ตลาดบ้านในกรุงเทพฯปริมณฑล

ในปี 2552 ที่ผ่านมา เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ รวมกับปริมณฑล 5 จังหวัด มีตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ทั้งอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ รวมทั้งสิ้น 2.2 แสนรายการ แบ่งเป็นเฉพาะที่อยู่อาศัยประมาณ 1.6 แสนรายการ เป็นที่ดินเปล่าประมาณ 5.1 หมื่นกว่ารายการ ที่เหลืออีกไม่ถึง 1 หมื่นรายการ เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมในรูปแบบต่างๆ โดยตัวเลขการโอนเหล่านี้เป็นทั้งอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างใหม่ขายใหม่และที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มือสอง

เฉพาะในเขตกรุงเทพฯปริมณฑลเช่นกัน ในแต่ละปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่เอี่ยม ซึ่งสร้างโดยผู้ประกอบการและภาคประชาชนเองประมาณปีละ 7.5 หมื่นหน่วย นอกจากนี้ ในปี 2551 ยังมีหน่วยบ้านเอื้ออาทรที่สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่เพิ่มเติมอีกประมาณ 8,000 หน่วยในเขตกรุงเทพฯปริมณฑล และเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 1.45 หมื่นหน่วยในปี 2553

การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯปริมณฑล ปีละประมาณ 1.6 แสนหน่วยนั้น จึงเป็นการโอนที่อยู่อาศัยใหม่ประมาณครึ่งหนึ่ง และที่เหลืออีกประมาณครึ่งหนึ่งจึงเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทมือสอง โดยจำนวนหน่วยที่โอนโดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปีนั้น น่าจะมาจากการซื้อขายหน่วยที่เกิดขึ้นมาแล้วในปีก่อนหน้า

เนื่องจากผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย หรือบริษัทสร้างบ้านขายได้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ออกมาขายจำนวนมากในช่วงอย่างน้อย 23 ปีหลังมานี้ จึงทำให้ผู้บริโภคมีการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดมิเนียมจำนวนมากในปีที่แล้ว คือมีการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียมมากถึงประมาณ 5.6 หมื่นหน่วย และในจำนวนนี้มีมากถึงร้อยละ 64 ที่เป็นห้องชุดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่ โดยมูลค่าการโอนส่วนมากอยู่ในช่วงราคาประมาณไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อหน่วย

สาเหตุที่มีการโอนหน่วยห้องชุดคอนโด มิเนียมใหม่มากกว่ามือสองนั้น ก็เพราะห้องชุดคอนโดมิเนียมมือสองส่วนหนึ่งซึ่งติดอยู่กับสถาบันการเงินหรือที่กรมบังคับคดีนำออกมาประมูลขายนั้น มักติดปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางซึ่งผู้ซื้อเดิมติดค้างนิติบุคคลอาคารชุดไว้ ทำให้ผู้ซื้อใหม่อาจจะต้องมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหากซื้อหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมมือสองนั้นต่อ ประกอบกับมีสินค้าที่เป็นของใหม่ให้เลือกมากมายในราคาที่ไม่แพงขึ้นมากนักและผู้ประกอบการยังสามารถสร้างได้เสร็จในเวลาอันรวดเร็ว จึงทำให้ผู้บริโภคสามารถตัดสินใจเลือกซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมใหม่ได้ง่ายขึ้น

สำหรับบ้านแนวราบทั้งที่เป็นบ้านจัดสรรหรือไม่ได้จัดสรรนั้น ไม่ติดขัดปัญหาค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ทำให้ที่อยู่อาศัยแนวราบที่เป็นสินค้ามือสองได้รับความสนใจ หากว่ากันเฉพาะบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ พบว่าสัดส่วนจะอยู่ที่บ้านมือสองต่อบ้านใหม่ประมาณ 55 ต่อ 45 ขณะที่ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ในกรุงเทพฯปริมณฑลมีการก่อสร้างใหม่จำนวนน้อย การโอนเปลี่ยนมือจึงเป็นตึกแถวมือสองสูงถึงประมาณ 3 ใน 4

มีการโอนหน่วยทาวน์เฮาส์เป็นจำนวนมากถึงประมาณ 5.1 หมื่นหน่วย ส่วนบ้านเดี่ยวมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 3.3 หมื่นหน่วย ส่วนตึกแถวมีประมาณ 1.5 หมื่นหน่วย

แม้ในปีที่แล้วเศรษฐกิจช่วงครึ่งปีแรกจะไม่สู้ดีนัก ทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯปริมณฑล เปิดโครงการใหม่ในปีที่แล้วด้วยจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ค่อนข้างน้อยเพียงประมาณ 5 หมื่นหน่วย แบ่งเป็นห้องชุดคอนโดมิเนียมประมาณ 2.4 หมื่นหน่วย และเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 2.6 หมื่นหน่วย แต่โครงการเปิดใหม่นั้นจะก่อให้เกิดการลงนามในสัญญาซื้อขายจริงเมื่อผ่านไปแล้วช่วงระยะเวลาหนึ่ง แม้อาจจะมีการจองซื้อเกิดขึ้นแล้วก็ตาม แต่การโอนกรรมสิทธิ์จะยังไม่เกิดขึ้นจนกว่าที่อยู่อาศัยนั้นจะได้รับการก่อสร้างเสร็จสิ้นแล้ว

เนื่องจากการเหลื่อมเวลาของกิจกรรมทางอสังหาริมทรัพย์แต่ละกิจกรรมทำให้ตัวเลขการเปิดโครงการใหม่ ตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ ตัวเลขการขาย และตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อนำมาบวกลบคูณหารกันแล้วอาจไม่ลงตัวได้พอดี แต่การฉายภาพตัวเลขกิจกรรมเหล่านี้ให้เห็น น่าจะพอทำให้เห็นภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯปริมณฑลได้ เมื่อมองตัวเลขหลายๆ รายการไปต่อเนื่องกัน