เจ้าของที่ดินห้ามพลาด! ภาษีปี 2569 มีปรับอะไรบ้าง

 

ในปี 2569 “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ยังคงเป็นเรื่องสำคัญที่เจ้าของบ้าน เจ้าของคอนโด เจ้าของที่ดิน รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เพราะปีนี้หลายพื้นที่กลับมาจัดเก็บภาษีในอัตราเต็ม 100% หลังจากก่อนหน้านี้เคยมีมาตรการลดหย่อนเพื่อช่วยเหลือประชาชนในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวและโควิด-19 ทำให้เจ้าของทรัพย์สินจำนวนมากอาจต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นจากเดิม

 

นอกจากนี้ ยังมีรายละเอียดเรื่องอัตราภาษี การยกเว้นภาษี และเงื่อนไขของบ้านหลังหลักที่หลายคนยังเข้าใจผิด หากไม่ตรวจสอบให้ดี อาจเสียภาษีมากกว่าที่ควร หรือโดนเบี้ยปรับโดยไม่รู้ตัวได้

 

บทความนี้จะสรุปให้เข้าใจง่ายว่า ปี 2569 มีอะไรเปลี่ยนแปลง ใครต้องจ่ายเท่าไร และควรวางแผนอย่างไรให้เสียภาษีถูกต้องที่สุด

 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร

 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีที่จัดเก็บจากผู้ถือครองทรัพย์สิน เช่น บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ โรงงานที่ดินเปล่า ที่ดินเกษตรกรรม

 

โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล หรือ อบต. จะเป็นผู้จัดเก็บภาษีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งเริ่มใช้แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่เดิมตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา 

 

ปี 2569 มีอะไรเปลี่ยนแปลงบ้าง

 

1. กลับมาจัดเก็บ “เต็มอัตรา”

 

ประเด็นสำคัญที่สุดของปี 2569 คือ หลายกรณีกลับมาจัดเก็บภาษีในอัตราปกติเต็มจำนวน ไม่มีมาตรการลดภาษีพิเศษเหมือนบางปีก่อน ส่งผลให้ผู้ถือครองทรัพย์สินบางประเภทจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นทันที โดยเฉพาะ

 

•    บ้านหลังที่ 2
•    คอนโดปล่อยเช่า
•    อาคารพาณิชย์
•    ที่ดินว่างเปล่า

 

กลุ่มนี้จะเห็นความต่างของยอดภาษีชัดเจนที่สุด

 

2. บ้านหลังหลักยังได้รับยกเว้น

 

ข่าวดีคือ บ้านที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริง ยังได้รับสิทธิยกเว้นภาษีตามเกณฑ์เดิม

 

กรณีบ้านและที่ดินเป็นชื่อเดียวกัน

•    มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี

 

กรณีมีเฉพาะตัวบ้าน

•    มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับยกเว้น แต่ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม 2569 ด้วย 

 

อัตราภาษีที่ดินปี 2569

 

1. ที่อยู่อาศัย

 

สำหรับบ้านหลังหลัก
 

มูลค่าทรัพย์สิน              อัตราภาษี

ไม่เกิน 50 ล้านบาท         ยกเว้น
50–75 ล้านบาท              0.03%
75–100 ล้านบาท            0.05%
เกิน 100 ล้านบาท            0.10%

 

2. ที่ดินเกษตรกรรม

บุคคลธรรมดาที่ทำเกษตรจริงยังได้รับสิทธิภาษีต่ำมาก

 

มูลค่าทรัพย์สิน              อัตราภาษี

ไม่เกิน 50 ล้านบาท         ยกเว้น
50–125 ล้านบาท            0.01%
125–150 ล้านบาท          0.03%
150–550 ล้านบาท          0.05%

 

3. พาณิชยกรรมและปล่อยเช่า

เช่น อาคารพาณิชย์ โรงแรม อพาร์ตเมนต์ บ้านปล่อยเช่า อัตราภาษีจะสูงกว่าบ้านอยู่อาศัย เริ่มต้นประมาณ 0.3% และเพิ่มตามมูลค่าทรัพย์สิน 

 

