แบงก์แนะกู้ซื้อบ้านอนุมัติแน่แค่ดาวน์เพิ่ม

โดย...พรสวรรค์ นันทะ

ในภาวะเศรษฐกิจชะลอและปีนี้มีแนวโน้มเติบโตไม่เกิน 2% ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์กังวลการปล่อยกู้มากขึ้น ต้องคัดคุณภาพลูกหนี้ เพราะกลัวหนี้เสียจะเพิ่มจนกระทบฐานะธนาคาร แต่ธนาคารทุกแห่งยังพร้อมที่จะปล่อยกู้ให้กับลูกค้าดี มีวินัย และสามารถชำระหนี้

ตัวแทนธนาคารกรุงเทพ กล่าวในงานสัมมนาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในหัวข้อ “สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2556 และแนวโน้มปี 2557” ว่า ในสถานการณ์เศรษฐกิจเช่นนี้ หากผู้ประกอบการยอมเพิ่มเงินดาวน์กับลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยบ้าง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เชื่อว่าธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ง่ายขึ้นแน่นอน แม้ธนาคารจะห่วงภาวะหนี้เสียเพิ่มขึ้นจากเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูงก็ตาม

แต่การที่ลูกค้าวางเงินดาวน์กับผู้ประกอบการ จะสะท้อนความสามารถของลูกค้า ไม่ว่าจะดาวน์เป็นเงินก้อนหรือผ่อนดาวน์ จากเดิมที่ผู้ประกอบการมักจะโฆษณาหรือมีแคมเปญดาวน์ 0% ทำให้ลูกค้าที่มายื่นขอกู้ได้รับการอนุมัติยากขึ้น เพราะธนาคารไม่เห็นความสามารถของลูกค้าเลย

ตัวแทนธนาคารกรุงเทพเห็นว่า วิธีที่จะทำให้ได้รับอนุมัติเงินกู้ง่ายขึ้นนั้น ตัวอย่างเช่น การกู้ซื้อคอนโดมิเนียมอาจจะทำสัญญาซื้อขายก่อน เหมือนกรณีบริษัท แอล.พี.เอ็น. ทำอยู่ คือระหว่างการก่อสร้างคอนโดมิเนียมที่จะเสร็จในอีก 12 ปี ก็ให้ลูกค้าค่อยๆ ผ่อนชำระเงินดาวน์ได้ประมาณ 15-20% โดยอาจจะผ่อนดาวน์เดือนละ 1% การที่ลูกค้าผ่อนได้จะเป็นการโชว์ความสามารถและความมีวินัยในการชำระหนี้ และทำให้ธนาคารจะอนุมัติการขอกู้ให้ลูกค้า เพราะเห็นว่ามีความสามารถ โดยไม่ใช่ว่าธนาคารจะปล่อยกู้เพียง 80-90% หรือยอดที่เหลือหลังหักเงินดาวน์ แต่ธนาคารพร้อมที่จะปล่อยกู้เพิ่ม เพื่อให้ลูกค้านำไปใช้ตกแต่งหรือจ่ายค่าโอนได้ด้วยซ้ำ

“ถ้าผู้ประกอบการทำได้เช่นนี้ จะเป็นผลดีทั้งผู้กู้และผู้ประกอบการรวมทั้งแบงก์ด้วย ดีด้วยกันทุกฝ่ายเพราะเป็นตัวสะท้อนวินัย ที่สำคัญการทิ้งโอนก็จะลดจำนวนลงด้วย” ตัวแทนธนาคารกรุงเทพ ระบุ

อย่างไรก็ดี แม้ว่าเศรษฐกิจจะชะลอตัวแต่ธนาคารกรุงเทพยังมองว่า สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์น่าจะยังเติบโตได้ แต่อาจจะต่ำกว่าเป้าหมาย 10% กว่าที่วางไว้ในปีนี้เล็กน้อย โดยอยู่ระหว่างการทบทวนเป้าหมายสินเชื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ

ชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เลขาธิการสมาคมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ธนาคารพาณิชย์พร้อมที่จะปล่อยกู้อยู่แล้ว แต่ยอมรับว่าภาวะเศรษฐกิจชะลอทำให้ความเสี่ยงที่จะเกิดหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) มีมากขึ้น ธนาคารต้องระวังและคัดคุณภาพลูกค้ามากขึ้น แต่หากผู้ประกอบการเพิ่มเงินดาวน์ โดยไม่จำเป็นต้องเพิ่มเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดอัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน (LTV) จาก510% เป็น 15-20% อย่างเป็นทางการ แต่ให้ผู้ประกอบการและลูกค้าเห็นชอบร่วมกันในทางปฏิบัติ ถ้าทำได้เชื่อว่าธนาคารพร้อมให้กู้มากขึ้น ปัญหาการอนุมัติเงินกู้ แต่ลูกค้าไม่โอนบ้านก็จะลดลง

“ปัจจุบันลูกค้าที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้วโอนทรัพย์มีเพียง 60-70% เท่านั้น เพราะลูกค้าซื้อจากความรู้สึกจากการที่ผู้ประกอบการเสนอโปรโมชั่น หรือแคมเปญว่าไม่มีดาวน์ โดยไม่ได้ดูความสามารถในการผ่อนชำระ หรือความต้องการที่แท้จริง ฉะนั้น ในภาวะเช่นนี้ ถ้าเพิ่มดาวน์อีกนิดจะดีต่อทุกฝ่าย เนื่องจากลูกค้ามีความสามารถในการผ่อนและมีความต้องการซื้อจริง ภาวะเศรษฐกิจจะมีผลต่อการปล่อยกู้น้อยลง รวมทั้งไม่ต้องรอให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกลง เพราะโอกาสที่ราคาจะลดลงไม่มีแล้วมีแต่เพิ่ม เนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้าง ราคาที่ดินก็มีแนวโน้มเพิ่ม ขณะที่ดอกเบี้ยกู้ค่อนข้างต่ำ เฉลี่ยกู้ 5 ปีอยู่ที่ 5.3-5.5% เท่านั้น ถ้าลูกค้าพร้อมควรตัดสินใจเลย” ชาติชาย กล่าว

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับต่ำ คือ 50.5 จุด นับตั้งแต่สถานการณ์น้ำท่วมในปี 2554 ที่เวลานั้นต่ำสุด 37.2 จุด สะท้อนความไม่มั่นใจของผู้พัฒนาโครงการ ทำให้ปริมาณโครงการอาจจะลดลงและมีการปรับสมดุลลดปัญหาฟองสบู่ได้ ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวดิ่ง ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด