ออฟฟิศเปิดใหม่หนุน รัชดาฯ-พระราม 9 แรงไม่ตก

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ที่ผ่านมาทำเล “รัชดาฯ-พระราม 9-ลาดพร้าว” ถูกกล่าวถึงว่าจะเป็น “ซีบีดีแห่งใหม่” หรือศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ที่เติบโตรองมาจากเส้นสาทร-สีลม-สุขุมวิท แต่อาจยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจน จน
เมื่ออาคารสำนักงานเกรดเออย่าง “เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์” เปิดให้บริการมาได้ระยะหนึ่งและมีผู้เช่าให้ความสนใจเช่าอย่างรวดเร็ว โดยแผนกพื้นที่สำนักงานซีบีอาร์อี ระบุว่า ความต้องการเช่าปัจจุบันอยู่ที่ 75% สิ้นปีนี้คาดว่าจะเพิ่มเป็น 95% ส่งผลให้อัตราค่าเช่าปรับขึ้นสูงถึง 10% สูงกว่าย่านซีบีดีปัจจุบันที่ขยับขึ้นเพียง 4% เป็นสิ่งที่สะท้อนให้เห็นได้ว่าโซนรัชดาฯ-พระราม 9-ลาดพร้าว กำลังสุกงอม และก้าวเข้าสู่ความเป็น “นิวซีบีดี” ที่ชัดเจนขึ้น 

ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า พื้นที่ใจกลางเมืองที่ร้อนแรงที่สุดเวลานี้ คือ รัชดาฯ-พระราม 9-เขตลาดพร้าว ซึ่งดูจะเป็นฮอตสปอตใหม่สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย และแหล่งท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ โดยจากการสำรวจของไนท์แฟรงค์ฯ พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เขตรัชดาฯ-พระราม 9-ลาดพร้าว เป็นพื้นที่ที่มีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงไปมากทั้งในเชิงอาคารสำนักงาน ที่มีออฟฟิศเกรดเอเพิ่มขึ้น มีศูนย์การค้าชั้นนำอย่างเซ็นทรัล พระราม 9 ที่มีส่วนทำให้ทำเลย่านนี้เปลี่ยนโฉมหน้าไป และโครงการที่อยู่อาศัยจากคอนโดมิเนียมระดับกลางกำลังจะขยับขึ้นสู่ระดับกลางบน

ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2552 ถึงช่วงครึ่งแรกของปี 2558 มีคอนโดมิเนียมตลอดสายรัชดาฯ-พระราม 9-ลาดพร้าว รวมเป็น 41,370 ยูนิต ถูกขายออกไปแล้ว 35,881 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วนการขายมากถึง 86.7% จึงถือว่าเป็นย่านที่แม้จะมีซัพพลายอยู่มาก แต่ก็มีอัตราการดูดซับที่สูงเช่นกัน

ด้าน วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ กล่าวว่า ถนนรัชดาภิเษกมีหลายปัจจัยบวกที่ทำให้ก้าวสู่ความเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ได้ ซึ่งนอกจากจะมีรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือเอ็มอาร์ทีเส้นทางปัจจุบันให้บริการ และอยู่ใกล้แอร์พอร์ตลิงค์แล้ว ในอนาคตเร็วๆ นี้จะมีทั้งอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่ที่ย้ายมาจากย่านคลองเตย มีอาคารซุปเปอร์ทาวเวอร์ 125 ชั้น ที่สูงสุดในอาเซียน โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ของการรถไฟแห่งประเทศไทย และยังจะมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-รามคำแหง-มีนบุรี) โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-บางกะปิ-พัฒนาการ) ผ่านในอนาคตด้วย

นอกจากนี้ ย่านนี้เป็นทั้งแหล่งงานกลางวันและแหล่งบันเทิงของคนกลางคืน (โซนนิ่งแหล่งบันเทิง 1 ใน 3 แห่งของกรุงเทพฯ) ซึ่งนอกจากจะมีอาคารสำนักงาน ยังมีโรงแรมระดับ 4-5 ดาวหลายแห่ง ใกล้ศูนย์การค้าชั้นนำ เช่น เซ็นทรัล ลาดพร้าว ยูเนี่ยนมอลล์ สวนลุมไนท์แห่งที่ 2 เอสพละนาด เซ็นทรัล พระราม 9 และฟอร์จูน รวมถึงสถานบันเทิงต่างๆ ทำให้มีกิจกรรมคึกคักตลอดทั้งในช่วงกลางวันและกลางคืน เรียกได้ว่าถนนสายนี้ไม่เคยหลับ

