ทำเลทอง ‘วงแหวนรถไฟฟ้า’ บางซื่อ-บางโพ จุดเชื่อมเข้าเมือง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน เป็นทำเลอันดับต้นๆ ที่ได้รับความสนใจจาก ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย ผู้บริโภค และนักลงทุน โดยเส้นทางส่วนต่อขยายนี้มีด้วยกัน 2 ช่วง คือ ช่วงหัวลำโพง-บางแค และช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ระยะทางทั้งสองช่วงรวมกัน 27 กิโลเมตร คาดว่าจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการประมาณปี 2560

เตรียมพลิกโฉมชุมชนเก่า

หากประเมินจากเส้นทางส่วนต่อขยายนี้ จะเห็นว่าเป็นเส้นทางที่ขยายจากในเมืองไปยังชุมชนเมืองรอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น ซึ่งทำเลเหล่านี้มีความเจริญจากชุมชนดั้งเดิมอยู่แล้ว มีองค์ประกอบในการอยู่อาศัยที่ครบสมบูรณ์ ทั้งจากสิ่งอำนวยความสะดวกของภาครัฐ ถนน โรงเรียน โรงพยาบาล และศูนย์การค้า แต่การที่มีรถไฟฟ้าผ่านมา ความเจริญที่มีอยู่เดิมจะเปลี่ยนรูปแบบไป จากร้านรวงเก่าแก่ โรงเรียนอนุบาล อู่ซ่อมรถ ฯลฯ มีโอกาสจะถูกกว้านซื้อมาทำเป็นคอนโดมิเนียม หรือโครงการเชิงพาณิชย์ ซึ่งจะเป็นการพลิกโฉมทำเลย่านนี้

นักพัฒนาที่ดินและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างกล่าวไปในแนวทางเดียวกันว่า ทำเลในแนวส่วนต่อขยายของสายสีน้ำเงินนี้ คล้ายกับสุขุมวิทตอนปลาย (อ่อนนุช-แบริ่ง) ในช่วงที่กำลังเริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้า จนรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว ที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้าจะมีศักยภาพทั้งในเชิงที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์มากขึ้น โดยหากวิเคราะห์เส้นทางส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน ถ้าเปิดใช้บริการแล้วจะพบว่า เส้นทางนี้จะเป็นรถไฟฟ้าเส้นทางแรกในกรุงเทพฯ ที่วิ่งวนเป็นวงกลม หรือเป็นวงแหวนรถไฟฟ้า (บางซื่อ-ท่าพระ-หัวลำโพง) คล้ายกับสายเจอาร์ (JR Line) ในกรุงโตเกียว ซึ่งทำเลเกาะแนววงแหวนนี้จะเป็นทำเลทองมากๆ ในอนาคต

บางซื่อ-บางโพ ทำเลฮอต

ขณะที่หากวิเคราะห์แยกย่อยตามโซนต่างๆ แยกส่วนออกเป็น 3 โซนหลักๆ คือ โซน 1 บางซื่อ-เตาปูน-บางโพ โซนนี้ในอดีตก่อนหน้าที่ยังไม่มีรถไฟฟ้าอาจถูกมองข้าม เพราะการเชื่อมต่อเข้าเมืองยังไม่สะดวกนัก แต่เมื่อกำลังจะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน กลับเป็นบริเวณที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ในรอบ 5 ปี ไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ จากการลงพื้นที่สำรวจจะเห็นชัดเจนเลยว่า ที่ดินติดสถานีในโซนนี้ถูกจับจองเต็มทุกฝั่งแล้ว และราคาขายขยับสูงขึ้นค่อนข้างแรง ซึ่งประเมินกันว่าเป็นเพราะโซน 1 ใกล้กับจุดที่จะเข้าเมืองได้เร็วที่สุด

ทั้งนี้ หากนับจากสถานีบางโพ ถ้าจะไปต่อรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต นั่งเพียง 4 สถานี ก็จะถึงจุดเชื่อมที่เอ็มอาร์ทีจตุจักร หลังจากนั้นก็นั่งบีทีเอสยาวเข้าเมืองได้เลย หรือหากจะต่อใต้ดินไปสีลมก็เปลี่ยนขบวนได้ทันทีที่เอ็มอาร์ทีจตุจักร ต้นทุนในการเดินทางจะไม่สูงมาก และประหยัดเวลากว่าอยู่สถานีที่ไกลออกไป จึงฟันธงได้ว่าบริเวณนี้จะเป็นทำเลที่ไพรม์ที่สุด