4. ที่ดินว่างเปล่า

กลุ่มนี้ต้องระวังมากที่สุด เพราะรัฐต้องการกระตุ้นให้นำที่ดินมาใช้ประโยชน์ หากปล่อยรกร้างต่อเนื่อง อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี สูงสุดไม่เกิน 3%  ดังนั้นคนที่ถือที่ดินไว้เก็งกำไรอาจมีต้นทุนภาษีสูงขึ้นเรื่อย ๆ ในอนาคต

 

ถ้าไม่จ่ายภาษี จะเกิดอะไรขึ้น

 

หากค้างชำระ จะมีทั้ง เงินเพิ่ม เบี้ยปรับ ดอกเบี้ย บางกรณีอาจถูกอายัดทรัพย์หรือขายทอดตลาดได้ หากปล่อยค้างไว้นานมาก อัตราเบี้ยปรับโดยทั่วไป เช่น

 

•    ค้าง 1 เดือน เพิ่ม 10%
•    ค้าง 2 เดือน เพิ่ม 20%
•    ค้างเกินกำหนด อาจสูงถึง 40%

 

ดังนั้นเมื่อได้รับหนังสือแจ้งประเมิน ควรตรวจสอบและชำระภายในกำหนด

 

เทคนิควางแผนภาษีที่ดินให้จ่ายน้อยลง

 

1. ตรวจสอบประเภทการใช้ประโยชน์ให้ถูกต้อง

บางคนใช้ที่ดินทำเกษตรจริง แต่ถูกจัดเป็น “ที่ดินว่างเปล่า” ทำให้เสียภาษีสูงเกินจำเป็น หากข้อมูลผิด ควรรีบยื่นอุทธรณ์กับท้องถิ่น

 

2. ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน

กรณีเป็นบ้านหลังหลัก การมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านช่วยให้ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีจำนวนมาก

 

3. อย่าปล่อยที่ดินรกร้างนานเกินไป

แม้ยังไม่พัฒนาโครงการ ก็ควรมีการใช้ประโยชน์บางส่วน เช่น ทำเกษตร ปลูกต้นไม้ ให้เช่าใช้พื้นที่ เพื่อหลีกเลี่ยงอัตราภาษีที่เพิ่มขึ้น

 

4. ตรวจสอบราคาประเมินทุกปี

ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์มีผลต่อยอดภาษีโดยตรง หากพื้นที่ใดราคาที่ดินขึ้น ภาษีก็อาจสูงขึ้นตาม

 

ใครบ้างที่ควรระวังเป็นพิเศษในปี 2569

 

กลุ่มที่มีแนวโน้มเสียภาษีเพิ่ม ได้แก่

 

•    นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
•    คนมีบ้านหลายหลัง
•    เจ้าของคอนโดปล่อยเช่า
•    ผู้ถือครองที่ดินเปล่า
•    เจ้าของอาคารพาณิชย์
•    เจ้าของโรงแรมและอพาร์ตเมนต์

 

เพราะปีนี้หลายพื้นที่ไม่มีมาตรการลดภาษีพิเศษเหมือนเดิมแล้ว 

 

สรุป ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2569 ถือเป็นอีกปีที่เจ้าของทรัพย์สินต้องใส่ใจมากขึ้น โดยเฉพาะการกลับมาจัดเก็บภาษีในอัตราปกติเต็มจำนวน ทำให้หลายคนอาจมีภาระภาษีสูงขึ้นกว่าปีก่อน สิ่งสำคัญที่สุดคือการตรวจสอบว่า

 

•    ทรัพย์สินถูกจัดประเภทถูกต้องหรือไม่
•    ได้รับสิทธิยกเว้นครบหรือยัง
•    มีชื่อในทะเบียนบ้านตามเงื่อนไขหรือไม่
•    ที่ดินรกร้างถูกคิดภาษีเพิ่มหรือเปล่า

 

หากวางแผนดี ตรวจสอบข้อมูลทุกปี และชำระภาษีตรงเวลา ก็จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคตได้อย่างมาก เพราะภาษีที่ดินไม่ใช่แค่เรื่องของการจ่ายเงิน แต่เป็นเรื่องของการบริหารทรัพย์สินให้คุ้มค่าในระยะยาวด้วยเช่นกัน

 

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่  Inflow Accounting