บิ๊กอสังหาฯ จุดพลุตลาดปีงูเล็กเปืดศึกบุกทุกเซ้กเมนต์

เปิดฉากตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีงูเล็ก 2556 ผ่านไปเพียงไม่กี่วัน สัญญาณการแข่งขันที่ร้อนแรงเริ่มเปล่งประกาย โดยแต่ละค่ายทยอยประกาศแผนการลงทุนและทิศทางการทำตลาดในปีนี้ ซึ่งผู้ประกอบการรายย่อยย่านพระราม 2 โอริน พร็อพเพอร์ตี้ ประเดิมเป็นรายแรก วาดแผนลุยตลาดคอนโดมิเนียมล้านต้นๆ ภายใต้แบรนด์ “ออริจินส์” ย่านพระราม 2 ต่อเนื่อง

ขณะที่เจ้าพ่อตลาดคอนโดมิเนียมอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่ปีที่แล้วเน้นหนักกับการทำตลาดพัทยาเป็นหลัก ปีนี้พร้อมกลับเข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯ อย่างหนักอีกครั้ง โดยจะมีโครงการใหม่ทั้งหมด 13 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็น 10 โครงการในกรุงเทพฯ และอีก 3 โครงการในต่างจังหวัด ซึ่ง 1 ใน 10 โครงการของกรุงเทพฯ จะมีโครงการใหญ่ ภายใต้แนวคิด “เมืองคอนโด” ย่านรังสิต เป็นอาคารชุด 10 อาคาร รวมกว่า 1 หมื่นยูนิต พร้อมเปิดตัวปลายเดือน ก.พ.นี้ เพื่อผลักดันยอดขายปีนี้ให้เติบโต 20%

นอกจากนี้ ยังมีกระแสข่าวจากกลุ่มนักวิเคราะห์ระบุว่า หนึ่งในตลาดต่างจังหวัดที่ แอล.พี.เอ็น.ฯ จะไปปักธงเป็นครั้งแรก คือ หัวหิน และอุดรธานี ส่วน ชลบุรี และพัทยา ยังคงเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่อง

ทางด้านสองบิ๊กอสังหาฯ อย่างแสนสิริและพฤกษาที่ขับเคี่ยวกันมาตลอด 2 ปีที่ผ่านมา ปีนี้เป็นอีกหนึ่งปีที่ต้องจับตามองคู่แข่งทั้งสองราย โดยแสนสิริชิงประกาศชัยก่อน ด้วยการส่งข่าวประชาสัมพันธ์ยอดขายปีที่ผ่านมา ปิดยอดที่ 4.21 หมื่นล้านบาท มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 52 โครงการ คิดเป็นมูลค่ากว่า 5.7 หมื่นล้านบาท และตั้งเป้ารายได้ปีนี้จะต้องเติบโตมากถึง 30% หรือมีมูลค่ามากถึง 3.6 หมื่นล้านบาท ซึ่ง เศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ ประกาศว่า ปีนี้จะเป็นปีที่ดีที่สุดด้วยอัตราการเติบโตที่สูงที่สุด

แนวทางการทำตลาดในปี 2556 ของแสนสิริ ที่จะแถลงในวันนี้ (8 ม.ค.) จะเน้นหนักทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยในส่วนของต่างจังหวัดจะมีการเพิ่มจังหวัดใหม่ๆ เช่น ระยอง เตรียมเปิดตัว “ดี คอนโด เนินพระ” ในวันที่ 2627 ม.ค.นี้ ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาท อีกทั้งยังเตรียมเปิดตลาดนครราชสีมา อุดรธานี และสุราษฎร์ธานี ในปีนี้ด้วย ส่วนเซ็กเมนต์ใหม่ปีนี้กลุ่มแสนสิริเตรียมลุยตลาดกลางล่าง ด้วยการบุกตลาดบ้านเดี่ยวราคาประมาณ 3 ล้านบาท พร้อมด้วยทาวน์เฮาส์ ราคาเริ่มต้น 1.5 ล้านบาท

