ส่องตลาดบ้านครึ่งปีหลัง ยักษ์อสังหาฯ ปะทะเดือด

8...วราพงษ์ ป่านแก้ว

หลังจากสงครามการเมืองทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เสียโอกาสไป 2 เดือนของไตรมาส 2 เหลือเวลาอีกแค่ 1 เดือนของไตรมาสอย่างดีคงทำได้แค่เสมอตัว ทำให้เป้าหมายหลักในการถอนทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ถูกมองไปที่ไตรมาส 3 และ 4 ภายใต้สมมติฐานที่ว่า ถ้าการเมืองนิ่ง เศรษฐกิจไม่เลวร้ายจนเกินไป กำลังซื้อเริ่มหายตกใจ เชื่อว่าในไตรมาส 3 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ ฟื้นตัวต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาส 4

ตลาดบ้านในครึ่งปีหลัง จึงเป็นความหวังของผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างรายได้ ยอดขาย ให้เดินไปตามเป้าหมายที่วางไว้ แต่ก็ใช่ว่าจะเป็นเรื่องง่ายๆ อย่างที่คิด เพราะเมื่อต่างคนต่างมีเป้าหมายในช่วงเวลาเดียวกัน ในขณะที่จำนวนคนซื้อยังไม่ชัดเจนว่าจะเพิ่มพูนขึ้นตามหรือไม่ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังติดหล่มจากปัญหาการเมือง และเศรษฐกิจโลกที่ยังลูกผีลูกคน โอกาสที่จะหนีเสือในไตรมาส 2 มาปะจระเข้ในไตรมาส 34 จึงมีอยู่เช่นกัน

ตลาดบ้านครึ่งปีหลังยักษ์ชนยักษ์

เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส ชี้ให้เห็นภาพว่า ตั้งแต่ไตรมาส 34 ปี 2552 จนถึงไตรมาสแรกปี 2553 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ล้วนแล้วแต่มีความแข็งแกร่งทางการเงินมาก นั่นแสดงให้เห็นต่อไปว่า คงจะไม่มีใครยอมใครง่ายๆ ถ้าจะต้องแข่งกัน

จากแผนการลงทุนเปิดโครงการใหม่ของ 14 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีรวม 130 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 2.4 แสนล้านบาท เฉพาะในไตรมาสแรกเปิดโครงการใหม่ไปแล้ว 41 โครงการ มูลค่ารวม 3.7 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็น 15% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ในขณะที่ไตรมาส 2 มีการเปิดโครงการน้อยลง เพราะปัญหาวิกฤตการเมือง

โครงการที่เหลืออยู่อีก 85% จะต้องเปิดตัวในไตรมาส 34 ทำให้จำนวนซัพพลายจะเพิ่มขึ้นสูงในช่วงครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะบ้านแนวราบที่สามารถสร้างรายได้ได้เร็วกว่าคอนโดมิเนียมที่แม้ว่าจะเป็นสินค้าที่มีความต้องการสูง แต่กว่าจะรับรู้รายได้เข้าบริษัทต้องใช้เวลาอีกอย่างน้อย 1 ปีครึ่ง โครงการแนวราบจะถูกผลักออกมาในตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ถ้ากำลังซื้อยังไม่ขยับตาม เชื่อว่าการแข่งขันที่รุนแรงจะตามมา

อย่างไรก็ตาม เทิดศักดิ์ ยังเชื่อว่า ดอกเบี้ยจะยังคงเป็นปัจจัยบวกในตลาด เพราะมีแนวโน้มที่จะยังไม่ปรับขึ้นในปีนี้ เนื่องจากแต่ละประเทศยังมีความจำเป็นต้องกระตุ้นเศรษฐกิจ การใช้นโยบายการคลังในการกระตุ้นค่อนข้างจะมีข้อจำกัดทำให้หนี้สาธารณะเพิ่ม นโยบายทางการเงินโดยการตรึงดอกเบี้ยจึงจะถูกนำมาใช้

ขณะที่ความเห็นของภาคเอกชน อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 6 หมื่นบาท/ตร.ม. ถือว่าปลอดภัยที่สุด ขณะที่คอนโดมิเนียมที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติจะยังคงชะลอตัวต่อไป

