สระแก้ว บูมค้าปลีกไทย-กัมพูชา

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

จากสัปดาห์ที่ผ่านมา อสังหาฯ ทำเลทองนำเสนอภาพรวมทำเลทอง จ.ตาก ที่บูมรับเขตเศรษฐกิจพิเศษ มาในสัปดาห์นี้ต่อด้วยทำเลทอง จ.สระแก้ว ซึ่งเป็น 1 ใน 6 จังหวัดพื้นที่พัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ ระยะที่ 1 (เริ่มปี 2558) อีกทั้งยังเป็นจังหวัดที่เติบโตมานาน ด้วยการค้าขายชายแดนระหว่างไทย-กัมพูชาที่มีมานาน และการที่ฝั่ง ตำบลปอยเปตจังหวัดบันเตียเมียนเจย มีกาสิโนเปิดให้บริการมาหลายปี ยิ่งทำให้รอยต่อชายแดนฝั่งนี้คึกคักเป็นพิเศษ โดยฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ด่านชายแดนนี้มีมูลค่าการค้ามากกว่า 1.7 แสนล้านบาท/ปี และตั้งแต่ปี 2558-2563 รัฐบาลตั้งเป้าว่าต้องขยายตัวไม่ต่ำกว่าปีละ 30%

ขณะที่ฝ่ายวิจัยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานว่า ความคืบหน้าการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ จ.สระแก้ว ตามประกาศมีพื้นที่ทั้งหมด 207,500 ไร่ หรือ 332 ตารางกิโลเมตร ในเขต อ.อรัญประเทศ และ อ.วัฒนานคร ที่ดินที่ได้มาในระยะแรกจะให้การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) พัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ 654 ไร่ ค่าเช่าที่ดินเปล่า 3.2 หมื่นบาท/ไร่/ปี และที่ดินในนิคมฯ 1.6 แสนบาท/ไร่/ปี โดยปัจจุบันมีนักลงทุนเข้ามาติดต่อสอบถามข้อมูลการลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษมากกว่า 130 ราย 

พื้นที่ชายแดน จ.สระแก้ว-จังหวัดบันเตียเมียนเจย มีเขตเศรษฐกิจพิเศษของกัมพูชาอยู่ 2 แห่ง ได้แก่ 1.เขตเศรษฐกิจพิเศษปอยเปต-โอเนียง อยู่ห่างจากชายแดนประมาณ 40 กิโลเมตร (กม.) ซึ่งอุตสาหกรรมที่ลงทุนส่วนใหญ่เป็นอุตสาหกรรมตัดเย็บเสื้อผ้าและอัญมณีของคนไทย และ 2.เขตเศรษฐพิเศษ Sanco Poipet เป็นการร่วมทุนระหว่างกัมพูชาและญี่ปุ่น ซึ่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง

นอกจากปัจจัยบวกในเรื่องเขตเศรษฐกิจพิเศษแล้ว จ.สระแก้ว ยังมีปัจจัยบวกในด้านการคมนาคมด้วย เช่น การก่อสร้างทางรถไฟใหม่ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการปรับปรุงทางรถไฟช่วงคลองสิบเก้าถึงสุดสะพานคลองลึก ระยะทาง 174 กม. การก่อสร้างเส้นทางรถไฟอรัญประเทศถึงคลองลึกระยะทาง 6 กม. และการสร้างสะพานรถไฟข้ามแดนระหว่างคลองลึกและปอยเปตระยะทาง 43 เมตร ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยปัจจุบันเส้นทางรถไฟของกัมพูชามีทั้งหมด 2 เส้นทาง คือ กรุงพนมเปญถึงปอยเปต ระยะทาง 386 กม. และกรุงพนมเปญถึงสีหนุวิลล์ ระยะทาง 264 กม.

จากการค้าขายที่คึกคักมาก มีผลให้ธุรกิจค้าปลีกในสระแก้วเติบโตมากทั้งโมเดิร์นเทรด เช่น บิ๊กซี โลตัส และแม็คโคร หรือห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อย่างสตาร์ พลาซ่า บนถนนสุวรรณศร มีตลาดสินค้ามือสองที่ใหญ่ที่สุดในประเทศคือ “ตลาดโรงเกลือ” หรือตลาดชายแดนบ้านคลองลึก ที่ร้านค้าโดยรวมประมาณ 3,000 ร้าน ในแต่ละวันมีเงินหมุนเวียนราว 50-100 ล้านบาท ผู้ค้าส่วนใหญ่เป็นชาวกัมพูชา หรือนอมินีของนายทุนกัมพูชา

นอกจากนี้ ในอนาคตบริเวณใกล้กับจุดผ่านแดนบ้านคลองลึกจะมีโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ “เอ็มเอ็ม เมก้ามาร์เก็ต” (MM Mega Market) ของกลุ่มทีซีซี แลนด์ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างด้วย ซึ่งอยู่ตรงข้ามกับศูนย์การค้าอินโดจีน และใกล้กับตลาดโรงเกลือ

ขณะที่โครงการอาคารพาณิชย์ก็เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมากที่สุดในสระแก้ว โดยมีโครงการใหญ่อย่าง “ศูนย์การค้าอินโดจีน” พัฒนาในนามบริษัท ศูนย์การค้าอินโดจีน (อรัญประเทศ) ของ ประภา
วิริยประไพกิจ เป็นอาคารพาณิชย์ 2 เฟส รวม 500 หน่วย ภายในโครงการยังมีโดมให้เช่าค้าขายอีก 12 โดม โดมละ 108 ล็อก และยังมีโครงการอาคารชุด 2 อาคาร ก่อสร้างเสร็จแล้ว ยังไม่เปิดขาย

บริษัทดังกล่าวยังมีโครงการอินโดไชน่า มินิแฟคทอรี่ ใน ต.ป่าไร่ อ.อรัญประเทศ เป็นโกดังให้เช่าสร้างเสร็จแล้ว 138 แปลง บนพื้นที่ 60 ไร่ ค่าเช่าตั้งแต่ 1,200-1.78 หมื่นบาท/เดือน และโครงการสวนน้ำ Angkor Waterpark กับ The Lost Kingdom บนพื้นที่รวม 63 ไร่ ด้วย

ด้านโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายใน จ.สระแก้ว มีเพียง 6 โครงการ รวม 765 หน่วยเท่านั้น ส่วนใหญ่อยู่ใน อ.อรัญประเทศ ส่วนโครงการอาคารชุดยังเป็นสิ่งที่ท้าทาย โดยโครงการพาร์ค อรัญของบริษัท แนเชอรัล พาร์คที่เดิมจะสร้างเป็นอาคารชุดแห่งแรกใน จ.สระแก้ว ปัจจุบันได้ยกเลิกและเปลี่ยนเป็นอาคารพาณิชย์ภายใต้ชื่อพาร์ค อรัญ บูเลอวาร์ดแทน

จากกระแสข่าวเรื่องแผนพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษและการลงทุนของภาครัฐใน จ.สระแก้ว ทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นค่อนข้างมาก แต่ปัจจุบันได้ลดความร้อนแรงลงไป เพื่อรอดูความชัดเจนของการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษของภาครัฐ แต่ก็ต้องถือว่าสระแก้วเป็นหนึ่งในเขตเศรษฐกิจพิเศษที่มีความพร้อมมากที่สุดอีกแห่งหนึ่ง