“อาคารอัจฉริยะ” (Smart Building) ความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ

“อาคารอัจฉริยะ”  (Smart Building) ในประเทศไทยกำลังแพร่หลายมากขึ้น เพราะมันคือหน้าตาของเมืองและเป็นส่วนหนึ่งของการผลักดันประเทศไปสู่การพัฒนาเมืองที่ทันสมัย มีประสิทธิภาพ ประหยัดพลังงานและยั่งยืน

 

ปัจจุบัน “ระบบอาคารอัจฉริยะ”ได้กลายมาเป็นมาตรฐานใหม่ในการสร้างอาคาร  จากการศึกษาพบว่า จำนวนอาคารที่มีการใช้ "ระบบอาคารอัจฉริยะ" จะมีตัวเลขเพิ่มขึ้นมากกว่า 150% ภายในปี 2026 การนำระบบอัจฉริยะมาใช้ภายในภาคธุรกิจ จะช่วยให้ภาคธุรกิจสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อีกทั้งยังช่วยลดจำนวนแรงงานและการทำงานที่ซ้ำซ้อนได้เช่นกัน

 

บริษัทอย่างฮิตาชิและชไนเดอร์ อิเล็คทริคกำลังเป็นผู้นำในภาคส่วนนี้ด้วยเทคโนโลยีขั้นสูง ฮิตาชิได้เปิดตัวโซลูชันอาคารอัจฉริยะแบบครบวงจรในประเทศไทย โดยใช้ประโยชน์จากแพลตฟอร์ม Lumada IoT โซลูชันนี้รวมระบบความปลอดภัยทางกายภาพ เช่น การจดจำใบหน้าและการระบุรหัส QR ตลอดจนบริการดิจิทัลที่ช่วยให้สามารถตรวจสอบระบบอาคารจากระยะไกลผ่านแอปสมาร์ทโฟน ที่มีฟังก์ชันต่างๆ มากมาย รวมถึงการจองสิ่งอำนวยความสะดวกและการชำระเงินผ่านมือถือ เพิ่มความสะดวกและประสิทธิภาพให้กับผู้อยู่อาศัยและผู้จัดการในอาคาร

 

ส่วน Schneider Electric นำเสนอโซลูชันอาคารอัจฉริยะที่หลากหลายผ่านแพลตฟอร์ม EcoStruxure ซึ่งรวมถึงระบบการจัดการอาคาร (BMS) ที่ครอบคลุม บูรณาการระบบปรับสภาพอากาศภายในอาคาร (HVAC) ระบบพลังงาน อัคคีภัย และการควบคุมการเข้าถึงไว้ในอินเทอร์เฟซเดียวกัน สามารถปรับตามขนาดได้ ปลอดภัย และได้รับการออกแบบเพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพของอาคารผ่านข้อมูลเชิงลึกที่นำไปใช้ได้จริงและการเชื่อมต่อ IoT

 

 

อาคารอัจฉริยะทั่วโลกมีหลากหลายตัวอย่างที่โดดเด่น ล้วนแล้วแต่ใช้เทคโนโลยีล้ำสมัยในการจัดการและเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้งาน รวมถึงสร้างความยั่งยืนด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อม ตัวอย่างที่มีชื่อเสียงในระดับโลก ได้แก่

 

1. The Edge อัมสเตอร์ดัม เนเธอร์แลนด์

อาคารนี้ถือเป็นหนึ่งในอาคารที่ชาญฉลาดที่สุดในโลก โดยใช้เทคโนโลยี IoT (Internet of Things) ในการเชื่อมต่อและจัดการทุกระบบภายในอาคาร รวมถึงการใช้แสงสว่างที่ปรับตัวตามธรรมชาติและการควบคุมอุณหภูมิด้วยเซ็นเซอร์อัจฉริยะ

 

 