ส่วนปัจจัยที่จะมากระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมคือ ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่หวังว่าราคาจะไม่สูงเกินไปนัก โดยวัสดุที่ต้องจับตามอง คือ เหล็กกับปูน ขณะที่ราคาที่ดินจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นจากการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า เช่นเดียวกับอัตราเงินเฟ้อที่จะอยู่ใน 34% หรือสูงกว่านั้น ซึ่งจะทำให้ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น ส่วนปัจจัยการเมืองเป็นสิ่งที่เลี่ยงไม่ได้ แต่ถ้าสามารถเลือกทำเลได้ถูกต้องก็ยังไปได้

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ยอดขายในงานมหกรรมบ้านดีสี่มุมเมืองที่สมาคมได้จัดหลังจากสถานการณ์การเมืองคลี่คลายลงได้เพียงไม่กี่วันยังมียอดขายถึง 40 ยูนิต แสดงให้เห็นว่า ความต้องการซื้อยังมีอยู่โดยเฉพาะตลาดบ้านชานเมืองที่ไม่มีผลกระทบจากปัญหาการเมืองภายใน และบ้านชานเมืองมีแนวโน้มจะกลับมาได้รับความสนใจจากผู้บริโภค ซึ่งเป็นผลมาจากปัญหาการชุมนุมทางการเมือง และการก่อสร้างรถไฟฟ้า

จากผลสำรวจพบว่า ความต้องการซื้อบ้านราคา 13 ล้านบาท ยังคงมีสัดส่วนสูงสุดประมาณ 66% ถ้ารวมบ้านในราคาที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทด้วยจะมีสัดส่วนสูงถึง 80% ส่วนประเภทบ้านที่ต้องการซื้อ ปรากฏว่า คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนถึง 38% เป็นครั้งแรกที่มีความต้องการซื้อมากกว่าบ้านเดี่ยวที่มีสัดส่วน 36% ส่วนทาวน์เฮาส์มีประมาณ 18%

กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในไตรมาส 34 ตลาดรวมยังคงไปได้แบบทรงๆ ไม่ถึงกับวิกฤติ การแข่งขันจะมีมากขึ้นจากการเปิดตัวโครงการใหม่ แม้ว่าคอนโดมิเนียมจะมีความต้องการสูงขึ้น แต่ยังเชื่อว่าคนก็ยังมีความต้องการซื้อบ้านแนวราบอย่างต่อเนื่อง และปัจจัยราคาที่ดินที่สูงขึ้นจะเห็นบ้านเดี่ยวในราคาพรีเมี่ยมมีมากขึ้น

สต๊อกบ้านรอขาย 1.89 แสนหน่วย

เมื่อรวมกับที่อยู่อาศัยที่เหลือขายสะสมมาจากปี 2552 จำนวน 8.8 หมื่นหน่วยแล้ว (เป็นบ้านจัดสรร 6.2 หมื่นหน่วย และเป็นอาคารชุด 2.6 หมื่นหน่วย) คาดว่าจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายในปี 2553 ไม่น้อยกว่า 1.89 แสนหน่วย เป็นบ้านจัดสรร 53% และอาคารชุด 43%

ในจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรที่อยู่ในผังโครงการรวมประมาณ 2 แสนหน่วย มีมูลค่าการขายประมาณ 6.42 แสนล้านบาท ขายไปแล้วทั้งสิ้น 1.38 แสนหน่วย มูลค่า 4.37 แสนล้านบาท โดยแบ่งเป็นการขายได้ก่อนปี 2552 จำนวน 9.2 หมื่นหน่วย และเป็นการขายได้ในปี 2552 จำนวน 4.6 หมื่นหน่วย มีอัตราการดูดซับ 2.1% ต่อเดือน

ส่วนจำนวนหน่วยอาคารชุดที่อยู่ในผังโครงการรวมประมาณ 1.26 แสนหน่วย มีมูลค่าการขายประมาณ 3.8 แสนล้านบาท ขายไปแล้วทั้งสิ้น 1 แสนหน่วย มูลค่า 3 แสนล้านบาท แบ่งเป็นการขายได้ก่อนปี 2552 จำนวน 5.8 หมื่นหน่วย และเป็นการขายได้ใหม่ในปี 2552 จำนวน 4.2 หมื่นหน่วย มีอัตราการดูดซับ 3.4% ต่อเดือน