ปี’58 คอนโดหรูบูม

ตลาดคอนโดมิเนียมไทยยังโตต่อไปจริงหรือ? เป็นประเด็นที่หลายคนตั้งคำถาม เพราะในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวอย่างต่อเนื่อง รวมถึงระดับราคาก็ขยับขึ้นค่อนข้างแรง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมบนทำเลใจกลางเมือง ราคาขายเฉลี่ยในปี 2547 ยังอยู่ที่ประมาณ 7-8 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) แต่ปี 2557 ราคาขายเฉลี่ยแตะ 142,700 บาท/ตร.ม. และคาดว่าในอีก 3 ปีนับจากนี้ราคาขายเฉลี่ยมีโอกาสขยับขึ้นเป็น 1.8 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะต้นทุนราคาที่ดินปรับขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนได้จากราคาที่ดินย่านสาทรเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ซื้อขายอยู่ที่ 3 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แต่ปีที่แล้วขยับมาที่ 1.5 ล้านบาท/ตร.ว.

ทีนี้กลับมาที่คำถามที่ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมจะโตไปได้อีกไกลเพียงใดนั้น มาลองประเมินภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปี 2558 ว่าเป็นอย่างไร โดยหากปัจจัยพื้นฐานเป็นไปในทางบวกตลาดคอนโดมิเนียมก็โตขึ้น ซึ่งปัจจัยพื้นฐานที่ว่านี้ ได้แก่ การเติบโตทางเศรษฐกิจ และความมั่นคงทางการเมือง ซึ่งปีนี้ปัจจัยดังกล่าวปรับตัวดีขึ้นกว่าปีที่แล้ว รวมถึงการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ จะเป็นปัจจัยพื้นฐานดี จึงประเมินว่าในระยะ 3-5 ปี ตลาดจะโตได้ประมาณ 10-15% ต่อปี 

อย่างไรก็ตาม มีเงื่อนไขว่าผู้ประกอบการไม่ควรอัดซัพพลายเข้ามาในตลาดเกินปีละ 5-6 หมื่นยูนิต ซึ่งที่ดินดีๆ ในเมืองนั้นหายากขึ้น บวกกับต้นทุนที่สูงขึ้น จะเป็นการจำกัดการสร้างสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดไปเอง

ด้านการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมสำหรับผู้ลงทุนรายย่อยมีทำเลที่น่าสนใจด้วยกัน 5 ทำเลหลักๆ ได้แก่ 1.ศาลาแดง หลังสวน-เพลินจิต 2.ย่านสุขุมวิท 49-ทองหล่อ 3.พหลโยธินตอนต้น 4.ท่าพระ-เพชรเกษม และ 5.รามอินทรา

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมหรูระดับราคา 2.5-3 แสนบาท/ตร.ม. ปีนี้จะคึกคักมากขึ้น โดยเวลานี้มีสัญญาณว่าจะมีไม่น้อยกว่า 10 โครงการหรู ที่จ่อคิวจะเปิดตัวในปีนี้ ทั้งทำเลใจกลางเมืองและทำเลริมน้ำ และมีแนวโน้มว่าปีนี้จะได้เห็นราคาสูงสุดเสนอขายเฉียดๆ 4 แสนบาท/ตร.ม. แน่นอน

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมต่างจังหวัด แม้จะยังไม่ถึงขนาดฟองสบู่แตก แต่ก็เป็นตลาดที่เหนื่อยสำหรับผู้ประกอบการจากส่วนกลาง เพราะเอาเข้าจริงแล้ว คนท้องถิ่นยังไม่ได้คำนึงถึงเรื่องแบรนด์มากนัก และผู้ประกอบการท้องถิ่นก็เข้าใจพฤติกรรมคนท้องถิ่นด้วยกันมากกว่า ส่วนคอนโดมิเนียมในจังหวัดที่พึ่งพาชาวต่างชาติเป็นหลัก เช่น พัทยา อาจจะเหนื่อยสุด เพราะลูกค้าหลักอย่างรัสเซียหายไป

ทั้งนี้ ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในปีที่ผ่านมา มีอุปสงค์ (Supply) เข้าสู่ตลาดในกรุงเทพฯ 4.75 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้น 14% จากปี 2556 ส่งผลให้จำนวนซัพพลายในตลาดมีถึง 3.88 แสนยูนิต โดยทำเลที่มีการเติบโตสูงที่สุดในปีที่แล้ว คือ พื้นที่ย่านชานเมือง รวมไปถึงธนบุรี-เพชรเกษม งามวงศ์วาน-รัตนาธิเบศร์ และแจ้งวัฒนะ ตามลำดับ ส่วนการซื้อขายโดยรวมสูงถึง 4.34 หมื่นยูนิต คิดเป็น 87% ของอุปสงค์ใหม่ทั้งหมด