2. Bosco Verticale มิลาน อิตาลี

ตึกคู่ ที่โดดเด่น เห็นแต่ไกล มองดูเหมือนป่าแนวตั้งกลางเมืองมิลาน จากการปลูกต้นไม้หนาแน่นในแต่ละชั้น (ใช้เทคโนโลยี Smart Building ของฮิตาชิ) ซึ่งช่วยลดมลพิษในอากาศและสร้างสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้นให้กับผู้พักอาศัย รวมถึงการใช้ระบบจัดการน้ำและพลังงานที่ยั่งยืน

 

 

3. One Central Park ซิดนีย์ ออสเตรเลีย

อาคารนี้มีการใช้พลังงานแสงอาทิตย์อย่างเต็มรูปแบบ รวมถึงมีสวนแนวตั้งที่ช่วยลดความร้อนและมลพิษ และมีระบบการจัดการน้ำสุดล้ำที่สามารถนำน้ำหมุนเวีนนกลับมาใช้ซ้ำได้

 

 

4.Taipei 101 ไทเป ไต้หวัน

แม้จะเป็นอาคารสูงที่สร้างมานาน แต่มีการปรับปรุงให้เป็นอาคารอัจฉริยะ โดยการใช้เทคโนโลยีในการจัดการพลังงานและการลดการใช้ไฟฟ้าภายในอาคาร รวมทั้งมีระบบจัดการน้ำที่มีประสิทธิภาพสูง

 

5.Burj Khalifa ดูไบ สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์

อาคารที่สูงที่สุดในโลกนี้มีการใช้เทคโนโลยีล้ำสมัยในการจัดการพลังงานและระบบความปลอดภัย รวมถึงการใช้วัสดุก่อสร้างที่ช่วยลดการใช้พลังงาน

 

 

ในประเทศไทยมีอาคารอัจฉริยะหลายแห่งที่โดดเด่นและมีการนำเทคโนโลยีล้ำสมัยมาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและความยั่งยืน รวมถึงการสร้างสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัยและสะดวกสบาย ตัวอย่างของอาคารอัจฉริยะในประเทศไทย ได้แก่:

 

1. อาคาร สาทร สแควร์ (Sathorn Square)

ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ อาคารนี้มีการใช้ระบบการจัดการพลังงานที่มีประสิทธิภาพ รวมถึงการใช้เทคโนโลยีในการควบคุมอุณหภูมิ แสงสว่าง และการเข้าถึงข้อมูลผ่านเครือข่าย IoT เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายและลดการใช้พลังงาน

 

2. อาคาร ไอคอนสยาม (ICONSIAM)

เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่ประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม และที่อยู่อาศัย มีการใช้ระบบการจัดการพลังงานและน้ำที่ยั่งยืน รวมถึงการใช้เทคโนโลยี IoT ในการเชื่อมต่อและจัดการระบบต่างๆ ภายในอาคาร

 

3. อาคารปาร์คเวนเจอร์ส (Park Ventures Ecoplex)

อาคารนี้ได้รับการออกแบบให้เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมและได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED Platinum มีการใช้เทคโนโลยีในการควบคุมอุณหภูมิ แสงสว่าง และการระบายอากาศ รวมถึงการใช้พลังงานทดแทนอย่างแสงอาทิตย์และระบบจัดการน้ำที่มีประสิทธิภาพ

 

4. อาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ (Empire Tower)

ตั้งอยู่ในย่านสาทร มีการใช้ระบบการจัดการพลังงานและเทคโนโลยีอัจฉริยะในการควบคุมแสงสว่าง การระบายอากาศ และความปลอดภัย เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดการใช้พลังงาน

 

5. โครงการสามย่านมิตรทาวน์ (Samyan Mitrtown)

เป็นโครงการแบบ Mixed-use ที่มีทั้งศูนย์การค้า สำนักงาน และที่อยู่อาศัย มีการใช้เทคโนโลยีอัจฉริยะในการจัดการพลังงาน ระบบความปลอดภัย และระบบการจัดการอาคารที่ทันสมัย

