ที่ดินพารวย...อย่าคิดแบบคนถูกหวย

ปีนี้ผมเดินสายสัมมนาทั่วประเทศเป็นปีที่ 2 ในงาน “การเงินมั่นคงกับครอบครัวบัวหลวง” สิ่งที่ได้พบก็คือ ความตื่นตัวในเรื่องเงินๆ ทองๆ เพราะตัวเลขจากธนาคาร เราจึงทราบว่า ช่วง 5 ปีที่ผ่านมาคนต่างจังหวัดมีเศรษฐีเกิดขึ้นมากมาย เรียกได้ว่า คนมีเงินหลักร้อยล้านบาทขึ้นไป เกิดขึ้นเป็นดอกเห็ดทั่วประเทศ

ถ้านิยามคนเหล่านี้ก็คือ เศรษฐีใหม่ ถ้าถามว่าพวกเขารวยได้อย่างไรทุกคนก็แทบจะเดาได้ เออ คุณว่าคนไทยส่วนมากรวยจากอะไร?

แน่นอนจะให้รวยจาก “การตรากตรำทำงานอย่างหนักหน่วง เชยครับ!! เดี๋ยวนี้ใครๆ ก็ทำงานหนักทั้งนั้น ผมว่าผู้ใช้แรงงานทำงานหนักกว่าเราๆ ท่านๆ อีกนะ ดังนั้นกล้ามโตแรงเยอะ ขยัน ไม่ได้ทำให้รวยเหมือนในอดีตที่คนจีนเข้ามาเป็นจับกัง ไต่เต้าจนเป็นพ่อค้า แล้วก็เป็นเจ้าสัว”

เดี๋ยวนี้ถ้าให้มาจากจีน แล้วเริ่มจากจับกัง ผมฟันธงวันนี้ ก่อนคนคนนั้นเกษียณ ได้ดีสุดก็คือ หัวหน้ากลุ่มจับกัง เพราะโลกมันเปลี่ยนไป จะใช้พลังมันหมดยุคแล้ว ครั้นจะมาแบบยุคต่อมาที่คนไทยนิยมส่งลูกไปเรียนเมืองนอก เรียนให้สูง แล้วกลับมาเป็นเจ้าเป็นนายคน เฮ้ย!! ขอโทษนะ คุณรู้ไหมว่าในเอเชีย คนจบปริญญามากกว่าประเทศที่เขาพัฒนาแล้ว แต่ตัวเลขมันชี้ให้เห็นเลยว่า การศึกษาเราสูงกว่าฝรั่งโดยค่าเฉลี่ย แต่รายได้ต่ำกว่าเยอะมากๆ เอาแค่เราเทียบกับออสเตรเลีย รายได้ต่อหัวเราก็ต่ำกว่าเขา 6 เท่า

คุณว่าคนที่รายได้ต่างกัน 6 เท่า แปลว่า เขาฉลาดกว่าเรา 6 เท่าจริงเหรอ

ไม่มีทาง ผมเคยไปเรียนออสเตรเลียรู้เลยว่า ฝรั่งมันโง่แค่ไหน เพราะผมนี่โคตรโง่วิชาเลข แต่พอผมไปเรียนที่นั่น ผมเป็น Top ห้องครับแม่เจ้า!! รู้เลยว่า จริงๆ ฝรั่งมันโง่กว่าเราเยอะ แต่มันมีอยู่อย่างหนึ่งที่มันเหนือกว่าเรา และสิ่งนั้นทำให้คนโง่อย่างพวกฝรั่งสามารถทำรายได้เหนือเรา 6 เท่า สิ่งนั้นก็คือ ฮ่าฮ่า ยังไม่บอก เดี๋ยวกลับมาคุยเรื่อง ความรวยของคนไทยในยุคนี้

เฉลยก็คือ “ที่ดิน” เพราะไอ้เทรนด์ AEC นั่นแหละ ที่เกิดการเก็งกำไรราคาที่ดินทั่วประเทศ ใครที่โชคดี ก็ขายที่ได้ ก็รวย แต่ปัญหาคือคนเหล่านี้เริ่มเครียดว่า แล้วจะรักษาฐานะความรวยไว้ได้นานแค่ไหน นี่แหละ อาชีพที่ปรึกษาการลงทุนอย่างพวกผม จึงเริ่มเข้ามามีบทบาทสำคัญ เพราะใครก็ตามที่ขายที่ดินแล้วรวย จริงๆ มันไม่ต่างกับถูกหวยหรอก เพราะเงินมันมาโดย “โชค”

หลายคนอาจเถียงว่า “มันเป็นวิสัยทัศน์” ก็ว่ากันไป แต่ประเด็นคือจริงๆ ที่ดินมันเป็น Asset ที่สภาพคล่องห่วยมากๆ การรวยจากที่ดินเป็นเรื่องยาก เพราะที่ดินที่มีสภาพคล่องส่วนมากคือ Top Location ทำเลสุดยอดเท่านั้น เขาจึงสอนกันว่า อยากรวยจากที่ดินต้องซื้อที่ที่แพงที่สุด แล้วจะขายได้แพงกว่า

