ปลุกยักษ์หลับ "เคเอ็มซี" เร่งหาทุนก่อนคืนสังเวียนอสังหาฯ

8...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หากย้อนกลับก่อนยุควิกฤตปี 2540 หนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่คงต้องยกให้กฤษดามหานคร ผู้พัฒนาบ้านหรูที่มียอดขายต่อปีไม่ต่ำกว่า 4,000-5,000 ล้านบาท ของตระกูลกฤษดาธานนท์ อีกทั้งยังเป็นอีกหนึ่งในบริษัทที่ครอบครองที่ดินแปลงงามจำนวนมหาศาลไว้ในมือ จนเมื่อเกิดวิกฤตฟองสบู่แตก กฤษดามหานคร ก็เป็นหนึ่งในบริษัทที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเช่นกัน

จากวันนั้นถึงวันนี้ แม้จะมีการทยอยปรับโครงสร้างหนี้มาต่อเนื่อง แต่ด้วยภาระหนี้สินก้อนโตทำให้กฤษดามหานคร หรือเคเอ็มซี ยังไม่สามารถพลิกฟื้นให้องค์กรกลับมาสู่เส้นทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังได้อีกครั้ง

จนล่าสุดเคเอ็มซีได้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ หลังจากดึง “วิรัตน์ เอี้ยวอักษร” อดีตมือดีวงการการเงินเข้ามานั่งเก้าอี้รักษาการเอ็มดีอีกครั้ง หลังจากที่วิรัตน์ได้เคยร่วมงานกับเคเอ็มซีมาแล้วในยุคแรกเริ่มของการแตกไลน์พัฒนาคอนโดมิเนียมครั้งแรก ภายใต้ชื่อ เดอะ คริส (The Kris) รัชดาภิเษก ซอย 17 แล้วตัดสินใจออกไปเมื่อ 2 ปีที่แล้ว

วันนี้ อาจกล่าวได้ว่า วิรัตน์ ถูกดึงตัวกลับมาอีกครั้ง โดยมีภารกิจปลุกยักษ์หลับให้ฟื้นตื่นขึ้นมาอีกครั้ง

วิรัตน์ กล่าวว่า เคเอ็มซีจะเดินหน้าต่อไปได้ต้องมีการเพิ่มทุนเพื่อนำเงินทุนมาหมุนเวียน ซึ่งผลการเพิ่มทุน 2,021.39 ล้านหุ้น มีสัญญาณที่ดีมาก ด้วยผู้ถือหุ้นได้ใช้สิทธิเพิ่มทุนครบจำนวน 100% ส่งผลให้เคเอ็มซีเพิ่มทุนได้ตามเป้าหมาย 800 ล้านบาท โดยจะนำเงิน 300 ล้านบาท ชำระคืนหนี้กับสถาบันการเงิน ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 500 ล้านบาทจะใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการสานต่อในโครงการทั้งแนวราบและแนวสูง

นอกจากนี้ ยังเตรียมขายหุ้นเพิ่มทุนให้กับนักลงทุนเฉพาะเจาะจง หรือ PP อีกจำนวน 2,000 ล้านหุ้น ซึ่งจะเข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่รายใหม่ของกฤษดามหานคร โดยอยู่ระหว่างการเจรจากับนักลงทุนไทย 2-3 ราย คาดว่าจะได้ข้อสรุปภายในไตรมาส 3 ของปีนี้ ซึ่งมั่นใจว่าหลังจากที่มีผู้ร่วมทุนใหม่ พร้อมกับเม็ดเงินจากการขายหุ้นแบบ PP อีกไม่ต่ำกว่า 800 ล้านบาท จะทำให้เคเอ็มซีวาดแผนลงทุนระยะ 5 ปีต่อเนื่องได้

 

“จริงๆ ต้องบอกว่ากลุ่มกฤษดาธานนท์ทยอยลดบทบาทในเคเอ็มซีมานานแล้ว จนปัจจุบันไม่ได้มีหุ้นอยู่ในเคเอ็มซีแล้ว ซึ่งหลังจากที่เพิ่มทุนและมีผู้ถือหุ้นรายใหม่เข้ามาแล้ว คงจะมีการเปิดตัวทีมผู้บริหารใหม่ รายชื่อบอร์ดใหม่ แต่ในเบื้องต้นได้มีการนำเสนอแผนลงทุนระยะ 5 ปี กับบอร์ดปัจจุบันไปแล้ว เพื่อสร้างความต่อเนื่องให้กับโครงการต่างๆ” วิรัตน์ กล่าว

สำหรับแผนที่ได้มีการนำเสนอกับบอร์ดไปแล้ว แบ่งออกเป็น 2 ระยะ โดยระยะแรกจะเป็นแผนในช่วง 2 ปี ที่จะใช้เงินทุน 500 ล้านบาท ที่ได้จากการเพิ่มทุนมาสานต่อ 2 โครงการแนวราบขนาดใหญ่ย่านนครอินทร์และรังสิต ซึ่งจะต้องใส่เงินลงทุนเข้าไปเพิ่มราว 100-200 ล้านบาท แต่จะสร้างยอดขายกลับคืนมาได้ 400-500 ล้านบาท เนื่องจากเป็นโครงการที่มีที่ดินแล้วและลงทุนสาธารณูปโภคไปครบแล้ว