 

6. Cloud11 (คลาวด์ อีเลฟเว่น) Theme project แห่งที่สอง ภายใต้บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) ได้รับการรับรองมาตรฐานจาก WiredScore (วายร์สกอร์) บริษัทระดับโลกผู้อยู่เบื้องหลังแพลตฟอร์มจัดอันดับการเชื่อมต่อทางดิจิทัลสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยอมรับในระดับสากล 

Cloud 11 เป็นกลุ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์แรกของไทยที่ผ่านการรับรอง WiredScore ในระดับ Platinum นอกจากจะตั้งเป้าเป็นฮับของคอนเทนต์ครีเอเตอร์ที่ใหญ่ที่สุดในเอเชีย ยังได้มีการนำนวัตกรรม เทคโนโลยีล้ำสมัยมาพัฒนา เพื่อนำไปสู่การเป็น Smart Building ตลอดจนเชื่อมโลกทั้งใบมาไว้ที่ Cloud 11 ผ่าน Digital Connectivity ให้ครีเอเตอร์สามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพรวดเร็วและยืดหยุ่นได้อย่างที่ต้องการและมีมาตรฐานระดับโลก

 

ในแง่ของต้นทุน การลงทุนในอาคารอัจฉริยะอาจแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับขนาดและความซับซ้อนของโครงการ ต้นทุนในระยะเริ่มแรกอาจสูง แต่ก็มีกลยุทธ์ที่จะช่วยได้เช่น แรงจูงใจจากมาตรการสนับสนุนของรัฐบาล การดำเนินการแบบเป็นขั้นตอน และการใช้ประโยชน์จากการประหยัดพลังงานเพื่อชดเชยค่าใช้จ่าย ในส่วนของตลาดอาคารอัจฉริยะในประเทศไทยคาดว่าจะเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับโซลูชันอาคารที่ประหยัดพลังงานและใช้เทคโนโลยีขั้นสูง

 

 

ล่าสุด OPEN-TEC ศูนย์รวมองค์ความรู้ด้านเทคโนโลยี (Tech Knowledge Sharing Platform) ภายใต้การดูแลของ TCC TECHNOLOGY GROUP ได้รวบรวมความรู้จากผู้มีประสบการณ์ด้านการดูแลและให้คำปรึกษาเทคโนโลยีมาร่วมแบ่งปัน เพื่อผลักดันภาคธุรกิจให้สามารถบริหารจัดการอาคารอัจฉริยะได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

 

“จากคำนิยามของ WiredScore อาคารอัจริยะ หมายถึง อาคารที่ได้รับการออกแบบให้ ผู้ใช้อาคารเป็นศูนย์กลาง (user-centric)  โดยมีการนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการพัฒนาด้านต้นทุน ความสะดวกสบาย ความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการออกแบบแนวทางไว้ล่วงหน้า”

 

ปัจจัยสู่ความเป็นอาคารอัจฉริยะ

จากที่กล่าวไปข้างต้น เทคโนโลยีนั้นเป็นปัจจัยสำคัญในการยกระดับสู่การเป็นอาคารอัจฉริยะ ซึ่งการนำเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้จะประกอบไปด้วย 6 ปัจจัยหลัก ได้แก่

- การพัฒนาการประสิทธิภาพแบบเดี่ยวและกลุ่ม (Individual and Collaborative Productivity)

- การพัฒนาสุขภาวะของผู้ใช้งานอาคาร (Health and Well Being)

- การยกระดับชุมชน (Community)

- การมีความยั่งยืน (Sustainability)

- การยกระดับการจัดการและบำรุงรักษาอาคาร (Maintenance and Optimization)

- การยกระดับความปลอดภัย (Security)

 