หากอาคารสำนักงานใหญ่ของตลาดหลักทรัพย์ฯ เปิดใช้ในเดือน พ.ย.-ธ.ค. จะกลายเป็นแม่เหล็กสำคัญในด้านการลงทุน ยังไม่รวมอาคารสำนักงานของกลุ่มจีแลนด์ ที่ส่งผลให้ย่านนี้เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก แต่ราคาที่ดินถือว่ายังไม่สูงมากอยู่ที่ประมาณ 5-6 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) เมื่อเทียบกับเขตธุรกิจชั้นในที่ปัจจุบันขยับขึ้นไปแตะ 1.5-1.9 ล้านบาท/ตร.ว.แล้ว จึงมีแนวโน้มว่าราคาที่ดินย่านนี้จะขยับขึ้นไปแตะ ตร.ว.ละ 1 ล้านบาทได้ไม่ยาก

ปัจจุบันบนถนนรัชดาภิเษกต่อเนื่องจากอโศกมนตรี นับว่ามีการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมอย่างมาก ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.2-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งส่วนใหญ่ขายดี สำหรับการลงทุนโดยการซื้อคอนโดย่านนี้ปล่อยเช่า ยังพอมีตลาดต่างชาติอยู่บ้าง และตลาดเช่าจากคนทำงานในภาคบริการช่วงกลางคืนที่ไม่มีเครดิตในการซื้อ แต่อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าในปัจจุบันยังไม่สูงมาก อยู่ที่ประมาณ 5% เพราะตลาดหลักยังคงเป็นกลุ่มผู้เช่าคนไทย ซึ่งต้องสู้กับอพาร์ตเมนต์จำนวนมากย่านนี้ที่ค่าเช่าอยู่ที่ 4,000-5,000 บาท/เดือน ส่วนค่าเช่าคอนโด 1 ห้องนอน อยู่ที่ 1-1.5 หมื่นบาท/เดือน แต่แนวโน้มในอนาคตอาจปรับตัวดีขึ้นจากปัจจัยบวกดังกล่าว

ขณะที่จากการลงพื้นที่สำรวจบริเวณย่านนี้ อีกหนึ่งทำเลที่น่าสนใจที่คาดว่าจะเติบโตต่อเนื่องจากนิวซีบีดี รัชดาฯ-พระราม 9 คือ ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ที่ตัดขนานกับถนนสุขุมวิท จากข้อมูลของไนท์แฟรงค์ฯ ปัจจุบันมีห้องชุดเพียง 6,021 ยูนิต ขายออกไปแล้ว 5,244 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 87% โดยหลังจากที่โซนรัชดาฯ-พระราม 9 บูมและราคาจะปรับขึ้นสูง โซนเพชรบุรีฯ ตอนกลาง (เพชรบุรีฯ-อโศก ไม่เกินปากซอยเอกมัย) จะเป็นทางเลือกรองในการอยู่อาศัย เพราะราคาขายยังไม่สูงมาก เฉลี่ยในปัจจุบันอยู่ที่ 1 แสนบาท/ตร.ม. แต่ใกล้เมืองไม่แพ้กัน

ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรายกลางและรายใหญ่เข้ามาปักธงย่านนี้จำนวนมาก เช่น โครงการเดอะ เซอร์เคิล คอนโดมิเนียมของเฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ โครงการดิ แอดเดรส อโศก ของเอพี โครงการวิลล่า อโศก ของทีซีซีฯ โครงการเดอะ พาร์คแลนด์ แกรนด์ อโศก-เพชรบุรีฯ ของกลุ่มนารายณ์ฯ โครงการของกลุ่มศุภาลัย โครงการของกลุ่มเคพีเอ็น โครงการของกลุ่มควอลิตี้เฮ้าส์ โครงการเดอะ นิช ไพร์ด ทองหล่อ–เพชรบุรีฯ ของกลุ่มเสนาฯ

หลังจากที่กลุ่มสิงห์ เอสเตท ประกาศพัฒนา “สิงห์ คอมเพล็กซ์” คาดว่าจะทำให้ย่านเพชรบุรีฯ-อโศก เปลี่ยนไปมาก และยังส่งผลบวกไปถึงรัชดาฯ-พระราม 9 ด้วย และจะทำให้พื้นที่โซนนี้กลายเป็นซีบีดีแห่งใหม่ที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้น