เปลือกไข่

โดย...นคร มุธุศรี

คงเคยหยิบไอ้ลูกกลมๆ ทรงรีที่เรียกว่า “ไข่” ไม่ว่าจะออกมาจากก้นเป็ดและหรือท้องไก่มาใช้ปรุงอาหารกันแล้วทุกคน

ไข่หนึ่งฟองมีองค์ประกอบสามส่วน ศูนย์กลางในสุดคือ “ไข่แดง” ถือเป็นยอดคุณค่าอาหาร

ส่วนประกอบถัดมาคือ “ไข่ขาว” มีลักษณะเป็นวุ้นใสๆ ครั้นผ่านหม้อต้มหรือเอาลงทอดในกระทะจะเปลี่ยนแปลงสภาพเป็นสีขาว

ส่วนสุดท้ายคือ “เปลือก” แม้จะบอบบางและไร้คุณค่าเมื่อเปรียบเทียบกับสองอันแรก แต่มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนกว่ากัน เพราะเป็นส่วนที่ห่อหุ้มทั้งไข่แดงและไข่ขาวให้คงรูปทรง

หมู่บ้านจัดสรรและตึกสูงระฟ้าที่ผุดขึ้นกระจัดกระจายทุกมุมมองของประเทศไทยเปรียบไปก็มีสภาพคล้ายๆ กับไข่ เพราะประกอบด้วยสามส่วนประกอบเช่นกัน

ส่วนแรก คือ “การออกแบบปลูกสร้างและพัฒนา” เปรียบไปก็เหมือนไข่แดง

ส่วนที่สอง คือ “การตลาดและการขาย” ตลอดรวมจนถึงโอนสิทธิการใช้ประโยชน์ให้ผู้ซื้อผู้เช่า ซึ่งคล้ายๆ กับไข่ขาว

“การบริหารจัดการทรัพย์สิน” หลังผู้ซื้อผู้เช่าเข้าพักอาศัยและใช้ประโยชน์เป็นส่วนสุดท้ายถือเป็นเปลือกไข่ที่ปกป้องคุ้มครองให้เจ้าของร่วมในหมู่บ้านและคอนโดใช้ชีวิตอย่างปกติสุข

เปลือกไข่อสังหาฯ หรือการบริหารจัดการทรัพย์สินหลังขาย แม้จะส่งผลกระทบหลายด้าน แต่กล่าวสำหรับบ้านเมืองเรา ผู้เกี่ยวข้องแทบทุกฝ่ายมักจะไม่ค่อยให้ความสลักสำคัญสักเท่าไหร่ ซึ่งต่างกันจากหน้ามือเป็นหลังมือกับหลายๆ ประเทศเขา

ไม่ต้องอื่นไกล เอาแค่สิงคโปร์และฮ่องกง สองเมืองนั้นเขาเอาใจใส่กับการบริหารโครงการหลังขาย ด้วยการกำหนดให้บุคคลที่ปฏิบัติหน้าที่ส่วนนี้ต้องผ่านการเรียนการสอนในระดับอุดมศึกษา

สยามเมืองยิ้มของเรารึครับ คอนโดมิเนียมหลายแห่งแต่งตั้งคนสวนและพนักงานรักษาความปลอดภัย หรือ รปภ. ทำหน้าที่บริหารจัดการก็มีออกถม

บอกกล่าวแค่นี้อาจจะยังมองไม่เห็นความสำคัญ ผมขอหยิบยกข้อเปรียบเทียบระหว่างไข่แดง ไข่ขาว และเปลือกไข่ของบ้านจัดสรรและอาคารชุดให้เห็นจะจะสัก 2 ประเด็น

ประการแรก คือ “ระยะเวลา” ดำเนินงานของทั้งสามส่วน

การออกแบบปลูกสร้างหรือขั้น “ไข่แดง” อย่างยืดเยื้อสุดๆ ไม่น่าจะเกิน 12 ปี ส่วนการขายคงใช้ระยะเวลาพอๆ กันกับการพัฒนาโดยบวกลบอีกนิดหน่อย หากเกินจากนี้ยากที่ดีเวลลอปเปอร์จะมีกำไร เพราะดอกเบี้ยธนาคารรับประทานหมด

ทีนี้ลองสำรวจการบริหารหมู่บ้านและคอนโดหลังขายหรือส่วนของเปลือกไข่ดูซิ หาใช่แค่ปีสองปีเท่านั้น แต่ไม่มีผู้ใดสามารถกำหนดกะเกณฑ์ระยะเวลาได้ เหตุเพราะต้องดูแลบำรุงรักษาและบริหารอาคารสถานที่ตลอดกาล

