เร่งเคลียร์ "แบ็กล็อก" บิ๊กอสังหาฯหวั่นโอนคอนโดไม่ทัน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

วิกฤตแรงงานขาดแคลนและผู้รับเหมาก่อสร้างหายากยังคงเป็นปัญหาใหญ่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการต้องจ้างผู้รับเหมามืออาชีพมาก่อสร้างเป็นหลัก ทำให้ไม่สามารถควบคุมระยะเวลาก่อสร้างได้โดยตรง

ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่พัฒนาคอนโดมิเนียมแต่ละรายล้วนมีแบ็กล็อก หรือยอดขายรอรับรู้รายได้ในส่วนของคอนโดมิเนียมกันอยู่ไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท จึงต่างงัดทุกกลยุทธ์ในการคุมงานก่อสร้างให้เสร็จ ส่งมอบได้ทันตามกำหนดที่แจ้งลูกค้าไว้

ความเสี่ยงจากภาวะขาดแคลนแรงงาน ทำให้แบ็กล็อกที่แบกอยู่กลายเป็นระเบิดเวลาที่พร้อมจะระเบิดได้ทุกเมื่อถ้าไม่สามารถปลดชนวนได้ทัน

รายใหญ่มั่นใจสร้างโอนทันกำหนด

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า สถานการณ์ขาดแคลนแรงงานยังไม่ถือว่าคลี่คลาย แม้จะมีการเปิดโควตาให้นำเข้าแรงงานต่างด้าวเข้ามา แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเผชิญกับปัญหาเดิม ส่วนผู้รับเหมาก็ยังงานล้นมือ ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวมากขึ้น

ทั้งนี้ ในส่วนของผู้ประกอบการรายใหญ่เชื่อว่าจะส่งมอบได้ทันกำหนด หรือหากล่าช้าก็จะไม่มากนัก เพราะรายใหญ่ส่วนใหญ่จะมีการจับมือกับผู้รับเหมาเป็นพันธมิตรระยะยาว เช่น กลุ่มพฤกษา จับมือกับสยามซินเท็ค พรพระนคร แสงฟ้า เป็นต้น ซึ่งผู้รับเหมาเองไม่ได้เลือกงาน แต่เลือกลูกค้าที่มีความแข็งแรงทางการเงินเป็นหลัก เพื่อลดความเสี่ยง ก่อสร้างไปแล้วไม่ได้เงิน

ตั้งทีมก่อสร้างเช็กคุณภาพเสริมทัพ

นอกจากนี้ ประเสริฐ ยังกล่าวว่า ขณะเดียวกันผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องเสริมทีมงานก่อสร้างของตัวเอง โดยในส่วนของพฤกษาเองก็พัฒนาทีมงานก่อสร้างขึ้น รองรับการขยายตัวทางธุรกิจ คาดว่าแบ็กล็อกคอนโดมิเนียมเฉพาะที่รอโอนปีนี้ประมาณ 7 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 8,0009,000 ล้านบาท จะส่งมอบได้แม้ว่าจะดีเลย์เล็กน้อย แต่ก็ถือว่าพอใจในภาวะที่แรงงานขาดแคลน

ขณะที่ อุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายการพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า แสนสิริเองนอกจากจะจับมือพันธมิตรผู้รับเหมา พร้อมกับเพิ่มจำนวนผู้รับเหมาจาก 3 ราย เป็น 6 ราย ล่าสุดยังได้ตั้งทีมคิวซีหรือทีมตรวจสอบคุณภาพด้วย

ทั้งนี้ เพื่อเสริมทัพให้กับทีมผู้รับเหมาที่ปัจจุบันจำเป็นต้องใช้แรงงานต่างด้าวมากขึ้น ทำให้คุณภาพของงานไม่เรียบร้อยเท่าแรงงานฝีมือของไทย โดยทีมคิวซีของแสนสิริจะทำหน้าที่ตรวจสอบคุณภาพก่อนส่งมอบให้ลูกค้า

