ลงทุนอสังหาฯดิ่ง24%ตลาดปรับฐานเชื่อปีหน้าโต

จากปัญหาชุมนุมทางการเมืองที่ยืดเยื้อมานานกว่า 6 เดือน ก่อนที่คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) จะเข้าบริหารประเทศ ส่งผลกระทบกับหลายธุรกิจ ภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นได้รับผลกระทบไม่น้อยเช่นกัน โดยจะพบว่าตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก บรรดาผู้ประกอบการต่างต้องปรับแผน เปิดโครงการคอนโดมิเนียมลดลง หันมาให้ความสำคัญกับโครงการแนวราบมากขึ้น และพยายามเร่งทำการตลาดโครงการเดิมที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ค่อนข้างมาก

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (แอเรีย) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้น่าจะติดลบ 24% ในแง่จำนวนหน่วย หรือมีจำนวนยูนิตที่ขายประมาณ 99,632 ยูนิต และติดลบ 28% ในแง่มูลค่า 276,127 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2556 ซึ่งถือว่าเป็นทิศทางที่ดีขึ้น หลังจากเคยประเมินไว้ว่าทั้งปีน่าจะติดลบมากกว่า 30% หรือเทียบเท่ากับตลาดที่ติดลบในปี 2554 ที่มีวิกฤตการณ์น้ำท่วมใหญ่

“มองในแง่ดีการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะติดลบ 24% ในปีนี้จะไม่ทำให้เกิดฟองสบู่จากการเปิดตัวของโครงการใหม่จำนวนมาก ถือว่าเป็นการปรับฐานให้ดีขึ้นเพื่อไปสู่ปี 2558 ที่ประมาณการว่าจะเติบโตมากกว่า 10%” โสภณ กล่าว

ทั้งนี้ เชื่อว่าครึ่งปีหลังตลาดจะพลิกฟื้นกลับมาขยายตัวมากขึ้น หลังจาก คสช.ได้ทำการรัฐประหารเข้ามาดูแลประเทศ ทำให้เกิดความสงบของบ้านเมือง และส่งผลให้ความเชื่อมั่นของประชาชนกลับมา

สำหรับในรอบ 6 เดือนแรกของปีนี้ ยอดการขายอยู่ที่ 36,184 ยูนิต ติดลบถึง 37% แต่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 212 โครงการ มียูนิตขายทั้งหมด 49,816 ยูนิต โดยส่วนใหญ่ยังเป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่มากที่สุดในสัดส่วน 51% หรือ 25,291 ยูนิต ที่เหลือเป็นทาวน์เฮาส์ 13,903 ยูนิต บ้านเดี่ยว 7,291 ยูนิต

ปัจจุบันราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ได้ปรับเพิ่มขึ้น 35% ในหลายทำเล แต่ราคาเสนอขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยปีก่อนอยู่ที่เฉลี่ย 2.92 ล้านบาท/หน่วย มาในปีนี้ราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ 2.77 ล้านบาท สาเหตุมาจากกำลังซื้อที่หดตัวลง จึงต้องเสนอราคาต่อหน่วยที่ไม่สูงมากนัก

“ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะเงียบเหงาจากกำลังซื้อที่ลดลง ทำให้ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยลดลง จากปกติราคาบ้านใหม่จะเริ่มต้นที่ 3 ล้านบาท ปัจจุบันลดลงเหลือ 2.77 ล้านบาท เพื่อดึงดูดผู้บริโภค แต่ต้องยอมรับว่าพื้นที่ของบ้านลดลง ส่วนโครงการที่เปิดตัวเมื่อปีที่แล้วและยังขายอยู่ราคาปรับเพิ่มขึ้นเพียง 12% เท่านั้น แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวขึ้นก็ตาม” โสภณ กล่าว

ทั้งนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ขายได้ดีในเวลานี้จะต้องอยู่ใจกลางเมือง ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า พัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันโครงการที่เจาะตลาดเฉพาะ หรือนิชมาร์เก็ต ก็ยังได้รับความนิยม อาทิ ห้องชุดใกล้กับมหาวิทยาลัย หรือแม้แต่บริเวณใกล้วัดพระธรรมกาย จ.ปทุมธานี ที่มีผู้เข้ามาทำบุญต่อสัปดาห์ไม่ต่ำกว่าแสนคน จึงมีผู้สนใจจะซื้อบ้านที่อยู่ใกล้วัดบ้าง

ส่วนทำเลที่ได้รับความสนใจจากการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ในครึ่งแรกของปี 2557 ได้แก่ 1.บางนาตราด กม.1030 จากการที่อยู่อาศัยกำลังขยายตัวออกไป 2.ศรีนครินทร์ด้านใต้ของถนนบางนาตราด ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดพักอาศัย 3.บางบัวทอง ที่ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีม่วง 4.คลองสาน เป็นทำเลที่อยู่ตรงข้ามกับเขตใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และในอนาคตจะเติบโตได้อีกมาก 5.นวมินทร์ เดิมเป็นทาวน์เฮาส์ แต่ในปัจจุบันมีการพัฒนาเป็นห้องชุดมากขึ้น

สำหรับสิ่งที่พึงระวังประการหนึ่งก็คือ ขณะนี้ไม่มีการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค หากเกิดสถานการณ์เปราะบางที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เกิดปัญหาทางการเงินขึ้น เงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านก็อาจสูญไปได้ ทั้งนี้เคยมีบทเรียนในปี 2540-2542 มาแล้ว และแม้ขณะนี้มี พ.ร.บ.คุ้มครองผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 แต่กลับไม่ได้บังคับใช้ ผู้ประกอบการเกือบทั้งหมดจึงไม่ได้คุ้มครองผู้บริโภคเลย จึงควรแก้ไขให้เป็นภาคบังคับ

นอกจากนี้ ความเสี่ยงอีกประการ คือ สถาบันการเงินหลายแห่งที่ปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยประมาณ 95110% ของมูลค่าบ้านและห้องชุดพักอาศัย ด้วยความเชื่อว่าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยคงไม่ทิ้งบ้านที่ตัวเองผ่อนไว้อย่างแน่นอน ข้อนี้อาจถือเป็นการขาดวินัยทางการเงิน ไม่มีเงินออม อาจจะทำให้สถาบันการเงินประสบปัญหาได้ในที่สุด

ท้ายที่สุด หากโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงเดินหน้าควบคู่กับการพัฒนาอย่างไม่ประมาท จะสามารถทำให้ธุรกิจนี้เติบโตได้อย่างยั่งยืน