ใครซื้อที่ถูกส่วนใหญ่ราคาไม่ขึ้น ยกเว้นเก็งถูก โชคดี หรือรู้ข้อมูลวงใน คือผมจะบอกว่าไม่ง่าย แล้วคนที่รวยด้วยการวางแผนจากที่ดินจริงๆ ก็คือ พวกบริษัทพัฒนาอสังหาฯ หรือ Realestate Developer นั่นแหละ

เอาล่ะ ประเด็นของคนที่ขายที่ดินได้แล้วรวย ถ้าไม่รู้จักวางแผนก็จะกลายเป็นแบบคนถูกหวยก็คือ ได้เงินก้อนแล้ววางแผนไม่ดี กว่า 90% ของคนถูกหวย ไม่ว่าจะถูกเป็นร้อยหรือพันล้าน คนเหล่านี้กลับไปจนเหมือนเดิม เพราะปัญหาหลักๆ ก็คือ พวกนี้ไม่รู้วิธีหาเงิน ได้เงินแบบง่ายๆ มาจากโชค แต่สิ่งที่รู้ดีคือ รู้วิธีใช้เงิน

และปัญหาของการใช้เงินของคนเหล่านี้ เขาไม่เคยอ่านบทความของผม ฮ่าฮ่า “วิธีใช้เงินอย่างไรให้รวยขึ้น” ดังนั้นคนเหล่านี้จะใช้เงินทั้งหมดซื้อ ขยะ เช่น ของหรูๆ บ้านแพงๆ รถสปอร์ต เอาง่ายๆ ว่า เขาจะซื้อทุกอย่างที่ไม่ใช่ Asset

หลายคนอ่านแล้ว อาจจะเถียงว่า บ้าน 100 ล้าน ไม่ใช่ Assetตรงไหน

ตลกครับ!! บ้านนี่ สิ่งที่เป็น Asset อย่างเดียวคือ “ที่ดิน” ตัวบ้านมันเป็นขยะ และมันก็เป็นค่าใช้จ่าย โอเค มันเป็นสิ่งจำเป็น แต่คุณไปดูนะ เดี๋ยวนี้บ้าน 100 ล้าน ที่ดินเท่าแมวดิ้นตาย แต่ตัวบ้านใหญ่ สุดท้ายมูลค่าจริงๆ มันอยู่ที่ที่ดิน คุณไปดูนะ พวกบริษัทพัฒนา Realestate ที่ฉลาด เวลาเขาสร้างบ้านเขาต้องรีบขาย คิดดีๆ นะ ถ้าบ้านมันเป็น Asset ผมคุยกับพ่อค้าของเก่า ชีวิตเขาชิลมาก เขาบอกผมว่า ของที่เขาขาย ถ้าขายไม่ได้ ราคามันก็ขึ้น ดังนั้นเขาจะขายได้ไม่ได้ เขาก็รวยอยู่ดี ความเสี่ยงเขาอย่างเดียวคือ ดันไปซื้อของปลอม ถึงจะซวย ไม่เช่นนั้น ธุรกิจขายของเก่า หรือขาย Asset ยังไงเขาก็รวย

แต่เรื่องบ้านที่เราเข้าใจว่า ตัวบ้านคือ Asset จริงๆ มันตรงข้าม แต่เราก็เห็นอยู่แล้วว่า เดี๋ยวนี้เขาให้ที่ดินเราเล็กลงเรื่อยๆ แล้วก็เอาตัวบ้านที่เป็นขยะใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ ปัญหาที่ตามมาคือค่าใช้จ่าย บ้านยิ่งใหญ่ ค่าใช้จ่ายต่อเดือนก็สูง ถามหน่อยใครอยู่ ถ้ามีลูก ผมฟันธงลูกมันอยากไปอยู่คอนโด

พวกบริษัทขายบ้าน เขาต้องรีบขายบ้านเดี่ยว เพราะส่วนมาก มันคือ “Junk ขยะ” แต่เขาจะเก็บคอนโด ซึ่งคอนโดที่เขาเก็บ มันคือทำเลสุดยอด ใช่!! คอนโดที่คนส่วนใหญ่ซื้อก็เป็นขยะ เพราะซื้อเน้นราคาถูก ทำเลห่วยๆ ใครจะไปเช่าคุณ

คอนโดที่ทำเลดีมีคนอยากเช่าเท่านั้นแหละ ที่พอจะเป็น Asset แล้วบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เหล่านี้ เขาสร้างเป็นร้อยโครงการ มีหรือเขาจะไม่รู้ว่า โครงการไหนเก็บไว้ปล่อยเช่าก็ได้

คิดดีๆ ครับ การศึกษา Asset อย่างมองแค่ผิวๆ เพราะคุณอาจติดกับดัก ที่คนส่วนใหญ่โดนก็เป็นได้!!