สำหรับแบรนด์ “ดี คอนโด” ที่เป็นเรือธงในการทำตลาดระดับกลางล่างของแสนสิริในปีที่ผ่านมา ปีนี้จะเห็นความหวือหวาที่มากขึ้น โดยจะเริ่มหันมาเน้นสร้างธีมที่แตกต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อสร้างคาแรกเตอร์ให้กับแบรนด์ ดี คอนโด ให้เป็นแบรนด์คอนโดมิเนียมระดับกลางล่างที่แตกต่างจากคู่แข่ง เช่น ในปีที่ผ่านมาเริ่มเปิดตัว “ดี แคมปัส รีสอร์ต” เชียงใหม่ ซึ่งแม้จะเป็นคอนโดมิเนียมเจาะกลุ่มนักศึกษา แต่สร้างเป็มธีมรีสอร์ต

ทั้งนี้ เร็วๆ นี้ แสนสิริจะเปิดตัว “ดีบุรา พรานนก” คอนโดมิเนียม ราคาเฉลี่ย 2 ล้านบาท จำนวน 416 ยูนิต จะเป็นธีมเมืองเก่าให้สอดรับกับทำเลย่านพรานนก ซึ่งเป็นชุมชนเก่าแก่ โดยการรุกหนักของกลุ่มแสนสิริในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ปัจจุบันมียอดขายรอรับรู้รายได้สูงถึง 5.3 หมื่นล้านบาท จะรับรู้รายได้ปีนี้ 50% ของยอดรับรู้ดังกล่าว และมีเป้าหมายที่จะก้าวขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ เบียดคู่แข่งอย่างพฤกษา

ขณะที่เจ้าตลาดเดิมอย่างพฤกษาก็ประกาศไม่ยอมปล่อยเก้าอี้แชมป์ให้ใคร โดยเตรียมแถลงทิศทางอย่างเป็นทางการในวันพุธที่ 9 ม.ค.นี้ แต่ในเบื้องต้น ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ปีนี้บริษัทพร้อมที่จะกลับมาบุกหนักอีกครั้ง หลังจากปีที่ผ่านมาถือเป็นปีรักษาตัวจากผลกระทบน้ำท่วมเมื่อปลายปี 2554 โดยปีนี้จะเปิดตัว 78 โครงการใหม่ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 5.4 หมื่นล้านบาท

นอกจากนี้ ปีนี้ยังพร้อมที่จะกลับมาเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่อีกครั้ง เนื่องจากปีที่ผ่านมาเน้นการเปิดตัวบ้านแนวราบเป็นหลัก ส่วนตลาดต่างจังหวัดปีนี้จะทำตลาดคอนโดมิเนียมเจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ในต่างจังหวัดเป็นครั้งแรก

ฟันธงอีสานบูมสุด

สถานการณ์ดังกล่าวเป็นความเคลื่อนไหวหลักๆ ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ส่วนบรรยากาศที่น่าจับตามองในปีนี้ ต้องยกให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด ซึ่งจะขยายตัวต่อเนื่อง โดยตลาดที่น่าจับตามองมากที่สุด คือ โซนภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรือภาคอีสานของไทย เช่น นครราชสีมา ขอนแก่น และอุดรธานี ซึ่งตลาดที่มาแรงแซงทางโค้งทุกจังหวัดในภาคอีสาน ฟันธงเลยได้ว่า คือ อุดรธานี ซึ่งร้อนแรงมาก

ค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นรายใหญ่เจ้าแรกที่ประเดิมปักธงที่อุดรธานี ต่อด้วยศุภาลัย พร้อมเปิดตัวบ้านแนวราบในปีนี้ หลังจากที่ซุ่มดูที่ดินมาตั้งแต่ปีที่แล้ว ส่วนแสนสิริอยู่ระหว่างหาซื้อที่ดินเช่นกัน และที่ต้องจับตามองอีกราย คือ กลุ่มแอล.พี.เอ็น.ฯ ที่มีข่าวจากฝั่งนักวิเคราะห์ว่า แอล.พี.เอ็น.ฯ สนใจลงทุนที่อุดรธานี โดยยังไม่มีรายละเอียดว่าจะพัฒนาบ้านแนวราบหรือคอนโดมิเนียม

