เปิดผลสำรวจทำเลน้ำท่วมกำลังซื้อในท้องที่ยังแน่นปี้ก

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

หลังจากการเกิดมหาอุทกภัยครั้งใหญ่เมื่อปลายปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะโครงการจัดสรรนั้น ได้รับความเสียหายอย่างหนักรวมๆ แล้วไม่ต่ำกว่า 6.8 หมื่นล้านบาท จากมูลค่าโครงการรวม 2.17 ล้านบาท ทำให้เกิดคำถามขึ้นมาตลอดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ถูกน้ำท่วมจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางใด ซึ่งธนาคารเกียรตินาคินได้ร่วมกับจุฬาลงกรณ์มหา วิทยาลัย พิสูจน์ข้อเท็จจริงในเรื่องนี้

ไตรรัตน์ จารุทัศน์ อาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวถึงงานวิจัย เรื่องความเชื่อมั่นและความต้องการที่อยู่อาศัยบ้านจัดสรรในเขตน้ำท่วม หลังจากได้ทำการสำรวจระหว่างเดือน ม.ค.-มี.ค. 2555 และนำเสนอผลวิจัยผ่านงานสัมมนา เรื่อง ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จัดโดยธนาคารเกียรตินาคิน ว่าผู้บริโภคที่ทำการสำรวจร้อยละ 87 ไม่คิดจะย้ายที่อยู่อาศัย ขณะที่ร้อยละ 13 ที่คิดจะย้ายที่อยู่อาศัย โดยร้อยละ 65 ของผู้ที่ต้องการย้ายที่อยู่อาศัยจะเป็นผู้ที่พักอาศัยคนละเขตกับสถานที่ทำงาน

ขณะที่ในกลุ่มผู้ที่ไม่คิดจะย้ายที่อยู่อาศัยมีลักษณะดังนี้ คือร้อยละ 63 เชื่อว่าน้ำจะท่วมอีกในปี 2555 ส่วนน้ำท่วมในปีที่ผ่านมาร้อยละ 66.10 ได้รับผลกระทบปานกลางถึงหนักมาก และร้อยละ 47.6 ได้รับผลกระทบในเรื่องรายได้ครัวเรือนที่ลดลง โดยมีค่าใช้จ่ายในการป้องการน้ำท่วมเฉลี่ย 8,920 บาท ส่วนใหญ่ หรือร้อยละ 80.7 อพยพในช่วงน้ำท่วม โดยเฉลี่ยอพยพประมาณ 32.7 วัน เสียค่าใช้จ่ายในการหาที่พักอาศัยช่วงอพยพเฉลี่ย 1.7 หมื่นบาท และหลังจากน้ำลดต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อม แซมบ้านและล้างบ้านเฉลี่ย 31,614 บาท

นอกจากนี้ ผลสำรวจผู้ต้องการซื้อบ้านผ่านงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 26 ระหว่างวันที่ 15-18 มี.ค. 2555 พบว่าสัดส่วนผู้ที่มาเลือกซื้อบ้านจะเลือกในพื้นที่เขตน้ำท่วมร้อยละ 43.75 และเลือกในพื้นที่เขตน้ำไม่ท่วมร้อยละ 56.25 ส่วนกลุ่มที่เลือกซื้อบ้านในเขตน้ำไม่ท่วมพบว่า ถ้าบ้านเดิมน้ำท่วมส่วนใหญ่เลือกซื้อคอนโดมิเนียมร้อยละ 47.62 รองลงมา คือบ้านเดี่ยวร้อยละ 32.38 อย่างไรก็ตามถ้าบ้านเดิมน้ำไม่ท่วม ส่วนใหญ่เลือกซื้อบ้านเดี่ยวร้อยละ 43.01 รองลงมา คือคอนโด มิเนียมร้อยละ 29.03

ในกลุ่มที่เลือกซื้อบ้านในเขตน้ำท่วม พบว่าร้อยละ 46 เป็นผู้ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมมาก่อน และในจำนวนนี้ต้องอพยพออกจากบ้านถึงร้อยละ 60 ปัจจัยสูงสุดในการเลือกที่อยู่อาศัย คือใกล้สถานที่ทำงานรองลงมา คือใกล้รถไฟฟ้า โดยส่วนใหญ่เลือกบ้านเดี่ยวร้อยละ 47 รองลงมา คือทาวน์เฮาส์ร้อยละ 27 ส่วนราคาที่สนใจมากที่สุดอยู่ที่ประมาณ 1-2 ล้านบาทต่อยูนิต คิดเป็นร้อยละ 47 รองลงมาอยู่ระดับราคา 23 ล้านบาทต่อยูนิต ร้อยละ 26

สำหรับพื้นที่ที่คนให้ความสนใจในการซื้อที่อยู่อาศัย คือ กรุงเทพมหานครตอนเหนือ ได้แก่ วัชรพล สายไหม รามอินทรา แจ้งวัฒนะ ร้อยละ 32 รองลงมา คือบางบัวทองและรัตนาธิเบศร์ร้อยละ 19 ส่วนการวางแผนรับมือสำหรับการเกิดอุทกภัยในอนาคตร้อยละ 52 เลือกที่จะอพยพ รองลงมาเลือกที่จะสู้กับน้ำและอยู่กับน้ำในสัดส่วนที่เท่ากันคือร้อยละ 24

ส่วนโครงการบ้านจัดสรรที่จะก่อสร้างใหม่นั้น แนวทางการพัฒนาจะต้องทำเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อ คือต้องถมที่ให้สูงขึ้น รั้วจะต้องกั้นทั้งข้างบนและล่าง ท่อระบายน้ำต้องกั้นถาวรให้เป็นระบบปิด และมีปั๊มสูบออก มีการทำเนินทางเข้าแทนกระสอบทราย มีการแยกไฟฟ้าและยกมิเตอร์ ส่วนตัวบ้านจะมีการทำประกันภัย เลือกใช้พื้นกระเบื้อง ประตู วงกบพีวีซีป้องกันน้ำ มีการติดปั๊ม ถังน้ำ และท่อส้วม และมีการขยายระเบียงชั้นสอง ให้สามารถอยู่ได้

ทั้งนี้ คาดว่าในบริเวณที่เคยน้ำท่วม เช่น รังสิต ปทุมธานี บางบัวทอง พุทธมณฑล กำลังซื้อจะกลับมาช่วงปลายปีนี้หลังน้ำไม่ท่วมในช่วงฤดูฝน นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยบริเวณใจกลางเมืองและบริเวณน้ำไม่ท่วม กลับมีการซื้อเพิ่มขึ้นในบริเวณฝั่งตะวันออก ส่วนความต้องการคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มสูงขึ้น รวมไปถึงตลาดต่างจังหวัดได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะเมืองใหญ่ เช่น หัวหิน พัทยา ภูเก็ต รวมถึงในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ อย่าง จ.ขอนแก่น และอุดรธานี

ภาพสะท้อนจากงานวิจัยค่อนข้างจะชัดเจนว่า ทำเลน้ำท่วมยังไม่ตาย เพราะคนส่วนใหญ่ที่ถูกน้ำท่วมยอมที่จะอยู่ในทำเลด้วยปัจจัยการใช้ชีวิตด้านอื่นที่สำคัญกว่า แต่ถ้าปีนี้เกิดท่วมซ้ำก็เชื่อว่าคงไม่รอดเช่นกัน