เปิดที่ดิน 3 แปลงแพงสุดแห่งปี 57
เซ็นจูรี่ 21ฯ เผยราคาที่ดิน 3 แปลงซื้อขายแพงสุดปี 2557 ย่านนานา ย่านสุขุมวิท ย่านศาลาแดง
เซ็นจูรี่ 21ฯ เผยราคาที่ดิน 3 แปลงซื้อขายแพงสุดปี 2557 ย่านนานา ย่านสุขุมวิท ย่านศาลาแดง
นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า แม้ว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 จะมีปัญหาทางการเมือง แต่พบว่ามีธุรกรรมการซื้อขายที่ดินในราคาที่สูงในย่านใจกลางกรุงเทพฯ และในแต่ละปีราคาซื้อขายที่ดินจริงในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ ซีบีดีทำสถิติใหม่สูงสุดตลอด โดยเฉพาะทำเลที่รถไฟฟ้าพาดผ่าน โดยในปีที่ผ่านมาราคาที่ดินในซอยสุขุมวิท 24 ทำสถิติการซื้อขายสูงสุด 2 ล้านบาท/ตร.ว.ถือเป็นราคาสูงสุดในประเทศไทย เพราะเป็นการซื้อเพื่อเปิดทางเข้า – ออกระหว่างสุขุมวิท 24 กับ สุขุมวิท 22 ของโครงการคอนโดมิเนียมหรู พาร์ค 24 ซึ่งนั่นจึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ราคาที่ดินแปลงดังกล่าวนั้นมีมูลค่าสูงสุดและเป็นทำเลทองใจกลางเมืองสุขุมวิท
ทั้งนี้ จากข้อมูลที่ฝ่ายวิจัยตลาดและการลงทุนของบริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) พบว่า 3 ทำเล 3 แปลงแพงที่สุดที่มีการซื้อขายกันในปีนี้ยังคงอยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ประกอบด้วย แปลงแรก คือ ที่ดินเปล่าแปลงที่ติดรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีนานา ริมถนนสุขุมวิทซอย 6 ที่มีการซื้อขายล่าสุดที่ราคา 1.8 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งสูงกว่าราคาขายปี 2556 ที่มีการซื้อขายกันในย่านนั้นอยู่ที่ 1.6 ล้านบาท/ตารางวา ขณะที่ราคาประเมินของทางราชการอยู่ที่ 4.45 แสนบาท/ตารางวา
แปลงที่ 2 คือที่ดินแปลงย่านสุขุมวิท 36 ราคาซื้อขายกันล่าสุดที่ 1.3 ล้านบาท/ตารางวา ด้านราคาประเมินจากทางราชการอยู่ที่ 3.9 แสนบาท/ตารางวาส่วนที่ดินแปลงที่ 3 คือ ที่ดินย่านศาลาแดงเนื้อที่กว่า 1 ไร่ใกล้อาคารอื้อจื่อเหลียง ซื้อขายเปลี่ยนมือล่าสุดที่ 1.5 ล้านบาท/ตารางวา ด้านราคาประเมินของทางราชการอยู่ที่ 650,000 - 850,000 บาท/ตารางวา
อย่างไรก็ดี เป็นที่น่าสังเกตว่าราคาที่ดินเปล่าที่ซื้อขายจริงใน 3 แปลงดังกล่าวแม้จะไม่ทำลายสถิติที่กลุ่มลิปตพัลลภ ซื้อบ้านหลังหนึ่งไปในสุขุมวิท 24 ที่ราคา 2 ล้านบาท/ตร.ว. แต่ที่ดินที่มีการซื้อขายกันล่าสุดแม้จะเป็นการซื้อขายในช่วงที่การเมืองยังไม่สงบ ก็ถือว่าราคาเปลี่ยนมืออยู่ในเกณฑ์ที่สูงและที่ดินแปลงต่าง ๆ ดังกล่าว โดยเฉพาะที่ดินกว่า 3 ไร่ติดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส รวมถึงที่ดินย่านศาลาแดงที่อยู่ในตลาดค่อนข้างนานนั้นเมื่อเทียบราคาประเมินที่ดินของทางราชการหรือกรมธนารักษ์ จะพบว่า ราคาซื้อขายเปลี่ยนมือกันในตลาดสูงกว่าราคาประเมินจากหน่วยงานราชการ ในบางแปลงมากกว่าเท่าตัว ยกเว้นบางพี้นที่ตามเส้นสุขุมวิทที่ราคาซื้อขายปรับสูงขึ้นกว่า 3 - 4 เท่า
