มั่นคงฯ ปรับใหญ่ ลุยแนวราบไม่ทิ้งแนวสูง

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ถือเป็นหนึ่งในผู้บุกเบิกวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย  สำหรับ “มั่นคงเคหะการ” ที่สามารถผ่านวิกฤตเศรษฐกิจมาได้ทุกครั้ง นับตั้งแต่เมื่อปี 2522  ผ่านมาถึงปี 2528 จนมาถึงวิกฤตใหญ่เมื่อปี 2540 ที่มีการลดค่าเงินบาท

แต่ด้วยแนวคิดการพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงทำเล กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และความคุ้มค่าในการพัฒนา จึงทำให้มั่นคงฯ สามารถฝ่าฟันผ่านพ้นวิกฤตมาได้ในทุกช่วง และยังคงมั่นคงสมชื่อ

ชวน ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ หรือเอ็มเค ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ แบรนด์ “ชวนชื่น” และ “สิรีนเฮ้าส์” โครงการคอนโดมิเนียม แบรนด์ “เด็น”  และ “ออกัสท์”  เปิดเผยว่า แนวทางการพัฒนาโครงการของบริษัท ไม่ได้ยึดติดว่าจะต้องเร่งบุกตลาดหรือการพัฒนาโครงการจำนวนมากแต่เพียงอย่างเดียว แต่จะต้องคำนึงถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและกำลังซื้ออย่างรอบด้าน เพื่อที่จะลดความสูญเสียและควบคุมต้นทุนให้ได้

“การพัฒนาโครงการของบริษัทจะเน้นประสิทธิภาพและลดความสูญเสียที่จะเกิดขึ้น อย่างเช่นวัสดุก่อสร้างที่ใช้อย่างหลังคาบ้าน หากเหลือใช้ในปริมาณมากพอก็นำมาใช้ต่อได้ เช่น นำมาก่อสร้างสำนักงานขายเพื่อลดความสูญเสีย” ชวน กล่าว

ในส่วนของรูปแบบของบ้านและโครงการคอนโดในโครงการใหม่ๆ ที่ออกมา ต้องมีดีไซน์ที่ทันสมัยและคำนึงถึงประโยชน์ในการใช้สอย ราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ ไม่เน้นเปิดโครงการคอนโดจำนวนมาก เพราะพิจารณาแล้วพบว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นเป็นตลาดที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริง

นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการใหม่ในปัจจุบันจะต้องเปิดกว้าง เช่น หากมีผู้สนใจจะเข้ามาร่วมทุนเพื่อร่วมพัฒนาโครงการ ซึ่งที่ผ่านมาก็ยอมรับว่าบริษัททั้งในประเทศและต่างประเทศสนใจจะเข้ามาร่วมทุน ปัจจุบันทางกลุ่มตระกูลตั้งมติธรรมถือหุ้นอยู่ประมาณ 30% หากมีผู้สนใจเข้ามาถือหุ้น โดยมีความเชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีการก่อสร้าง ที่ก่อสร้างได้รวดเร็วและประหยัดต้นทุน ทางบริษัทก็พร้อมเปิดกว้างที่จะให้เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหม่  

สำหรับในปีนี้บริษัทจะบุกตลาดทั้งแนวราบและแนวสูง โดยจะเปิดขายโครงการใหม่ 6 โครงการ มูลค่ารวม 5,900 ล้านบาท  ประกอบด้วย โครงการชวนชื่น เอกชัย–บางบอน 4 บ้านเดี่ยวจำนวน 91 ยูนิต บนพื้นที่ 31 ไร่ มูลค่าโครงการ 710 ล้านบาท เปิดตัวไตรมาสแรก ส่วนไตรมาส 2 เปิดตัวโครงการชวนชื่น กรีน บาวด์ ถนนกรุงเทพฯ–ปทุมธานี บ้านเดี่ยวจำนวน 189 ยูนิต พื้นที่ 43 ไร่ มูลค่าโครงการ 712 ล้านบาท