เปรียบเทียบให้เห็นจะจะประเด็นที่สอง คือ “มูลค่า” ของไข่แดง ไข่ขาว และเปลือกไข่ของหมู่บ้านจัดสรรและตึกสูงระฟ้าอีกข้อ

ประเด็นนี้ต้องยกตัวอย่างประกอบเสียหน่อย สมมติว่าเป็นอาคารชุดสูง 30 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างทั้งอาณาบริเวณ 5 ไร่ ราคาประเมิน 1 แสนบาทต่อตารางวา มูลค่าโครงการขั้นพัฒนาหรือไข่แดง คิดสะระตะทั้งค่าที่ดินทั้งค่าก่อสร้าง อยู่ที่ 500 ล้านบาทไทย

ถึงตอนขายหรือขั้นไข่ขาว ซึ่งจะต้องนำเอาต้นทุนที่ดินและค่าปลูกสร้างบวกด้วยกำไร มูลค่าโครงการจะตกประมาณ 1,000 ล้านบาท เพิ่มสูงจากเดิมเป็นสองเท่า...!!!

ครั้นผู้ซื้อบ้านซื้อห้องชุดโยกย้ายเข้าพักอาศัย เข้าสู่การบริหารโครงการหลังขายหรือ “ขั้นเปลือกไข่” มูลค่าจะตกอยู่ที่เท่าไหร่

ถามใครมักจะตอบแตกต่างกัน แต่บอกได้เลยว่า “ผิด” แทบทั้งนั้น

“ก็คำนวณง่ายๆ โดยเอาราคาขายรวม 1,000 ล้าน เป็นตัวตั้ง บวกด้วยค่าตกแต่งต่อเติมและเครื่องใช้ในครัวเรือนของผู้พักอาศัย อาทิ ตู้เย็น วิทยุ ทีวี แอร์ เครื่องซักอบผ้าของแต่ละบ้านอีก 500 ล้าน รวมมูลค่าโครงการเป็น ‘หนึ่งพันห้าร้อยล้าน’ ตอบแบบนี้แล้วจะผิดได้ยังไง”

ครับ...จะบวกเพิ่มอีกครึ่งค่อนหรือต่อให้ทวีจำนวนเป็น 23 เท่าตัวจากราคาขายก็ยังไม่ตรงกับความเป็นจริงอีกนั่นแหละ ทั้งนี้ทั้งนั้นเพราะมันมีสิ่งหนึ่งปะปนเข้าไปอยู่ในขั้นเปลือกไข่ด้วยนะซี

เปล่าใช่แก้วแหวนเงินทองในตู้เซฟ แต่มันคือ มนุษย์ ตัวเป็นๆ ทั้งเด็กตัวเล็กๆ ทั้งเยาวชน ทั้งพ่อแม่และปู่ย่าตายาย ผู้สูงอายุ หลากหลายวัย

ครอบครัวหนึ่งๆ เฉลี่ย 23 คนเป็นอย่างน้อย...!!

มีใครเคยกำหนดมูลค่าชีวิตของผู้คนเอาไว้บ้างไหม และแม้จะตั้งค่าหัวแบบตำรวจประกาศจับผู้ร้าย เชื่อว่ายังไม่ตรงกับข้อเท็จจริงอยู่ดี เพราะถ้าสอบถามลูกเมียไอ้มหาโจร

“เอาเงินทั้งโลกมากองไว้ก็ไม่สามารถแลกชีวิตกับพ่อหนูได้ค่ะ”

คำตอบจะเป็นประโยคหยั่งงี้

ด้วยเหตุฉะนี้ ฝรั่งมังค่าเขาถึงให้ความสำคัญกับการบริหารโครงการหลังผู้ซื้อโยกย้ายเข้าพักอาศัยมากกว่าการพัฒนาโครงการ สังเกตได้ง่ายๆ ก็คือการบังคับให้ดีเวลลอปเปอร์วางแผนบริหารจัดการให้เสร็จเรียบร้อยก่อนโฆษณาประชาสัมพันธ์เปิดให้ผู้คนจับจอง

นอกจากนั้นยังกำหนดคุณสมบัติผู้จัดการตึกสูงระฟ้าจะต้องร่ำเรียนจบหลักสูตรบริหารทรัพย์สินหรือเทียบเท่าในระดับอุดมศึกษา

นคร มุธุศรี อยากเห็นบ้านเมืองเรามีกฎกติกาแบบเขาบ้าง ทั้งนี้ทั้งนั้นก็เพราะไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้าน คอนโด และอาคารสถานที่แทบทุกประเภท หากขาดการบริหารจัดการทรัพย์สินที่ดีหรือขาด “เปลือกไข่” ก็ยากจะคงสภาพอยู่ได้...!!!