ในขณะเดียวกันพบว่าที่ดินที่ซื้อมาในราคาที่สูงนั้นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไปมีแผนที่จะพัฒนาเป็นคอนโดหรู ราคาขายต่อตารางเมตรละ 2 - 3 แสนบาทขึ้นไป เช่น เอสซีฯ ที่มีแผนจะเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ในย่านศาลาแดงปลายปีนี้ราคาเฉลี่ยที่ 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ขณะที่ควอลิตี้เฮ้าส์ ที่เตรียมเปิดตัวคอนโดหรูย่านนานาราคาขายเริ่มที่ 250,000 บาท/ ตร.ม. เช่นกัน ซึ่งถือว่าเป็นการกำหนดราคาการเปิดตัวคอนโดหรูใจกลางเมืองใหม่ในราคาที่ค่อนข้างสูง
สำหรับห้องชุดในคอนโดฯ ที่เปิดใหม่ใจกลางเมืองที่เปิดขายนั้นค่อนข้างมีขนาดพื้นที่ใช้สอยใหญ่ เนื่องจากว่าห้องขนาดใหญ่ในตลาดค่อนข้างมีน้อย มีผู้ประกอบการไม่กี่รายที่ทำสินค้าที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ออกสู่ตลาด โดยเฉพาะขนาด 2 - 3 ห้องนอน โดยเชื่อมั่นว่าจะมีเข้าสู่ตลาดมากขึ้นเพื่อเป็นทางเลือกให้กับกลุ่มลูกค้าที่เป็นเศรษฐีและต้องการซื้อสินทรัพย์ คอนโดฯ ในเมืองเพิ่มขึ้นและลูกค้ากลุ่มนี้ก็ไม่นิยมที่จะซื้อห้องขนาดสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน แต่จะซื้อขนาด 60 ตร.ม.ขึ้นไป และเชื่อว่าตลาดผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติจะปรับตัวดีขึ้น ขณะเดียวกันคอนโดฯ หรูใจกลางเมืองก็ยังคงเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติด้วยเช่นกัน
“ราคาที่ดินเปล่าที่สูงขึ้นก็หมายถึงว่าคอนโดฯ ที่เกิดใหม่จะแพงขึ้นไปอีก ซึ่งนั่นก็หมายความรวมไปถึงคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่หากมีการซื้อขายเปลี่ยนมือราคาก็จะสูงขึ้นตามส่วน โดยจะบวกขึ้นมากน้อยแค่ไหนตอบยาก” นายกิติศักดิ์ กล่าว
อย่างไรก็ตาม การกำหนดราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดฯ นั้นมีปัจจัยแวดล้อมอื่นมาเป็นองค์ประกอบในการกำหนดราคาขายซึ่งคอนข้างซับซ้อน เพราะต้องดูการออกแบบ วัสดุอุปกรณ์ที่เลือกใช้ จำนวนหน่วย(ห้อง) ที่ขายในแต่ละอาคารหรือในแต่ละทำเล ความนิยมของตลาดทั้งกลุ่มตลาดผู้เช่า ตลาดผู้ซื้อเพื่อการลงทุน รวมถึงตลาดผู้ซื้ออยู่อาศัยเอง ด้วยเหตุนี้เราจึงเห็นราคาเปิดตัวหรือราคาที่เสนอขายของแต่ละโครงการมีความแตกต่างกันทั้งที่โครงการอยู่ในทำเลเดียวกันหรืออยู่ใกล้กัน
