คอนโดต่างจังหวัดล้น...ไม่จริง

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

“ตามที่มีข่าวว่าคอนโดมิเนียมต่างจังหวัดล้น ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา ใกล้ฟองสบู่ ไม่เป็นความจริง อย่าได้หลงเชื่อข่าวที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนี้”

สถานการณ์การขายห้องชุดในหัวเมืองหลักของประเทศไทย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มองว่า สถานการณ์ล่าสุดปี 2556 นี้ ห้องชุดพักอาศัยในหัวเมืองหลักนั้นสถานการณ์ยังดีอยู่ ไม่เกิดภาวะล้นตลาดแต่อย่างใด ทั้งนี้คงเป็นข่าวเพื่อปรามการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของรายใหม่ให้ชะงัก เพื่อเอื้อประโยชน์ต่อนักลงทุนพัฒนาที่ดินที่กำลัง “โกย” อยู่ในขณะนี้มากกว่า

ในกรณีภูเก็ต ที่มีห้องชุดพักอาศัย 1.55 หมื่นหน่วย ที่มีมูลค่ารวม 3.46 หมื่นล้านบาทนั้น พบว่า 75% ขายไปแล้ว แสดงว่าไม่น่าห่วง มูลค่าที่ขายได้เป็นเงิน 2.37 หมื่นล้านบาท มียอดขายต่อเดือนประมาณ 1,630 หน่วย และที่สำคัญ ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 2.3 เดือนเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ขายดีมาก

ในกรณีเชียงใหม่ ที่มีห้องชุดพักอาศัย 1.07 หมื่นหน่วย ที่มีมูลค่ารวม 2.34 หมื่นล้านบาทนั้น พบว่า 71% ขายไปแล้ว แสดงว่าไม่น่าห่วง มูลค่าที่ขายได้เป็นเงิน 1.6 หมื่นล้านบาท มียอดขายต่อเดือนประมาณ 2,010 หน่วย และที่สำคัญ ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 1.5 เดือนเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ขายดีมากเช่นกัน

ในกรณีพัทยา ที่มีห้องชุดพักอาศัยถึง 1.226 แสนหน่วย ที่มีมูลค่ารวมถึง 3.21 แสนล้านบาทนั้น พบว่า 75% ขายไปแล้ว แสดงว่าไม่น่าห่วง มูลค่าที่ขายได้เป็นเงิน 2.35 แสนล้านบาท มียอดขายต่อเดือนประมาณ 5,850 หน่วย และที่สำคัญ ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 5.2 เดือนเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ขายดี

ในกรณีขอนแก่น ที่มีห้องชุดพักอาศัย 5,500 หน่วย ที่มีมูลค่ารวม 8,950 ล้านบาทนั้น พบว่ามีถึง 78% แล้วที่ขายไป แสดงว่าสถานการณ์ดีมาก มูลค่าที่ขายได้เป็นเงิน 6,800 ล้านบาท มียอดขายต่อเดือนประมาณ 1,500 หน่วย และที่สำคัญ ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 0.8 เดือนเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ขายดีเป็นอย่างยิ่ง ขึ้นโครงการใหม่ก็ขายได้แน่นอน ถ้าเป็นโครงการที่ได้มาตรฐานในจังหวัดนี้

ในกรณีหัวหินชะอำ ที่มีห้องชุดพักอาศัย 1.76 หมื่นหน่วย ที่มีมูลค่ารวม 5.87 หมื่นล้านบาทนั้น พบว่า 75% ขายไปแล้ว แสดงว่าไม่น่าห่วง มูลค่าที่ขายได้เป็นเงิน 4.5 หมื่นล้านบาท มียอดขายต่อเดือนประมาณ 4,500 หน่วย และที่สำคัญ ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 2.7 เดือนเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ขายดีมาก

อาจกล่าวได้ว่า สินค้าเหล่านี้ “ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า” จริงๆ ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจของประเทศดี ประชาชนในภาคส่วนต่างๆ ทั้งในท้องถิ่นและผู้ซื้อจากส่วนกลาง รวมทั้งชาวต่างประเทศบางส่วน จึงเข้าไปซื้อห้องชุดเหล่านี้ โดยสรุปแล้วการที่สินค้านี้ขายได้ดีดูได้จากปัจจัย

1.สัดส่วนที่ขายได้แล้ว ซึ่งขายเหลือเพียง 1 ใน4 แสดงว่าขายได้ดีมาก

2.ระยะเวลาที่สินค้าห้องชุดจะหมดตลาด (เดือน) หากไม่มีการเกิดโครงการใหม่เลย ซึ่งกรณีนี้ถือว่าเป็นตัวเลขที่ต่ำมาก แสดงให้เห็นว่าขายได้ดีมาก

ประเด็นห้องชุดในต่างจังหวัด ไม่ต้องเป็นห่วงเรื่องฟองสบู่ แต่ควรเป็นห่วงเรื่องการปล่อยกู้ (เกือบ) 100% หรือบางแห่งอาจเกิน 100% ซึ่งเป็นการก่อให้เกิดความเปราะบางให้กับสถาบันการเงิน รวมทั้งการรับเงินดาวน์โดยไม่มีหลักประกัน ไม่มีการค้ำประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ตามพระราชบัญญัตินี้ ปล่อยปละละเลยให้ผู้ประกอบการจะเลือกทำสัญญาเงินดาวน์กับผู้ซื้อหรือไม่ก็ได้ แล้วแต่ความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกไม่ทำ เพราะใช้ชื่อเสียงของตัวเองเป็นประกัน แต่ในยามวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา รายใหญ่แทบทุกรายก็แทบเอาตัวไม่รอด ปล่อยภาระให้เป็นของผู้ซื้อ

การไม่มีการบังคับคุ้มครองเงินดาวน์ให้เสมอหน้ากันระหว่างผู้ประกอบการทุกรายนี้ ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กสู้รายใหญ่ไม่ได้ และที่สำคัญ ทำให้ผู้ซื้อบ้านได้รับความเสี่ยงอย่างมาก เพราะหากโครงการใดล้มเลิกไป ผู้เดือดร้อนก็คือผู้บริโภคนั่นเอง หากมีการบังคับใช้อย่างเสมอหน้าในหมู่ผู้ประกอบการทุกฝ่าย ก็จะทำให้ผู้ประกอบการทุกรายมี “ยี่ห้อ” ที่คุ้มครองผู้บริโภค ผู้บริโภคก็จะวางใจซื้อบ้าน ซึ่งส่งผลดีต่อการปล่อยปละละเลยให้เกิดความเสี่ยงอยู่เช่นนี้ รัฐบาลจึงควรให้การคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาเป็นภาคบังคับ ไม่ใช่แล้วแต่ความสมัครใจของผู้ประกอบการ