กฎเหล็กคุมอสังหาฯ สกัดความร้อน พฤกษา โมเดล

ต้องคอยดูว่า มาตรการของ ธปท.จะสกัดความร้อนแรงของอสังหาริมทรัพย์และของบริษัท พฤกษาฯ ได้มากน้อยแค่ไหน และมีใครแอบยิ้มอยู่เบื้องหลังปฏิบัติการสกัดดาวรุ่งครั้งนี้

โดย...ทีมข่าวการตลาด

นับตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2554 กฎเหล็กของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะเริ่มมีผลบังคับใช้ให้การปล่อยสินเชื่อสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมสามารถปล่อยได้ไม่เกิน 90% ของมูลค่าหลักประกัน ถัดไป อีกปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2555 การปล่อยสินเชื่อสำหรับซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด จะได้ไม่เกิน 95%

ผลจากการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ ส่งผลสะเทือนให้กับตลาดที่อยู่อาศัยไม่ใช่น้อย โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง กลุ่มที่เพิ่งเริ่มสร้างครอบครัวใหม่ที่เดิมอาจจะวางเงินจอง จ่ายเงินทำสัญญากันเพียงเล็กน้อย ก็เลือกซื้อบ้านที่ต้องการได้ถ้ารายได้เพียงพอที่ธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ให้ และทำให้ในระยะ 2 ปีนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับมาตรการของ ธปท.

ว่ากันตามข้อเท็จจริง มาตรการของ ธปท.ไม่ได้ส่งผลกระทบกับผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางโดยตรง เพราะปกติธนาคารพาณิชย์ก็ไม่ได้ใจดีให้ลูกค้าของบริษัทเหล่านี้กู้ได้ 100% อยู่แล้ว แต่ที่โดนกันเต็มๆ คือบริษัทรายใหญ่ที่มีดีลกับธนาคารในการปล่อยกู้ให้ 100% ด้วยเพราะเครดิตของความเป็นรายใหญ่ กำลังเงินที่ช่วยอุดหนุน และมูลค่าหลักประกันที่สูงพอที่จะให้กู้ได้เต็ม 100% ของราคาขาย

เมื่อกติกาเปลี่ยน ทำให้ความได้เปรียบเสียเปรียบในแง่ธุรกิจเปลี่ยนแปลงไปด้วย เพราะมาตรการของ ธปท.ไม่เพียงจะกระทบกับลูกค้าเท่านั้น สำหรับบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ยังกระทบไปถึงโมเดลธุรกิจที่วางไว้ กลับสวนทางกับมาตรการที่ ธปท.นำมาใช้โดยสิ้นเชิง จนถึงขนาดมีเสียงลือเสียงเล่าอ้างว่า นอกจากเป็นมาตรการสกัดความร้อนแรงของภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังเป็นการสกัดความร้อนแรงของผู้นำรายใหม่วงการอสังหาริมทรัพย์บริษัท พฤกษาฯ เป็นวาระซ่อนเร้นในคราวเดียวกันไปด้วย

บริษัท พฤกษาฯ ก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ในตลาดด้านยอดขาย ด้วยการขยายการลงทุนอย่างรวดเร็วใน 2-3 ปีที่ผ่านมา ด้วยโมเดลการพัฒนาธุรกิจที่อาศัยเทคโนโลยีก่อสร้างสำเร็จรูปมาเพิ่มสปีดให้รอบธุรกิจสั้นลง ซึ่งสร้างประโยชน์ให้กับบริษัทอย่างมหาศาล ทั้งยอดขายที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนการดำเนินการที่ต่ำลง

ที่สำคัญบริษัท พฤกษาฯ แทบไม่ต้องควักเงินทุนของตัวเอง เพราะรอบธุรกิจกับเครดิตสินค้าสอดคล้องกันแบบเดียวกับธุรกิจโมเดิร์นเทรดในปัจจุบันซื้อมา-ขายไป หรือได้เครดิตมาสร้างขายไป ซึ่งโดยเฉลี่ยรอบธุรกิจของบริษัท พฤกษาฯ เริ่มตั้งแต่ซื้อจนถึงโอนจะใช้เวลาไม่เกิน 100 วัน และตั้งเป้าจะลดให้เหลือ 70-80 วัน โดยการเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงานทุกๆ ขั้นตอน และมีเป้าหมายสูงสุดที่จะลดรอบธุรกิจให้เหลือแค่ 45 วันเท่านั้น

ด้วยโมเดลดังกล่าว พฤกษาฯ โตแบบก้าวกระโดด แซงหน้าแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ด้วยยอดขาย 2.2 หมื่นล้านบาท รายได้ 1.9 หมื่นล้านบาท ในปี 2552 ส่วนในปีนี้คาดว่าจะมียอดขาย 3.9-4 หมื่นล้านบาท จากเป้าที่ตั้งไว้ 2.9 หมื่นล้านบาท และมีรายได้ 2.3-2.4 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงเป้าที่ตั้งไว้

แต่เมื่อมาตรการของ ธปท.ทำให้ผู้ซื้อต้องจ่ายดาวน์เพิ่มขึ้น โมเดลที่ต้องการลดเวลาให้สั้นลงจะถูกขวางโดยมาตรการของ ธปท. เพราะถ้าต้องการคงให้รอบธุรกิจเท่าเดิม ลูกค้าก็ต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้นในแต่ละงวด ซึ่งไม่สอดคล้องกับกลุ่มลูกค้าที่เป็นคนระดับกลาง-ล่าง แต่ถ้าต้องการให้ลูกค้าจ่ายต่องวดเท่าเดิม ก็ต้องขยายรอบธุรกิจให้ยาวขึ้น

จึงเป็นเหตุให้ผู้บริหารพฤกษาฯ พยายามอธิบายชี้แจงกับผู้บริหาร ธปท.มาหลายครั้ง ตั้งแต่ถูกเรียกเข้าไปให้ข้อมูล จนถึงขั้นไม่สบอารมณ์ซึ่งกันและกันเลยทีเดียว

อย่างไรก็ตาม ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ก็พยายามบรรเทาปัญหา ด้วยการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป ด้วยการลดผลกระทบให้น้อยลง โดยการปรับรอบระยะเวลาของการก่อสร้างให้สอดรับกับพฤติกรรมการผ่อนชำระของผู้ซื้อ

“กลุ่มลูกค้าที่ต้องการอยู่อาศัยเร็วจะต้องซื้อโครงการในเฟสแรก ซึ่งกลุ่มนี้จะมีความพร้อมด้านการเงินมากกว่า ขณะที่กลุ่มลูกค้าที่ยังไม่พร้อมในการวางเงินดาวน์ อาจจะต้องซื้อโครงการในเฟส 2 และเฟส 3 เพื่อให้ลูกค้ามีระยะเวลาสะสมเงินมาจ่ายเงินดาวน์” ทองมา กล่าว

คงต้องคอยดูว่า มาตรการของ ธปท.จะสกัดความร้อนแรงของอสังหาริมทรัพย์และของบริษัท พฤกษาฯ ได้มากน้อยแค่ไหน และมีใครแอบยิ้มอยู่เบื้องหลังปฏิบัติการสกัดดาวรุ่งครั้งนี้หรือไม่