'หนี้ค้าง' ค่าส่วนกลางคอนโด

โดย...นคร มุธุศรี

ในวงการสนทนาหลังถ้วยกาแฟ มักมีข้อถกเถียงเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางห้องชุดที่ยังคงค้างระหว่างผู้ถือครองกรรมสิทธิ์คนเก่าและผู้ซื้อรายใหม่ ว่าควรจะเป็นหน้าที่รับผิดชอบของผู้ใดออกบ่อย

ไม่ต้องถกเถียงให้เมื่อยตุ้มหรอกครับ เพราะโอกาสที่จะมีหนี้ค้างมันค่อนข้างยาก เนื่องจากในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงาน หากยังค้างชำระผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ก็ไม่ออกหนังสือปลอดหนี้ให้ จึงไม่สามารถทำนิติกรรมได้

แปลไทยเป็นไทยก็คือ ผู้ซื้อรายใหม่ก็จะไม่มีวันเกิดขึ้น เนื่องเพราะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือได้แน่นอน เพราะเมื่อยังมียอดค้างชำระค่าส่วนกลางผู้จัดการนิติบุคคลจะไม่มีวันออกหนังสือปลอดหนี้ให้

“แล้วที่กรมบังคับคดีกำลังจะตรากฎหมาย ‘ยกเลิกหนังสือปลอดหนี้’ กรณีประมูลซื้อจากการขายทอดตลาดทั้งๆ ยังคงค้างชำระล่ะ จะป้องกันอีท่าไหน กฎหมายฉบับดังกล่าวบัญญัติไว้ว่าอย่างไร” มีคนปุจฉา

พ.ร.บ.ฉบับนี้เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง เขายกร่างว่าอย่างนี้ครับ

ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดในอาคารชุด ก่อนขายทอดตลาดให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายพร้อมเงินเพิ่มตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดที่ยังค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี เมื่อขายทอดตลาดแล้วเจ้าพนักงานบังคับคดีจะหักเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดชำระค่าใช้จ่ายและเงินเพิ่มจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากค่าใช้จ่ายดังกล่าว

แต่ถ้าหากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายนั้น

ผมขอให้เลิกกังวลกับกฎหมายของกรมบังคับคดี แม้จะประกาศบังคับใช้ เพราะยังมีกับดักมาตรา 41 (2) ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 อีกขั้นบัญญัติไว้ดังนี้

“ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้วให้ถือว่า หนี้ของนิติบุคคลอาคารชุดอยู่ในลำดับก่อนจำนอง”

แปลไทยเป็นไทยอีกที แม้จะโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยไม่ต้องมีหนังสือปลอดหนี้ แต่กรมบังคับคดีก็ยังต้องหักเงินหนี้ค้างที่ได้จากการขายทอดตลาดส่งมอบให้นิติบุคคลอาคารชุดอยู่ดี

แม้จับพลัดจับผลูโอนห้องชุดโดยกรมบังคับคดีไม่หักหนี้ค้างไว้ให้ก็ไม่ต้องวิตกอีกน่ะแหละ เพราะหนี้ค่าส่วนกลางตามมาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด ผูกติดอยู่กับห้องชุด เปรียบคล้ายถนนภาระจำยอม ที่เปลี่ยนมือกี่ทอดก็ยังคงอยู่เช่นเดิม

ห้องชุดที่มีหนี้ค้างของนิติบุคคลอาคารชุดก็เช่นกัน ไม่เจาะจงชื่อบุคคลผู้เป็นเจ้าของที่ชื่อนาย ก.(ไก่) นาย ข.(ไข่) แต่ยึดโยงกับห้องชุดตลอดไป จะหลุดพ้นต่อเมื่อนิติบุคคลได้รับเงินชำระหนี้ค้างครบทุกบาททุกสตางค์เท่านั้น...!!