ตรวจแนวรบอสังหาฯ4ภาค บิ๊กจัดสรรร่วมวงทั่วไทย

ความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา เห็นชัดเจนเลยว่าผู้ประกอบการรายใหญ่

ทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดต่างจังหวัดครอบคลุม 4 ภูมิภาคทั่วประเทศไทย และมีแนวโน้มที่จะขยายตัวต่อเนื่อง โดยในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เดินสายจัดสัมมนาไปยังตลาดสำคัญในภูมิภาค เริ่มด้วยเชียงใหม่ ตามด้วยชลบุรี-ระยอง นครราชสีมา และภูเก็ต

สำหรับบรรยากาศการสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดในปีนี้ มีความเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมอย่างเห็นได้ชัด เพราะไม่เพียงแต่มีผู้ประกอบการท้องถิ่นเข้ามาร่วมฟังแล้ว ยังมีผู้ประกอบการจากส่วนกลางที่เข้ามาร่วมวงมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดชลบุรี–ระยอง ที่มีทุนส่วนกลางให้ความสนใจมากเป็นพิเศษ เพราะเป็นตลาดที่ใกล้กรุงเทพฯ ที่สุด

“เหตุการณ์น้ำท่วมเมื่อปลายปีที่ผ่านมา มีส่วนสำคัญอย่างยิ่งที่ทำให้เกิดการลงทุนในตลาดต่างจังหวัดของรายใหญ่มากขึ้น เพื่อรองรับความต้องการบางส่วนของคนกรุงเทพฯ” สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าว

นั่นจึงเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ตลาดชลบุรี–ระยอง ได้รับความสนใจจากนักลงทุนส่วนกลางเป็นอย่างมาก อีกทั้งตลาดชลบุรี–ระยอง ยังเป็นตลาดที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยใหญ่รองเป็นอันดับ 2 ของกรุงเทพฯ ด้วย โดยเฉพาะตลาดชลบุรีเปรียบเสมือนศูนย์กลางของฝั่งตะวันออก โดยห้องชุดที่อยู่ในผังโครงการในชลบุรีที่มากถึง 3.6 หมื่นหน่วย มีขนาดใหญ่กว่าห้องชุดในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพฯ รวมกัน 2 เท่าตัว

สำหรับทำเลหลักๆ ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยของชลบุรี ครอบคลุม 5 อำเภอใหญ่ ประกอบด้วย อ.เมือง บางละมุง ศรีราชา สัตหีบ และพานทอง จะเห็นว่าชลบุรีมีการเติบโตมากถึง 5 พื้นที่ใหญ่ๆ ส่วนระยอง ทำเลฮอต คือ อ.เมือง บ้านฉาง ปลวกแดง และนิคมพัฒนา ซึ่งแตกต่างจากจังหวัดอื่นๆ ที่การเติบโตกระจุกตัวเฉพาะตัว อ.เมือง และขอบเมือง

ในส่วนของ อ.บางละมุง ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่มากที่สุด ซึ่งเมื่อ 2 ปีที่แล้ว มีความกังวลว่าบางพื้นที่ในบางละมุงอาจเข้าสู่ภาวะอุปทานล้นตลาด แต่ปัจจุบันถือว่ามีการดูดซับไปพอสมควร และการที่เกิดความต้องการจากคนกรุงเทพฯ มากขึ้น ทำให้ภาพรวมอุปทานในชลบุรีปรับตัวดีขึ้น

นอกจากนี้ อีกหนึ่งตลาดใกล้กรุงเทพฯ ที่กำลังเป็นที่น่าสนใจ คงหนีไม่พ้นหัวหิน ที่เริ่มมีผู้ประกอบการหน้าใหม่จากส่วนกลางเข้าไปเปิดตลาดห้องชุดระดับราคาล้านต้นๆ มากขึ้น เช่น กลุ่มเอสซี แอสเสท กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลุ่มบ้านราชประสงค์

ขณะที่ตลาดภูเก็ต เป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีการเติบโต จากการที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปทำตลาด เช่น กลุ่มศุภาลัย พฤกษา แสนสิริ ธนาสิริ และแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทำให้การเติบโตที่เกิดขึ้น เป็นการเติบโตจากตลาดคนท้องถิ่น และคนไทยที่ทำงานในภูเก็ต ซึ่งแตกต่างจากในอดีตที่จะเป็นการเติบโตจากตลาดชาวต่างชาติเท่านั้น

สัมมา กล่าวว่า จากการสำรวจภาคสนามในภูเก็ตของศูนย์ข้อมูลฯ จากโครงการที่อยู่ระหว่างการขายที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยในผังโครงการทั้งสิ้นประมาณ 23,340 หน่วย แบ่งเป็นหน่วยบ้านจัดสรรประมาณ 9,940 หน่วย ห้องชุดประมาณ 6,970 หน่วย บ้านพักตากอากาศประมาณ 1,280 หน่วย บ้านเอื้ออาทรประมาณ 720 หน่วย และห้องชุดเอื้ออาทรประมาณ 4,430 หน่วย โดยส่วนใหญ่อยู่ใน อ.เมืองภูเก็ต ถลาง และกะทู้

