แชร์บทเรียนโกอินเตดอร์ อสังหาฯไทยรุกเออีซี

การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ในอีก 3 ปีข้างหน้า สร้างความตื่นตัว

ให้กับภาคธุรกิจทั้งการตั้งรับมิตรประเทศผู้มาเยือน และการเปิดแนวรุกขยายการลงทุนในประเทศกลุ่มอาเซียนที่กลายเป็นตลาดใหญ่ที่น่าสนใจ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งในเป้าหมายการลงทุนของประเทศสมาชิกอาเซียน บริษัทอสังหาริมทรัพย์จากต่างแดนก็สนใจเข้ามาลงทุนในไทย เพราะมีความได้เปรียบในด้านชัยภูมิกว่าประเทศอื่นโดยคาดกันว่าไทยจะเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจการลงทุนของอาเซียนในไม่ช้า

ขณะที่ผู้ประกอบการระดับบิ๊กเนมของไทยนั้นค่อนข้างมั่นใจว่า ด้วยศักยภาพของไทยเราสามารถสู้รบปรบมือกับบริษัทต่างสัญชาติได้ไม่ยากนัก และหลายรายก็สนใจรุกเข้าไปลงทุนเพื่อสร้างตลาดใหม่ในอาเซียนด้วยเช่นกัน

 

การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผนวกกับแรงกดดันที่บริษัทรายใหญ่จะต้องเติบโตอย่างมั่นคงทุกปี การแสวงหาตลาดใหม่เพื่อการเติบโตจึงเป็นสิ่งจำเป็น ไม่ว่าจะเป็นตลาดในต่างจังหวัดหรือต่างประเทศทั้งในระดับอาเซียนหลังเปิดเออีซี ในเอเชีย ยุโรป หรืออเมริกา ล้วนอยู่ในแผนของบิ๊กอสังหาฯทั้งสิ้น

ตัวอย่างล่าสุด คือ การขยับไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค การเตรียมลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แคลิฟอร์เนีย สหรัฐ ของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จากก่อนหน้านี้ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ได้ขยายการลงทุนไปอินเดีย มัลดีฟส์ เวียดนาม บริษัท แสนสิริ ลงทุนในอังกฤษ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม หากดูจากบทเรียนในอดีตที่เหล่าบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ล้วนเคยเจ็บตัวมาจากการลงทุนต่างประเทศมาแล้วถ้วนหน้าในช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 และไม่มีอะไรการันตีได้ว่า การลงทุนต่างแดนรอบใหม่จะไม่เจ็บตัว

เมธา จันทร์แจ่มจรัส กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ให้ข้อคิดเห็นว่า แม้ความก้าวหน้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยจะดีขึ้น แต่ก็ไม่ใช่ปัจจัยที่การลงทุนในต่างประเทศจะสำเร็จ เพราะถ้าได้ผู้ร่วมทุนท้องถิ่นไม่ดีก็มีสิทธิม้วนเสื่อกลับบ้านได้ ที่สำคัญเม็ดเงินลงทุนในปัจจุบันก้อนใหญ่กว่าในอดีตมาก ถ้าล้มเหลวก็มีสิทธิเจ็บตัวมากกว่าอดีต

สำหรับการลงทุนในต่างแดน จากประสบการณ์การลงทุนของพฤกษา เรียลเอสเตท สิ่งที่ต้องทำอันดับแรก คือ การศึกษาโอกาสของแต่ละประเทศอย่างละเอียด มองหาประเทศที่น่าสนใจลงทุน เมืองที่น่าสนใจไปจนถึงทำเลของเมืองนั้นๆ มีช่องว่างมีโอกาสอย่างไร ความพร้อมของบริษัททั้งในด้านเงินทุน เทคโนโลยี และสิ่งสำคัญ คือ พันธมิตรท้องถิ่น

จากนั้นต้องโฟกัสไปที่สินค้าที่ถนัด มองหาช่องว่างตลาด สร้างเครือข่ายพันธมิตรที่เกี่ยวเนื่องกับการลงทุนไปจนถึงการซื้อขายบ้านของลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นสถาบันการเงิน โบรกเกอร์ และที่สำคัญ คือ ต้องบริหารความเสี่ยง และประเมินความเสี่ยงในขั้นเลวร้ายที่สุดจะมีผลกระทบกับบริษัทหรือไม่

อุปสรรคสำคัญในการลงทุนต่างแดน คือ โลคัล คอนเนกชัน ซึ่งส่วนหนึ่งจะได้จากผู้ที่เราจะไปร่วมทุนด้วย สถาบันการเงิน โบรกเกอร์ รวมไปถึงสถานกงสุลไทยที่ช่วยนำทางให้ไปพบกับหน่วยงานระดับท้องถิ่นได้

แต่ตัวของผู้ร่วมทุนท้องถิ่นมีความสำคัญในแง่ของการนำเงินมาลงทุน และความเชี่ยวชาญตลาดในท้องที่ด้วย ถ้าได้พาร์ทเนอร์ที่ไปด้วยกันไม่ได้ทุกอย่างก็จบ ขณะที่การเข้าไปลงทุนเองแม้ว่าจะบริหารจัดการได้คล่องตัว แต่จะเข้าถึงคอนเน็กชั่นในท้องถิ่นได้ยากทำให้การทำงานมีอุปสรรคมาก

ส่วนอีกแนวทางหนึ่งที่น่าสนใจ คือ การร่วมลงทุนกับเจ้าของที่ดินโดยตรง โดยบริษัทเป็นผู้พัฒนาโครงการและขาย และแบ่งผลกำไรกัน วิธีนี้ความเสี่ยงน้อยลงแต่ผลตอบแทนก็จะน้อยตามไปด้วยเช่นกัน

อีกอุปสรรคหนึ่งของการทำตลาดในต่างประเทศ คือ การศึกษาความต้องการ และทำความเข้าใจกับท้องที่ที่จะไปลงทุน รวมถึงความไม่แน่นอนในด้านต่างๆ เช่น เรื่องค่าเงิน นโยบายของรัฐบาลถ้ามองไม่ขาด ก็มีโอกาสเจ็บตัวสูงเช่นกัน คำกล่าวที่ว่า รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง จึงสำคัญมากกับการลงทุนในต่างประเทศ โดยตลาดในอาเซียนที่น่าสนใจที่สุดในเวลานี้ คือ พม่า ที่กำลังขยายการลงทุนอย่างมาก รวมถึงอินโดนีเซียที่มีประชากรมากที่สุดในอาเซียน และเปิดรับการลงทุน

แต่ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนประเทศใกล้ๆ ในแถบอาเซียน หรือขยายไปไกลถึงญี่ปุ่น ยุโรป อเมริกา โอกาสที่จะได้และเสียมีเท่าๆ กัน