ขณะที่ในไตรมาส 3 จะเปิดตัวโครงการชวนชื่น พระราม 5–นครอินทร์ บ้านเดี่ยวจำนวน 110 ยูนิต บนพื้นที่โครงการรวม 26 ไร่ มูลค่าโครงการ 988 ล้านบาท โครงการไพร์มพาร์ค ชวนชื่นซิตี้ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดจำนวน 160 ยูนิต บนพื้นที่โครงการรวม 30 ไร่ มูลค่าโครงการ 750 ล้านบาท รวมทั้งคอนโดมิเนียมมี 2 โครงการ ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมบนถนนอรุณอมรินทร์ ใกล้สะพานพระราม 8 จำนวน 308 ยูนิต บนพื้นที่โครงการ 4 ไร่ มูลค่าโครงการ 730 ล้านบาท และโครงการบนถนน สุขสวัสดิ์ จำนวน 900 ยูนิต พื้นที่โครงการ 6 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท เตรียมเปิดขายโครงการในไตรมาส 3 

ขณะเดียวกันยังมีอีก 15 โครงการที่อยู่ระหว่างการขายกว่า 5,500 ล้านบาท รวมมูลค่าโครงการพร้อมขายในปีนี้ 1.14 หมื่นล้านบาท

ปัจจุบันบริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้จำนวน 500 ล้านบาท และใช้งบในการซื้อที่ดินแปลงใหม่ 800-1,000 ล้านบาท โดยตั้งเป้ารายได้ปีนี้ 3,000 ล้านบาท และเป้ายอดขาย 4,000 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อน 30% ขณะที่อัตราหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 0.3 ต่อ 1 เท่า

ทางด้านกลยุทธ์การตลาดบริษัทยังคงเน้นสื่อที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายโดยตรง และมีผลต่อยอดจองมากที่สุด คือ โฆษณาผ่านสื่อนอกบ้าน โดยเฉพาะป้ายบิลบอร์ด  นอกจากนี้ยังเพิ่มช่องทางการสื่อสารการตลาดด้วยสื่อออนไลน์ ไม่ว่าจะเป็นเว็บไซต์ข่าวต่างๆ  การโฆษณาผ่านสื่อสังคมออนไลน์ และผ่านโทรศัพท์มือถือ เป็นต้น เพื่อให้สามารถเข้าถึงผู้บริโภคในวงกว้างมากขึ้น

ขณะเดียวกันบริษัทยังให้ความสำคัญต่อการบริหารความสัมพันธ์ลูกค้า หรือซีอาร์เอ็ม  ที่มีผลต่อยอดจองเป็นอันดับ 2  คือ การบอกต่อของเพื่อนและญาติ แสดงถึงความเชื่อมั่นของกลุ่มลูกค้าเก่าที่ส่งต่อไปยังลูกค้ากลุ่มใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกันได้มีการเตรียมกลยุทธ์ต่างๆ ในเชิงรุกเพื่อให้สอดคล้องกับสภาวการณ์ต่างๆ มากขึ้น โดยเฉพาะการจัดโปรโมชั่นถี่ขึ้น ไม่ว่าจะเป็นแคมเปญทางด้านการเงิน ส่วนลด  และการให้เฟอร์นิเจอร์ รวมไปถึงเครื่องใช้ไฟฟ้า ปั๊มน้ำ แพ็กเกจทัวร์ เป็นต้น

ด้านภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้นัั้น มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวดีขึ้น แต่จะแข่งขันกันรุนแรงขึ้นทุกๆ ปี จากปัจจัยบวกการลงทุนจากภาครัฐในโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ เพิ่มขึ้น ขณะที่ราคาน้ำมันยังปรับขึ้นไม่สูงมากนัก จึงทำให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างค่อนข้างทรงตัว รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวและยังอยู่ในระดับต่ำ ทำให้สภาพคล่องในตลาดเงินที่มีอยู่ค่อนข้างสูง

ในขณะเดียวกันปัจจัยเสี่ยงก็มีไม่น้อยเช่นกัน ทั้งจากหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง ราคาสินค้าภาคการเกษตรที่ยังตกต่ำ ทำให้ส่งผลต่อกำลังซื้อและความสามารถในการกู้ของผู้บริโภค รวมไปถึงภาวะแรงงานที่อาจขาดแคลนจากโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ของภาครัฐและเศรษฐกิจโลกที่ยังคงตกต่ำอย่างต่อเนื่อง ตลอดจนปัญหาทางการเมืองระดับโลกที่อาจจะคุกรุ่นขึ้นได้

ทั้งหมดนี้สะท้อนได้ว่า แม้จะเกิดปัจจัยลบแต่หากสามารถปรับตัวให้ทันสถานการณ์ รวมทั้งศึกษาคู่แข่งให้ดีขึ้นก็จะอยู่รอดได้