ทั้งนี้ ตลาดโครงการบ้านจัดสรรอุดรธานี เดิมเคยเติบโตด้วยกลุ่มเขยฝรั่งหรือต่างชาติที่แต่งงานกับสาวอุดรธานี แต่ตลาดดังกล่าวลดความร้อนแรงลงเมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจยุโรป ทำให้กลุ่มเขยฝรั่งชาวยุโรปมีกำลังซื้อที่ลดลง จนเมื่อกระแสประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซีที่จะเปิดในปี 2558 แรงขึ้น ทำให้ตลาดอุดรธานีได้รับอานิสงส์ เพราะสามารถเชื่อมต่อไปยังประเทศเพื่อนบ้านได้สะดวก

นอกจากนี้ การที่จีนเตรียมทำรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อมต่อมายังลาว และหวังจะเชื่อมมายังภาคอีสานของไทย จะยิ่งทำให้ตลาดอีสานขยายตัวมากขึ้น โดยปัจจุบันราคาที่ดินในอุดรธานีขยับขึ้นแรงมาก บางแปลงมีการประกาศขายสูงถึง 40 ล้านบาทต่อไร่ โดยจากปัจจัยดังกล่าวทำให้ สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ต้องส่งสัญญาณเตือนว่าราคาที่ดินในต่างจังหวัดปรับตัวแรงและเร็วเกินไป ถ้าไม่ควบคุมให้ดีอาจเกิดภาวะเก็งกำไรที่ดินมากเกินไปได้

ผังเมืองคุมเข้มอสังหาฯ ในเมือง

อีกหนึ่งประเด็นที่สำคัญที่ต้องจับตามองในปีนี้ คงหนีไม่พ้นเรื่องร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร โดย สัมมา กล่าวว่า กรุงเทพมหานคร (กทม.) มีแนวโน้มจะประกาศใช้ผังเมืองรวม ซึ่งจะช่วยให้เกิดความชัดเจนในการกำหนดแผนธุรกิจของผู้ประกอบการ แต่ผังเมืองฉบับใหม่จะมีความเข้มงวดเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่

ประเด็นดังกล่าวสอดคล้องกับความคิดเห็นของ โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่ระบุว่า ปัจจัยเรื่องผังเมืองใหม่เป็นปัจจัยเสี่ยงในการลงทุนของปีนี้ ซึ่งอาจเกิดข้อจำกัดในการพัฒนาในบางพื้นที่

วัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปบูม

สำหรับผลกระทบจากการเกิดวิกฤตแรงงานขาดแคลน ส่งผลให้วัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปได้รับความนิยมมากขึ้นทั้งในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ และผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง โดยระบบก่อสร้างสำเร็จมีตั้งแต่ระบบผลิตเพียงชิ้นส่วนบ้านและนำไปประกอบ ไปจนถึงการก่อสร้างบ้านสำเร็จรูปที่ยกเป็นโครงบ้านสำเร็จรูป ซึ่งระบบสำเร็จรูปดังกล่าวเหมาะกับการสร้างบ้านในแบบเดียวกันจำนวนมากๆ จำนวน 50100 หลังขึ้นไปจึงจะคุ้มลงทุน หากมีจำนวนการสร้างน้อย ค่าก่อสร้างและค่าดำเนินการ เช่น ค่ารถเครน เมื่อคิดต่อหน่วยจะแพงกว่าระบบการก่อสร้างแบบเดิม

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายยังมีการนำระบบโครงสร้างเหล็ก ทั้งโครงหลังคา หรือใช้ทั้งตัวบ้าน เช่น การนำเหล็กอลูซิงค์ ของบริษัท พีซี เคบิน มาใช้ในการก่อสร้างบ้านและอาคารสำนักงานสำเร็จรูป ทำให้โครงสร้างของอาคารมีน้ำหนักเบาและมีอายุการใช้งานคงทน โดยปัจจุบันมีบริษัทผู้ผลิตบางรายระหว่างพัฒนาระบบผลิตบ้านสำเร็จรูปให้เหมือนการผลิตรถยนต์ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ประกอบการที่มากขึ้น

เพียงเริ่มต้นศักราช 2556 ก็ต้องยอมรับว่าร้อนแรงแล้ว ฟันธงได้เลยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีงูเล็กจะแข่งขันกันอย่างดุเดือดตลอดปีแน่!!!