โซน 2 เส้นจรัญสนิทวงศ์ ปัจจุบันเป็นชุมชนหนาแน่น ถูกพัฒนาไปเต็มพื้นที่แล้ว การพัฒนานับจากนี้จึงเป็นการกว้านซื้อตึกเก่า โรงเรียน ร้านค้าเก่าแก่ เพื่อพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง ซึ่งโซนนี้เหมือนอยู่ตรงกลางของเส้นทางที่ต้องเลือกว่าจะไปหาจุดเชื่อมต่อเข้าเมืองฝั่งใด ระหว่างฝั่งไปทางบางซื่อ-จตุจักร หรือฝั่งไปทางหัวลำโพง-สีลม จึงไม่ควรซื้อที่อยู่อาศัยโซนนี้ในราคาที่สูงกว่าโซน 1 และโซน 3 เพราะต้องแบกรับภาระค่าเดินทางที่สูงกว่า

โซน 3 ท่าพระ-บางแค การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จะอยู่ฝั่งถนนเพชรเกษมมุ่งหน้าไปบางแคเป็นหลัก ซึ่งที่ดินส่วนใหญ่ก็ถูกจับจองไปหมดแล้ว โดยโซนนี้จะมีทางเลือกในการเข้าเมืองได้หลายทาง คือ นั่งยาวไปทางสีลม เพื่อเปลี่ยนบีทีเอสเข้าเมือง หรือจะเลือกเปลี่ยนบีทีเอสตั้งแต่สถานีบางหว้าก็ถือว่าสะดวก 

สำหรับราคาที่ดินเวลานี้ ทุกโซนทะลุหลักแสนไปเรียบร้อยแล้ว โดยก่อนหน้าที่จะก่อสร้างรถไฟฟ้า ราคาที่ดินส่วนใหญ่ของส่วนต่อขยายเส้นทางนี้จะอยู่ที่ 5-9.5 หมื่นบาท/ตารางวา (ตร.ว.) พอเริ่มก่อสร้างราคาก็เริ่มขยับ จนปัจจุบันที่ดินติดสถานีเสนอขายไม่ต่ำกว่า 1.5 แสนบาท/ตร.ว.แล้ว ซึ่งในช่วงก่อสร้างอาจจะวิ่งไปได้ถึง 2.5 แสนบาท/ตร.ว. แล้วจะนิ่ง รอจนกว่าโครงการรถไฟฟ้าเปิดใช้บริการได้จริง ราคาจะวิ่งรอบใหม่ จะเป็นช่วงที่ราคาจะขยับแรงอีกครั้ง มีแนวโน้มจะทะลุไปถึง 3 แสนบาท/ตร.ว. และจะไปชนเพดานที่ 5 แสนบาท/ตร.ว.

ราคาคอนโดแตะหลักแสน

ด้านราคาที่อยู่อาศัยตามแนวส่วนต่อขยาย หากเป็นโซน 1 จะขยับแรงมากที่สุด โดยวิเคราะห์จากโครงการเดอะ ทรี อินเตอร์เชนจ์ ของพฤกษา เรียลเอสเตท ที่ใกล้สถานีเตาปูน เปิดตัวตอนปี 2553 ราคาขาย 6–7.2 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) แต่ปัจจุบันเสนอขายรีเซลในตลาดแตะ ตร.ม.ละ 1 แสนบาท เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม 333 ริเวอร์ไซด์ ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ใกล้สถานีบางโพ ที่เปิดตัวเมื่อปลายปี 2557 เริ่มต้น 5 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 1.09 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งถือว่าราคาแรงมาก แต่กลับมียอดขายต่อเนื่อง เป็นเพราะใกล้จุดเชื่อมต่อเข้าเมืองที่ี่สุด

แต่โซน 2 มีคอนโดมิเนียมใหม่ที่เสนอขายเมื่อปี 2556 ในราคาเฉียด ตร.ม.ละ 1 แสนบาท กลับมียอดขายที่ไม่ได้หวือหวามาก ซึ่งหากย้อนหลังกลับไปตั้งแต่ช่วงที่เริ่มมีการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ ราคาคอนโดที่เปิดอยู่ที่ 4-5 หมื่นบาท/ตร.ม.เท่านั้น และปัจจุบันยังมีโครงการที่เปิดตัวใหม่เสนอขายอยู่ที่ 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. สะท้อนได้ว่าโซนนี้ยังไม่ไพรม์มากพอที่คอนโดมิเนียมจะแตะหลักแสนได้ เช่นเดียวกับโซน 3 ราคาขายคอนโดมิเนียมที่ยังได้รับการตอบรับที่ดี แต่จะต้องอยู่ไม่เกิน 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือมีราคาต่อยูนิตเริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาท

หากกล่าวโดยสรุปแล้ว โซนนี้ในช่วงที่รถไฟฟ้ายังก่อสร้างไม่เสร็จ ราคาคอนโดมิเนียมที่ซื้อได้เฉลี่ยแล้วไม่ควรเกิน 1 แสนบาท/ตร.ม. หากเกินถือเป็นการซื้อราคาอนาคตมากกว่าราคาปัจจุบัน เพราะหากเป็นคอนโดมิเนียม ตร.ม.ละ 1 แสนบาท สามารถเลือกในทำเลรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วได้เช่นกัน