โดยการออกแบบหรือก่อสร้างอาคารอัจฉริยะมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีการวางแผนระยะยาวให้ครอบคลุมทุกขั้นตอน และเลือกสรรเทคโนโลยีที่เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ แต่ละประเภทมีความต้องการและรายละเอียดที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์( Commercial Real Estate) ต้องการใช้เทคโนโลยีในการบริหารจัดการการเข้าออกของบุคคลแบบชั่วคราว, อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ( Residential Real Estate) ต้องการใช้เทคโนโลยีในการบริหารจัดการการเข้าออกของบุคคลแบบประจำ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อภาคอุตสาหกรรม (Industrial Real Estate) ต้องการใช้เทคโนโลยีในการควบคุมการทำงานของเครื่องจักร เป็นต้น  

 

“People Process Technology” 3 ความท้าทายหลักของการเปลี่ยนแปลง

นอกจากสิ่งที่กล่าวไปข้างต้นแล้วนั้น ยังมีอีก 3 ความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญระหว่างการเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ระบบอาคารอัจฉริยะด้วยเช่นกัน  เริ่มตั้งแต่ความท้าทายด้านบุคลากร (People) ที่จำเป็นจะต้องมีความรู้และความเชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยี เพื่อช่วยลดข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นระหว่างปฏิบัติงาน อีกทั้งความท้าทายด้านขั้นตอนการทำงาน (Process) ของการบริหารจัดการภาพรวมให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งไว้อย่างมีประสิทธิภาพ และความท้าทายสุดท้ายอย่างเทคโนโลยี (Technology) ที่ต้องเลือกใช้เทคโนโลยีให้เหมาะสมกับรูปแบบการทำงานของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น Building Information Modeling (BIM) เทคโนโลยีที่เปลี่ยนอาคารให้เป็นข้อมูล ผ่านกระบวนการสร้าง ประกอบ บริหารการออกแบบด้วยข้อมูลสามมิติ และ Computerized Maintenance Management System (CMMS) ระบบบริหารและจัดการงานซ่อมบำรุงด้วยระบบคอมพิวเตอร์ เป็นต้น

 

"ซึ่งหากภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวผ่านความท้าทายทั้ง 3 ด้านของ People, Process, Technology ได้ก็จะช่วยยกระดับองค์กรสู่ความเป็นอัจฉริยะได้ง่ายขึ้นนั่นเอง"

 

โลกสีเขียววิสัยทัศน์ใหม่ของผู้เช่า ผู้ซื้อและนักลงทุน

นอกจากนี้แล้ว ภาคธุรกิจและผู้ใช้งานอาคารต่างให้ความสำคัญของการนำหลักแนวคิด ESG: Environment, Social, Governance มาใช้เพื่อเป็นมาตรฐานภายในองค์กร ส่งผลให้ภาคธุรกิจร่วมผลักดันการสร้างอาคารสีเขียว (GREEN) เช่น ระบบเปิดปิดไฟอัตโนมัติ เมื่อมีการนำระบบเข้ามาใช้ภายในองค์กรก็จะช่วยลดการใช้พลังงานสูญเปล่าและช่วยให้การบริหารจัดการด้านพลังงานเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น เป็นต้น ซึ่งสิ่งเหล่านี้นับเป็นส่วนหนึ่งในการตอบโจทย์การบริหารจัดการระบบอาคารอัจฉริยะอย่างยั่งยืนและช่วยสนับสนุนการขับเคลื่อนประเทศไทยให้สามารถบรรลุเป้าหมายความเป็นกลางทางคาร์บอน ตามข้อกำหนด Nationally Determined Contribution (NDC) ในที่สุด

 

สุดท้ายนี้ ระบบอาคารอัจฉริยะจะสามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพหรือไม่ ล้วนขึ้นอยู่กับการวางแผนและการบริหารจัดการที่ดีในด้านบุคลากร ขั้นตอนการทำงาน และการเลือกใช้เทคโนโลยีให้เหมาะสม ซึ่งระบบอาคารอัจฉริยะสามารถผลักดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ก้าวเข้าสู่ความยั่งยืนได้เช่นกัน