อีกไม่นานเกินรอกับEscrow Account

นับเป็นเวลากว่า 10 ปี ที่ได้มีการกล่าวถึง พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา

โดย...ชาติชาย พยุหนาวีชัย 

หรือการนำระบบเอสโครว์ แอ็กเคาต์ (Escrow Account) มาใช้ในประเทศไทย และได้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 พ.ค. 2551 ที่ผ่านมา แต่จนป่านนี้ ผมเชื่อว่าบางท่านยังไม่คุ้นหูหรือรู้จักกับคำว่า “เอสโครว์ แอ็กเคาต์” กันเลย วันนี้ผมจึงขอหยิบยกเรื่องนี้มาพูดคุยกัน เพราะในอนาคตอันใกล้นี้ท่านจะต้องคุ้นเคยกับคำๆ นี้อย่างแน่นอนครับ

แนวคิดของ พ.ร.บ.นี้ เกิดขึ้นเมื่อประมาณปี พ.ศ. 2536 เนื่องจากหลายฝ่ายมองเห็นถึงความจำเป็นในการนำระบบเอสโครว์ แอ็กเคาต์มาใช้ เพื่อแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากในช่วงปี 2530-2533 เป็นยุคที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวสูงมาก โดยเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เพื่อลงทุน (ปล่อยให้เช่า) และเพื่อเก็งกำไร โดยการซื้อส่วนใหญ่เป็นไปในรูปแบบการเข้าจองโครงการทั้งๆ ที่โครงการยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างเลยด้วยซ้ำ ทำให้ราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้นจึงกลายเป็นธุรกิจที่นักลงทุนต่างให้ความสนใจเข้ามาลงทุน ความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนั้นถูกเพ่งเล็งจากทางการเป็นอย่างมาก โดยภาครัฐได้ส่งสัญญาณเตือนนักเก็งกำไรในที่ดินและสิ่งก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง จนกระทั่งปี 2540 ประเทศไทยประสบปัญหาฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งประสบกับภาวะสภาพคล่องทางการเงิน จนไม่สามารถดำเนินการสร้างบ้านหรืออาคารชุดจนแล้วเสร็จ ยิ่งไปกว่านั้นยังนำเงินดาวน์ที่ได้จากผู้ซื้อบ้านไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่ได้บ้านและไม่ได้รับเงินดาวน์หรือเงินที่ผ่อนไปคืน ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศตามมาอีกมากมาย

ด้วยเหตุนี้เอง พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 จึงเกิดขึ้นเพื่อดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ในที่นี้คือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาทำหน้าที่เป็นตัวกลางรับฝากและเก็บรักษาดูแลเงินดาวน์ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยดังกล่าวไว้เพื่อจ่ายให้กับผู้ประกอบการ พร้อมทั้งดูแลธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ตามเงื่อนไขที่คู่สัญญาได้ระบุไว้ในนิติกรรมนั้นๆ หากโครงการที่จำหน่ายไปไม่ประสบความสำเร็จ ผู้ซื้อจะได้รับเงินจำนวนที่ได้ผ่อนชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยคืน ซึ่งผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาคือ นิติบุคคลที่ได้รับใบอนุญาตให้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ซึ่งต้องได้รับอนุมัติจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่ ธปท.กำหนด และ ธปท.ก็มีอำนาจกำกับดูแลและตรวจสอบคนกลาง หรือผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้นอีกทอดหนึ่ง ซึ่งธนาคารกสิกรไทยก็เป็นธนาคารหนึ่งที่ได้รับใบอนุญาตแล้ว

และในอนาคต ถ้า พ.ร.บ.ฯ ดังกล่าวถูกนำมาใช้จริงอย่างเป็นรูปธรรม คำถามที่มักเกิดขึ้นตามมาก็คือ แล้วมันจะเป็นผลดีผลเสียกับใครอย่างไรกันบ้าง โดยส่วนตัวผมเชื่อว่าที่แน่ๆ ย่อมเป็นผลดีต่อผู้บริโภค เพราะนอกจากจะเป็นการสร้างความมั่นใจและความเป็นธรรมแก่ผู้ซื้อว่า ถ้าชำระเงินแล้วไม่มีการส่งมอบสินค้าก็จะได้รับเงินคืน แล้วยังช่วยลดข้อพิพาทระหว่างผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย หากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญา เช่น ไม่ดำเนินการก่อสร้างตามที่ได้โฆษณาไว้ การก่อสร้างล่าช้า เป็นต้น เพราะการนำระบบบัญชีเอสโครว์ แอ็กเคาต์ มาใช้ก็เสมือนเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยว่าโครงการที่อยู่อาศัยจะพัฒนาอยู่บนมาตรฐานและเป็นไปตามสัญญาที่ตกลงไว้

ด้านผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง แม้ว่าการมีเอสโครว์ แอ็กเคาต์จะเป็นกลไกให้เกิดความเสมอภาคระหว่างผู้ประกอบการรายเล็กรายใหญ่ ในเรื่องของความน่าเชื่อถือที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อ แต่ในอีกด้านหนึ่งนั้น ผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหม่อาจเข้ามาทำตลาดแข่งขันยากขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่น่าจะมีความได้เปรียบมากกว่า จากความพร้อมด้านเงินทุนและประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ผู้ประกอบการอาจต้องปรับแผนในการดำเนินธุรกิจ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ใช้กลยุทธ์การตลาดในรูปแบบของการสั่งสร้าง (PreSales) ที่ต้องอาศัยเงินดาวน์ของลูกค้ามาใช้ในการหมุนเวียน ทำให้ผู้ประกอบการอาจจะต้องหาแหล่งเงินทุนเพื่อรองรับปัญหาสภาพคล่องเตรียมไว้ล่วงหน้า

และสุดท้าย ด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้ขายที่มีเจตนาไม่สุจริตเข้ามาอยู่ในระบบ จะเหลือแต่ผู้ขายที่ดีและมีการแข่งขันอย่างยุติธรรม ซึ่งไม่เพียงแต่จะเป็นการวางรากฐานให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมาตรฐานในระยะยาวแล้ว ยังเป็นกลไกที่ช่วยป้องกันการเกิดการเร่งพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมากเกินไปได้อีกทางหนึ่งด้วย ซึ่งท้ายที่สุดแล้วก็จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของประเทศทั้งในด้านการลงทุนและการจ้างงานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้องต่อไปอีกมากมาย ...“เอสโครว์ แอ็กเคาต์” อีกไม่นานเกินรอครับ