5 โซนเด่นสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ฮอตสุด

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ปี 2559 เป็นปีที่การลงทุนภาครัฐด้านการคมนาคมใหม่ๆ มีความโดดเด่นมาก โดยเฉพาะรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ใน กทม. และปริมณฑล เป็นหนึ่งในความหวังของภาคเอกชนที่คาดว่าโครงการดังกล่าวจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัว หลังจากที่ภาครัฐไม่มีการลงทุนโครงการขนาดใหญ่มานานกว่า 10 ปีแล้ว ซึ่งก่อนหน้านี้อสังหาฯ ทำเลทองได้ทยอยวิเคราะห์ทำเลทองตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) เตรียมจะอนุมัติหรือเตรียมจะเปิดประมูลและเริ่มก่อสร้างมาอย่างต่อเนื่อง ฉบับนี้ถึงคิวของรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี)

รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) อยู่ในความรับผิดชอบของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ได้รับการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรีไปเมื่อประมาณปีที่แล้ว ส่วนช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ อยู่ระหว่างรอเข้า ครม.อนุมัติ มีระยะทางรวม 39.6 กม. เป็นสถานีใต้ดิน 23 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี

สำหรับช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ เริ่มต้นจากสถานีรถไฟตลิ่งชัน จากนั้นใช้แนวเขตรถไฟสายบางกอกน้อย ผ่านโรงพยาบาลศิริราช ลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณเชิงสะพานพระปิ่นเกล้า ผ่านใต้ถนนราชดำเนินแล้วเบี่ยงใช้แนวถนนหลานหลวง ผ่านยมราชแล้วเข้าสู่แนวถนนเพชรบุรี เลี้ยวเข้าถนนราชปรารภถึงแยกดินแดงแล้วเลี้ยวไปตามถนนวิภาวดีรังสิต ผ่านศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร 2 (ดินแดง)

หลังจากนั้นจะเป็นช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี โดยจากเส้นดินแดงจะตัดตรงไปเชื่อมกับโครงการรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคลที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แล้วเบี่ยงเข้าแนวถนนพระราม 9 ตัดผ่านถนนประดิษฐ์มนูธรรม เลี้ยวซ้ายเข้าถนนรามคำแหง ผ่านแยกลำสาลี แยกถนนกาญจนาภิเษก ไปสิ้นสุดที่สถานีสุวินทวงศ์บริเวณมีนบุรี

สำหรับทำเลช่วง ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ แม้ว่าปัจจุบันจะยังไม่ผ่านการอนุมัติจาก ครม. แต่เนื่องจากตามแนวเส้นทางนี้ฝั่งตลิ่งชัน มีรถไฟฟ้าสายสีแดง ตลิ่งชัน-บางซื่ออยู่แล้ว จึงเป็นทำเลที่มีศักยภาพในอนาคต แต่อาจยังมีข้อจำกัดเรื่องผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่กำหนดให้พื้นที่บริเวณนี้เป็นพื้นที่สีเขียว โดย อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า บริเวณถนนบรมราชชนนี-ตลิ่งชันเป็นพื้นที่สีเขียวตั้งแต่ปี 2535 พัฒนาได้ไม่มาก

ด้วยข้อจำกัดดังกล่าวทำให้โครงการบ้านจัดสรรต้องมีพื้นที่ 100 ตารางวา (ตร.ว.) ทำให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยราคาแพง ซึ่งต้องรอดูว่าในอนาคตผังเมือง กทม.จะเปลี่ยนแปลงให้สอดรับกับการมาของรถไฟฟ้าหรือไม่ อีกทั้งยังมีข้อจำกัดเรื่องถนนตามตรอกซอกซอยที่มีขนาดเล็กทั้งหมด ซึ่งหากรถไฟฟ้าไม่ว่าจะเส้นทางใด ควรพิจารณาเรื่องขยายถนนทางเข้าออกถึงตัวสถานีรถไฟฟ้าด้วย

ขณะที่จากการลงพื้นที่สำรวจ ถัดจากโซนตลิ่งชันแล้ว เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มจะผ่านโซนบางกอกน้อย ศิริราช ปิ่นเกล้า ซึ่งปัจจุบันก็เป็นพื้นที่ที่เติบโตมากอยู่แล้ว มีทั้งศูนย์การค้า มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมานาน และได้รับการตอบรับที่ดี แม้จะไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน ซึ่งหากไม่มีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ในพื้นที่ใกล้เคียงบริเวณนี้ยังมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายมาจาก บางซื่อวิ่งไปท่าพระ ก็วิ่งตามถนนจรัญสนิทวงศ์ผ่านแยกปิ่นเกล้าเพื่อมุ่งหน้าไปแยกท่าพระ ก็เป็นบริเวณที่บูมล่วงหน้าแล้วรอรถไฟฟ้า ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก

ทั้งนี้ จากการแบ่งพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มออกเป็น 5 โซน จะเห็นว่าโซนที่ 1 จะได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีแดง (ตลิ่งชัน-บางซื่อ) และสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) ไปก่อนเป็นอันดับแรก รอความชัดเจนของสายสีส้ม อาจจะเห็นความเปลี่ยนแปลงที่มากขึ้น ส่วนโซนที่ 2 เนื่องจากเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองอยู่แล้ว ปัจจุบันเป็นโซนที่บูมมากๆ จากรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ (พญาไท-สุวรรณภูมิ) เป็นพื้นที่ที่รองรับการเติบโตจากสยามและถนนสุขุมวิท กลายเป็นย่านคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ราคาเริ่มต้นแตะ 2 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ไปแล้ว

