รู้รอบภาษีอสังหาฯ ก่อนเปิดเออีซี

อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจหนึ่งที่มีการคาดการณ์กันว่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นจากการก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) โดยมีปัจจัยบวกที่ช่วยส่งเสริมการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ คือ การเมืองสงบ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ของรัฐบาลรองรับการขยายตัวของเมือง เป็นต้น การเข้าสู่เออีซีทำให้มีการคาดการณ์ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น เนื่องมาจากการเคลื่อนย้ายเข้ามาทำงานของคนต่างชาติในไทย ซึ่งน่าจะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติเพิ่มขึ้น

ปัจจุบันแม้เศรษฐกิจโลกจะไม่ค่อยสดใส แต่มีแนวโน้มว่าต่างชาติสนใจเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยมากขึ้นทั้งเพื่ออาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน เมื่อเข้าสู่เออีซีอย่างเต็มตัวความสนใจของต่างชาติน่าจะเพิ่มมากขึ้นเนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังถูกมากเมื่อเทียบกับประเทศที่เป็นคู่แข่งสำคัญ เช่น สิงคโปร์และมาเลเซีย

จะเห็นได้ว่านอกจากกรุงเทพฯ ที่มีโครงการผุดขึ้นมากมายแล้ว เริ่มมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในหลายจังหวัดโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่หรือรองลงมา เช่น จ.อุบลราชธานี และหนองคาย  ที่มีพื้นที่ใกล้ประเทศเพื่อนบ้าน

การที่บุคคลธรรมดาที่เป็นคนต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยแล้วให้เช่า รายได้ค่าเช่าจะเป็นเงินได้ที่เกิดจากทรัพย์สินในประเทศไทยคนต่างชาติที่มีรายได้ค่าเช่าก็ต้องเสียภาษีไทยเหมือนกับคนไทยไม่ว่าคนต่างชาตินั้นจะได้เข้ามาในประเทศไทยหรือไม่ก็ตาม

บางครั้งเจ้าของห้องชุดอาจจะไม่ได้เข้ามาประเทศไทยเลย แต่ให้นายหน้าในประเทศไทยเป็นคนจัดการ คนต่างชาติดังกล่าวเมื่อมีรายได้จากค่าเช่าห้องชุดก็ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเพื่อเสียภาษีตอนสิ้นปี โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ร้อยละ 30 หรือหักตามค่าใช้จ่ายจริงซึ่งต้องพิสูจน์ค่าใช้จ่ายว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถหักได้

อัตราการหักค่าใช้จ่ายเหมานี้เป็นอัตราเดียวกันกับกรณีที่คนไทยมีรายได้ค่าเช่าเช่นกัน เพราะฉะนั้นไม่ว่าคนไทยหรือต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุด เมื่อมีรายได้ค่าเช่าก็ต้องเสียภาษีในลักษณะเดียวกันและเท่าเทียมกัน จะมี
แตกต่างกันอยู่ก็ในเรื่องภาษี หัก ณ ที่จ่าย เพราะ ถ้าเจ้าของห้องชุดเป็นผู้อยู่ในประเทศไทย (หมายถึงอยู่ในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 180 วันในปีภาษี) ผู้เช่าจะหักภาษีเงินได้ในอัตราร้อยละ 5 แต่ถ้าเจ้าของห้องชุดอยู่ในประเทศไทยน้อยกว่า 180 วัน ในปีภาษีผู้เช่าจะต้องหักภาษีเงินได้ในอัตราร้อยละ 15 ภาษี หัก ณ ที่จ่ายนี้ถือเป็นภาษีที่เจ้าของห้องชุดจ่ายล่วงหน้า

แม้อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะไม่เท่ากัน แต่การยื่นแบบแสดงรายการภาษีสิ้นปียังคงคำนวณภาษีเหมือนกันโดยสามารถเอาภาษีหัก ณ ที่จ่ายนี้มาเครดิต ซึ่งคนที่ถูกหักร้อยละ 5 ก็จะเหลือภาษีที่ต้องชำระปลายปีมากกว่าคนที่ถูกหักที่ร้อยละ15 แม้สุดท้ายจะเสียภาษีเหมือนกันแต่กฎหมายกำหนดให้ผู้เช่าหรือผู้จ่ายเงินหักภาษีดังนั้นจึงต้องหักให้ถูกต้อง

ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้ที่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่หากผู้เช่ามีการให้เช่าเฟอร์นิเจอร์แยกต่างหากค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้ที่อยู่ในบังคับภาษีมูลค่าเพิ่ม หากมีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท จะต้องจดภาษีมูลค่าเพิ่มด้วย

ดังนั้น ถ้าจะลงทุนห้องชุดแล้วให้เช่า ก็ต้องพิจารณาในเรื่องนี้ด้วยว่าควรจะแยกค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์หรือไม่ ในทางกลับกันถ้าคนไทยไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศเพื่อลงทุนก็ต้องพิจารณาภาระภาษีในประเทศนั้น เพราะรายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินในประเทศใดมักจะต้องเสียภาษีในประเทศนั้น เงินได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินในต่างประเทศจะไม่เสียภาษีในไทยหากผู้มีรายได้ในไทยไม่นำเงินได้นั้นเข้ามาในประเทศไทยในปีภาษีเดียวกัน