ในส่วนของโครงการย่านนครอินทร์ เป็นโครงการบ้านเดี่ยวที่สร้างค้างไว้ประมาณ 20 ยูนิต จะสร้างต่อได้อีก 8-10 ยูนิต รวมแล้วจะมียูนิตเปิดขายได้ใหม่ในโครงการนี้ 30 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 200-300 ล้านบาท ส่วนโครงการย่านรังสิตมีพื้นที่พร้อมพัฒนาทั้งหมด 30 ไร่ ในช่วง2 ปีแรกนี้ จะเริ่มพัฒนา 15 ไร่ จำนวน 40 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าขาย 300 ล้านบาท ซึ่งทั้งสองโครงการจะเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคา 510 ล้านบาท

นอกจากนี้ โครงการ เดอะ คริส รัชดาภิเษก ซอย 17 ที่ปัจจุบันพัฒนามาเป็นอาคารที่ 5 แล้ว บริษัทมีความพร้อมที่จะเปิดขายอีก 2 อาคารใหม่ในช่วงไตรมาส 3 ปีนี้ ซึ่งจะเป็น 2 เฟสสุดท้ายของโครงการดังกล่าว โดยจะเป็นอาคารความสูง 8 ชั้น 2 อาคาร รวม 350 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าขายรวม 800 ล้านบาท ราคาขาย 7 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. หรือเริ่มต้น 1.8 ล้านบาท สามารถรับรู้รายได้ประมาณปี 2557 ส่วนอาคาร 5 เพิ่งเริ่มก่อสร้างได้ 10% จะรับรู้รายได้ในปี 2556

จากการเร่งสานต่อโครงการเดิมที่มีอยู่ ในปีหน้าบริษัทพร้อมที่จะซื้อที่ดินใหม่ๆ เพื่อพัฒนาโครงการต่อเนื่อง โดยหากไม่นับที่ดิน 2 แปลงใหญ่ในย่านนครอินทร์และรังสิตแล้ว กล่าวได้ว่า เคเอ็มซีไม่มีที่ดินพร้อมพัฒนาในมือแล้ว ซึ่งการซื้อที่ดินจะสอดคล้องกับแผนระยะ 3 ปีหลังที่ตั้งเป้าเติบโตแบบก้าวกระโดดตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นไป โดยในปีนี้จะมียอดขายใกล้เคียงปีที่แล้ว 500-600 ล้านบาท ปีหน้าเพิ่มเป็น 1,200 ล้านบาท และกลับมามียอดขาย 5,000 ล้านบาท อีกครั้งภายในปี 2559 ซึ่งหวังที่จะมีโอกาสติดอันดับ 1 ใน 10 ของตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่

ทางด้านนโยบายการลงทุน เคเอ็มซี จะให้น้ำหนักกับคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 70% แนวราบ 30% ซึ่งแม้ว่ารายใหญ่ในตลาดจะพยายามปรับสัดส่วนการลงทุนระหว่างแนวราบกับแนวสูงอยู่ที่ 50% แต่สูตรในการลงทุนของแต่ละองค์กรมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับเป้าหมายในการลงทุนและเงินลงทุนที่มี โดยมองว่าคอนโดมิเนียมปิดการขายได้เร็วกว่าบ้านเดี่ยว เพราะสาธารณูปโภคอยู่ในอาคารเดียวกับที่อยู่อาศัย เมื่อสร้างเสร็จก็โอนได้ทั้งอาคารแต่โครงการบ้านเดี่ยวต้องใช้เงินลงทุนมหาศาลในการสร้างสาธารณูปโภค แต่กลับทยอยขายได้เป็นเฟส

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปแล้ว คอนโดมิเนียมกลายเป็นที่อยู่อาศัยหลักที่คนส่วนใหญ่มีความต้องการ ซึ่งมีความเป็นไปได้ทั้งบ้านหลังแรกของคนที่เพิ่งมีรายได้ หรือคนที่มีบ้านอยู่แล้วในย่านชานเมือง แต่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมให้ลูกอาศัยเพื่อเรียนในเมืองหรือทำงานในเมือง โดยเคเอ็มซีจะเน้นคอนโดมิเนียมใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เช่น สายสีม่วง สายสีแดง มูลค่าโครงการประมาณ 500 ล้านบาท ก่อสร้างได้เสร็จภายใน1 ปี เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง

สำหรับแบรนด์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย จะไม่ใช้คำว่า “บ้านกฤษดานคร” แล้ว โดยแต่ละแบรนด์จะเจาะตลาดที่แตกต่างกัน โดยแบรนด์ เดอะ เฟิร์ส เจาะบ้านระดับราคา 23 ล้านบาท แบรนด์ เดอะ ไพร์ด เจาะตลาดบ้าน 35 ล้านบาท และเตรียมแตกแบรนด์ใหม่ เพื่อเจาะตลาดระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วน เดอะ คริส ถือเป็นแบรนด์ที่ได้รับการตอบรับในตลาดคอนโดมิเนียมแล้ว ซึ่ง เดอะ คริส ถือเป็นบทพิสูจน์ที่เคเอ็มซีสามารถกลับมาสร้างความน่าเชื่อถือได้อีกครั้ง หลังวิกฤตฟองสบู่แตก จากความสามารถในการก่อสร้างได้จนเสร็จและส่งมอบได้ตามเป้าหมาย เคเอ็มซีจะยังคงใช้แบรนด์ดังกล่าวต่อไป

รักษาการเอ็มดี กล่าวทิ้งท้ายอีกว่า การที่เคเอ็มซีไม่ได้เคลื่อนไหวมามากกว่า 10 ปี วันนี้ต้องยอมรับว่า เคเอ็มซี กลายเป็นบริษัทขนาดเล็ก ไม่ใช่ยักษ์ใหญ่เหมือนในอดีต ซึ่งไม่เพียงแต่การขยายการลงทุนแต่หลังจากนี้คงต้องมีการปรับภาพลักษณ์ครั้งใหญ่ด้วย