พอเข้าสู่ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรีที่จะมีความคืบหน้าก่อน เพราะผ่านการอนุมัติจาก ครม.แล้ว อาจกล่าวได้ว่า โซนที่ 3 จะเป็นทำเลที่น่าสนใจสุดในเส้นทางสายสีส้มนี้ โดยเฉพาะพื้นที่รอบสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ จะมีความน่าสนใจมากสุด เพราะใกล้เมือง ใกล้ย่านรัชดา-พระราม 9 ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของ กทม.ในราคาคอนโดมิเนียมที่ยังไม่แพงมาก (ถ้าเทียบกับโซนที่ 2 จะถูกกว่า) มีองค์ประกอบในการอยู่อาศัยครบ ทั้งการเดินทางสะดวก มีศูนย์การค้า ใกล้แหล่งงานใหญ่

ด้านโซนที่ 4 ย่านรามคำแหง ที่ผ่านมาเป็นย่านชุมชนหนาแน่นมากอยู่แล้ว เพราะอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยรามคำแหง ซึ่งเป็นหนึ่งในมหาวิทยาลัยชั้นนำของไทย เป็นย่านที่รถติดมาก เป็นย่านที่มีคอนโดมิเนียมเกิดมาได้หลายปีแล้ว แม้จะไม่มีรถไฟฟ้าผ่านและรถติด แต่เพราะมีคนที่คุ้นเคยย่านนี้จำนวนมาก ทั้งคนที่มีครอบครัวอยู่ย่านนี้ หรือคนที่เคยเรียนมหาวิทยาลัยย่านนี้ยังนิยมอยู่อาศัยย่านนี้ และราคาที่ดินที่แพงขึ้น บ้านจัดสรรใหม่ๆ ส่วนใหญ่เป็นบ้านราคาแพง จึงมีกลุ่มคนที่เลือกอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมแทน 

โซนที่ 5 จะเป็นช่วงตอนปลายของเส้นทางนี้ที่น่าสนใจไม่น้อย โดยจากการสำรวจของบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ ระบุว่า มีนบุรีในอดีตและปัจจุบันอาจเป็นทำเลที่ไม่เด่นดังนัก เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตชั้นนอกของเมือง ใกล้กับแนวรับน้ำ หรือฟลัดเวย์ (Flood Way) ผังเมืองรวมกำหนดให้เป็นพื้นที่เขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ที่จำกัดการพัฒนาไว้มาก แถมบางส่วนยังได้ผลกระทบจากเสียงเครื่องบิน จึงมีประชากรอาศัยไม่หนาแน่นนัก การใช้ที่ดินของพื้นที่ย่านนี้ในปัจจุบันเป็นการผสมผสานกันระหว่างที่อยู่อาศัย และเกษตรกรรมหรือพื้นที่สีเขียวในฝั่งตะวันออกของตลาดมีนบุรี ย่านถนนนิมิตใหม่ ถนนสุวินทวงศ์

แต่ในอนาคตอันใกล้ทำเลย่านนี้อาจกลับมาคึกคักมากขึ้น เนื่องจากการมาของรถไฟฟ้า 2 สาย คือ รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-บางกะปิ-มีนบุรี) ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์บริเวณนี้ ส่วนใหญ่ยังเป็นบ้านจัดสรรแนวราบ บ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 1-2 ล้านบาท แต่ในอนาคตคาดว่าจะมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมต่ำกว่า 1 ล้านบาทได้ เนื่องจากราคาที่ดินที่แตะๆ 1 แสนบาท/ตร.ว. ในบางบริเวณของย่านนี้ ทำให้พัฒนาบ้านแนวราบในราคาที่จับต้องได้ยากแต่ถ้าเป็นคอนโดล้านต้นๆ หรือต่ำล้าน ก็ยังเป็นไปได้

อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดปัจจุบัน คือ ผังเมืองยังคุมเข้มหลายพื้นที่ แต่ในอนาคตมีแนวโน้มว่าย่านตลาดมีนบุรี และโดยรอบ ทำเลบนถนนรามอินทรานับแต่ถนนวงแหวนรอบนอกเป็นต้นไปถึงตลาดมีนบุรี ผังเมืองใหม่จะกำหนดให้เป็นศูนย์พาณิชยกรรมย่อยของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกตอนเหนือ และการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio (FAR) ของผังเมืองใหม่ที่กำหนดให้ทำเลนี้มี FAR สูงกว่าพื้นที่โดยรอบ (ผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยกำหนด FAR ไว้เพียง 2.5 เท่า และผังเมืองประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมมี FAR เพียง 1 เท่า) ดังนั้นการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ประเภทพาณิชยกรรมและอื่นๆ จะต้องเกิดขึ้นบริเวณนี้เป็นหลักในอนาคต

ไม่ว่าจะเป็นโซน 1 หรือโซน 5 ซึ่งเป็นชานเมืองกรุงเทพฯ ที่ปัจจุบันยังถูกคุมเข้มการพัฒนาด้วยผังเมือง ปีนี้ทั้งนักพัฒนาและนักเก็งกำไรที่ดิน คงต้องจับตาดูว่าจะมีสัญญาณการเปลี่ยนแปลงผังเมืองใหม่ให้สอดรับกับการมาของรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ นี้หรือไม่