ขณะที่ 4 จังหวัดชายทะเลที่กล่าวถึง ถือว่าเป็นตลาดต่างจังหวัดที่มีการขยายตัวมากที่สุดจากความต้องการของคนท้องถิ่น คนไทยในจังหวัดอื่นๆ และคนต่างชาติ เช่น กลุ่มรัสเซีย จีน และเกาหลี ที่เป็นกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่กำลังมาแรงมากในตลาดเหล่านี้

ด้านฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ หรือภาคอีสาน จังหวัดที่มีการเติบโตมากในภูมิภาคนี้ คือ นครราชสีมา และขอนแก่น โดยกำลังซื้อส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มคนต่างชาติที่แต่งงานกับสาวไทยในภาคอีสาน หรือที่เรียกว่าตลาดเขยฝรั่ง โดยมีการประเมินว่าตลาดเขยฝรั่งในภูมิภาคนี้มีมากกว่า 30% ของกำลังซื้อในภูมิภาคนี้

สำหรับภาพรวมตลาดใน จ.นครราชสีมา ที่ผ่านมา มีการเติบโตจากตลาดบ้านพักตากอากาศของคนไทย ซึ่งหลังจากที่เกิดน้ำท่วมใหญ่ในช่วงปลายปีที่แล้ว ทำให้นครราชสีมาได้รับความสนใจมากขึ้น โดยศูนย์ข้อมูลฯ ระบุว่า อำเภอหลักที่มีการพัฒนา คือ อ.เมือง ปากช่อง และโชคชัย มีหน่วยขายในผังรวม 9,867 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 9,218 หน่วย ห้องชุด 649 หน่วย

ขณะที่เมื่อวิเคราะห์อัตราการขาย พบว่ามีหน่วยที่ขายได้แล้ว 4,656 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 16,125 ล้านบาท เหลือขายอีกประมาณ 4,562 หน่วย มูลค่าเหลือขายรวมประมาณ 13,886 ล้านบาท ซึ่งถือว่าไม่น้อยทีเดียว เช่นเดียวกับห้องชุดที่หน่วยระหว่างขายอยู่ที่ 649 หน่วย ขายได้แล้วประมาณ 313 หน่วย เหลือขายเกือบ 50%

ส่วนตลาดขอนแก่นมีการกระจุกตัวอยู่เฉพาะ อ.เมือง โดยมีหน่วยขายในผังรวม 4,018 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 3,449 หน่วย ห้องชุดประมาณ 569 หน่วย และมีแนวโน้มที่ห้องชุดจะขยายตัวเพิ่มขึ้นจากความต้องการของนักศึกษาและผู้ปกครอง แต่หากวิเคราะห์ในเชิงความเคลื่อนไหวทางการขายแล้วที่เทียบกับภูมิภาคตะวันออกและใต้ จะเห็นว่าการขายที่อยู่อาศัยในภาคอีสานไม่ได้รวดเร็วนัก

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันมีผู้ประกอบการจากส่วนกลางเข้ามาพัฒนาแล้วหลายราย เช่น ศุภาลัย และพฤกษา เรียลเอสเตท ปักธงขอนแก่น กลุ่มแสนสิริ ปักธงที่นครราชสีมา ขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สนใจตลาดน้องใหม่อย่างอุดรธานี ด้วยเพราะเป็นหน้าด่านสำคัญที่เชื่อมต่อประเทศเพื่อนบ้านจากฝั่งลาว และเวียดนาม เข้ามายังจังหวัดอื่นๆ ของไทย

ด้านตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือที่มีเชียงใหม่เป็นศูนย์กลางสำคัญ ปัจจุบันมีบิ๊กอสังหาฯ เข้าไปทำตลาดหลายรายแล้ว เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ศุภาลัย พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และมีกระแสข่าวว่ากลุ่มแสนสิริเตรียมปักธงเปิดตลาดคอนโดมิเนียม

ตลาดเชียงใหม่ แม้จะมีแรงซื้อส่วนหนึ่งจากกลุ่มต่างชาติวัยเกษียณอายุทั้งจากทางยุโรปและญี่ปุ่น เพราะค่าครองชีพถูกมาก แต่การเติบโตก็ยังไม่หวือหวาเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ ที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้ โดยจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ระหว่างการขาย 22,650 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 19,150 หน่วย และห้องชุด 3,500 หน่วย โดยอัตราการขายของบ้านจัดสรรอยู่ที่ 50% ส่วนห้องชุดมีอัตราการขายประมาณ 40% ซึ่งที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ล้วนกระจุกตัวอยู่แต่บริเวณ อ.เมือง

จากการประมวลผลภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดแล้ว จะเห็นว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในแต่ละภูมิภาคที่ผ่านมาไม่ได้หวือหวามากนัก แต่สถานการณ์หลังจากนี้ จังหวัดหลักๆ ใน 4 ภูมิภาคทั่วประเทศคงเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะตลาดที่ใกล้กรุงเทพฯ ที่สุดอย่างชลบุรี ระยอง หัวหิน คงเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน

นอกจากนี้ ปัจจัยเรื่องอุทกภัยยังเป็นตัวแปรสำคัญของตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยหากปลายปีนี้เกิดน้ำท่วมหนักในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอีกครั้ง ฟันธงได้เลยว่าตลาดอสังหาฯ ใน 4 ภูมิภาคที่กล่าวถึงจะเติบโตแทนที่กรุงเทพฯ แน่นอน