากหญ้ามากกว่า

เป้าหมายของรัฐจึงอาจต้องการพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด ด้วยการกำหนดราคาบ้านที่ 1.5 ล้านบาท เพื่อโฟกัสตลาดที่ต้องการจะกระตุ้นจริงๆ และเป็นการช่วยเหลือประชาชนผู้มีรายได้น้อยตรงเป้าประสงค์ของรัฐบาลก็อาจเป็นไปได้

ขณะเดียวกัน ภาคเอกชนเองก็พยายามเสนอทางออกให้รัฐพิจารณามาตรการกระตุ้นหากจะกำหนดวงเงินที่ 1.5 ล้านบาท คนซื้อบ้านไม่ว่าจะราคาเท่าไหร่ ควรจะได้สิทธิจากมาตรการที่ 1.5 ล้านบาท เหมือนกันหมด แต่ถ้าใครซื้อบ้านในราคาที่เกินกว่า 1.5 ล้านบาท ส่วนที่เกินก็ให้จ่ายภาษีในอัตราปกติ เช่น ซื้อบ้าน 2 ล้านบาท 1.5 ล้านบาท แรกจะได้ลดค่าโอนค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ส่วนอีก 5 แสนบาท จ่ายค่าโอน 2% และค่าจดจำนอง 1% ตามปกติ เป็นต้น ซึ่งแนวทางนี้น่าจะได้ประโยชน์ในการกระตุ้นตลาดมากกว่า

ขณะเดียวกัน การให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์กำหนดแนวทางการผ่อนปรนหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น ไม่เกิดปัญหาการปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อเหมือนที่ผ่านมา เช่น การขยายระยะเวลากู้ให้ยาวขึ้น ซึ่งจะมีผลให้เงินผ่อนต่องวดลดลง การขยายเพดานสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้จากไม่เกิน 30% เป็น 40-50% เป็นต้น การผ่อนปรนหลักเกณฑ์ดังกล่าวจะเพิ่มศักยภาพการกู้ของผู้มีรายได้น้อยได้ แต่ความเสี่ยงจะตกอยู่กับธนาคารมากจนเกินไป ทางออกจึงอาจจะต้องนำเรื่องการประกันสินเชื่อ หรือ Mortgage Insurance ซึ่งเป็นเรื่องที่ ธอส.เคยศึกษาไว้แล้วมาใช้อย่างจริงจัง

ทั้งหมดจึงขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของรัฐอีกครั้งหนึ่งก่อนเสนอเข้าสู่ที่ประชุมของคณะรัฐมนตรีในคราวหน้า

การเลื่อนมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่การประชุม ครม.รอบนี้ อาจจะสร้างความผิดหวังให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง เพราะที่เก็งกันไว้ว่าหากมาตรการจะออกมาทันกับช่วงเวลาการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดที่จะเริ่มในปลายสัปดาห์นี้ จะกลายเป็นเครื่องมือชิ้นสำคัญในการกระตุ้นยอดขายในงานได้ แต่เมื่อมาตรการยังไม่มาตามนัด ไม่มียาโด๊ปจากภาครัฐเป็นตัวช่วยโปรโมชั่นที่เตรียมไว้ก็ต้องใส่กันให้เต็มที่ โดยเฉพาะการใช้แคมเปญฟรีค่าโอน ค่าจดจำนอง โดยไม่ต้องรอมาตรการจากภาครัฐ ซึ่งจะทำให้การแข่งขันในช่วงเวลานี้ยิ่งร้อนแรงมากยิ่งขึ้น

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) เชื่อว่าในไตรมาสสุดท้ายนี้จะเห็นภาพการแข่งขันที่ดุเดือด โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการรายใหญ่เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ขณะที่เอพีได้จัดแคมเปญ Final Call ราคาสุดท้ายจากเอพีลดสูงสุดถึง 4 ล้านบาท

ด้าน อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร๊อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 33 ที่จะจัดขึ้นที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ระหว่างวันที่ 8-11 ต.ค.นี้ บริษัทได้ร่วมจัดโปรโมชั่นให้ส่วนลดสูงสุด 1 ล้านบาท พร้อมแถมเฟอร์นิเจอร์ รวมถึงฟรีทุกค่าใช้จ่ายในวันโอน

เช่นเดียวกับบริษัท อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ จัดแคมเปญพิเศษในงานมหกรรมบ้านและคอนโด สำหรับโครงการพร้อมเข้าอยู่ พร้อมโอน โดยวางเงินจองเพียง 1 บาท

แม้จะมีเหลือแต่ยังไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ชั่วโมงนี้คงต้องเดินหน้าปลุกตลาดกันเต็มกำลัง ไม่เช่นนั้นอาจจะพลาดรถไฟขบวนสุดท้ายของปีนี้