ปัจจุบันแสนสิริมีแบ็กล็อกคอนโดมิเนียมประมาณ 4050 โครงการ มูลค่ารวม 45 หมื่นล้านบาท เกือบทั้งหมดล็อกตัวผู้รับเหมาไว้แล้ว มีเพียง 23% เท่านั้นที่อยู่ระหว่างจ้างผู้รับเหมารายใหม่ โดยมูลค่าดังกล่าวจะทยอยส่งมอบในปีนี้ 1.71.8 หมื่นล้านบาท

แม้ว่าที่ผ่านมาจะพบปัญหาขาดแคลนแรงงานที่ทำให้เกิดความล่าช้าบ้าง แต่หลังจากเน้นทำงานร่วมกันกับผู้รับเหมาและมีทีมคิวซีเสริมทัพ จึงมั่นใจว่าจะส่งมอบได้ทันกำหนด

งัดซัพพลายเชนแก้วิกฤตแรงงาน

ทางด้าน วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือเอพี กล่าวว่า เอพีเพิ่งสร้างทีมซัพพลายเชนขึ้นมาทำหน้าที่บริหารจัดการเกี่ยวกับงานก่อสร้าง ทั้งในส่วนผู้รับเหมาและแรงงาน เพื่อลดความเสี่ยงด้านงานก่อสร้าง และบริหารให้งานก่อสร้างทุกโครงการส่งมอบได้ทัน

ปัจจุบันตัวเลขแบ็กล็อกคอนโดมิเนียมของเอพีจนถึงต้นไตรมาส 2 ปีนี้ (พ.ค.) อยู่ที่ 2.9 หมื่นล้านบาท โดยตัวเลขดังกล่าวจะทยอยโอนในปีนี้ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งแผนงานก่อสร้างที่เตรียมไว้มั่นใจว่าจะส่งมอบได้ทันตามกำหนด

ปรับแผน กระจายเสี่ยงสู่แนวราบ

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ต้นทุนพัฒนาคอนโดมิเนียม 70% อยู่ที่ค่าก่อสร้าง ส่วนอีก 30% เป็นค่าที่ดิน เวลานี้กำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัว ต้นทุนก็สูงขึ้น ทำให้บริษัทอยู่ระหว่างพิจารณาจะทำบ้านแนวราบมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยง แม้ว่าการจ้างผู้รับเหมาตึกสูงจะไม่ยุ่งยาก จ้างชุดเดียวสร้างจบทั้งอาคาร ส่วนแนวราบจะมีรายละเอียดงานที่มากกว่า แต่เวลานี้ต้นทุนก่อสร้างตึกสูงแพงขึ้นมาก สวนทางกับกำลังซื้อทำให้ต้องประเมินสถานการณ์ใหม่

ขณะที่บ้านแนบราบ ถ้าจะทำมากขึ้นจะเน้นบ้านเดี่ยวระดับราคา 2.55 ล้านบาท เพราะบ้านเดี่ยว มีความยืดหยุ่นสูงกว่าทาวน์เฮาส์ สามารถขยับราคาให้สูงขึ้นได้ ถ้าเพิ่มฟังก์ชั่นที่มากขึ้น โดยล่าสุด เตรียมเปิดตัว เสนา พาร์ค แกรนด์ รามอินทรา บนเนื้อที่ 200 ไร่ ราคา 5.65.7 ล้านบาท แบ่งเป็น 2 เฟส เฟสแรกประมาณ 170 หน่วย

กลยุทธ์การตลาดปีนี้ นอกจากจะบุกหนักเปิดตัวโครงการใหม่แล้ว ยังต้องทำงานหนักกับเรื่องงานก่อสร้างด้วย เพราะการส่งมอบคอนโดมิเนียมล่าช้า ไม่ได้หมายถึงยอดรับรู้รายได้ที่เข้ามาช้าเท่านั้น แต่ยังหมายถึงชื่อเสียงของแบรนด์ที่อาจจะติดลบได้เช่นกัน