บิ๊กอสังหาฯ ปรับแผนซื้อที่ดิน

แนวโน้มราคาที่ดินพุ่งไม่หยุด อสังหาฯ รายใหญ่ซุ่มเงียบกว้านซื้อที่แปลงงามเก็บ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หลังยุควิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกรายได้ปรับนโยบายการซื้อที่ดินใหม่ ไม่มีใครคิดจะซื้อที่ดินสะสมหรือแลนด์แบงก์เลย เพราะมีบทเรียนราคาแพงจากพิษต้มยำกุ้ง ทำให้รู้ว่าการสะสมที่ดินที่ยังไม่ได้มีแผนพัฒนาทำให้องค์กรต้องแบกภาระหนี้และความเสี่ยงสูงขึ้น ขณะที่ธนาคารพาณิชย์เองก็ไม่มีนโยบายปล่อยกู้เพื่อซื้อที่ดินเหมือนในอดีตเช่นกัน

ขณะที่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ได้มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากงานวิจัยของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย หรือซีบีอาร์อี ที่ระบุว่าในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาที่ดินใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ปรับขึ้นอย่างร้อนแรง เช่น เพลินจิต-ลุมพินี ปรับขึ้น 316% สุขุมวิท ปรับขึ้น 488% สีลม-สาทร ปรับขึ้น 290% เป็นต้น ซึ่งหากเฉลี่ยเป็นรายปีแล้ว บริเวณที่กล่าวถึงปรับขึ้นถึงปีละ 30-40%

ปัจจัยดังกล่าวทำให้บริษัท ศุภาลัย ปรับนโยบายการซื้อที่ดินใหม่ เริ่มกลับมาสะสมที่ดินเพื่อทำคอนโดมิเนียมมากขึ้น แต่วิธีการสะสมที่ดินแตกต่างจากในยุคก่อนวิกฤตปี 2540 ที่ซื้อไว้หมด และเน้นซื้อแปลงใหญ่ แต่การซื้อที่ดินสะสมรูปแบบใหม่ ศุภาลัยจะซื้อเก็บเฉพาะที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียม

"ในระหว่างที่เก็บที่ดินไว้ ยังไม่ได้เปิดตัวโครงการ บริษัทก็สามารถนำที่ดินแปลงนั้นๆ ยื่นรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ไปได้เลย ซึ่งปกติแล้วจะใช้เวลาประมาณ 6-8 เดือน เมื่อกระบวนการนี้ผ่าน ยื่นขออนุญาตก่อสร้างผ่าน ถ้าสถานการณ์ดีก็เปิดตัวได้เลย แต่ถ้ายังไม่ดีก็เก็บไว้ได้ ไม่ต้องใช้เงินลงทุนอะไรมาก" ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าว

นอกจากนี้ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย ยังกล่าวอีกว่า เดิมบริษัทจะไม่ซื้อที่ดินเก็บเลย ถ้ามีแผนพัฒนาโครงการย่านนี้จะซื้อแล้วออกแบบ เปิดขายพร้อมกับยื่นอีไอเอ ซึ่งใช้เวลาก่อนเปิดขายจริงเพียง 4 เดือนนับจากซื้อที่ดินมาแล้ว แต่วิธีการใหม่ก็เพียงซื้อที่ดินที่จะพัฒนาโครงการในอนาคตมาเก็บไว้พร้อมกับการยื่นขออนุญาตตามกระบวนการทางราชการให้แล้วเสร็จ จะทำให้ได้ต้นทุนที่ดินถูกกว่าในอนาคต เพราะราคาที่ดินมีการปรับขึ้นต่อเนื่อง

ทั้งนี้ จากการประเมินภาพรวมราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีการปรับขึ้นสูงถึง 9% ต่อเนื่องกัน 2 ปี ส่วนที่ดินที่พัฒนาคอนโดมิเนียมได้ เช่น เกาะแนวรถไฟฟ้า ปรับขึ้นไปเกินกว่า 10% ต่อปี และคาดว่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้าราคาที่ดินในกรุงเทพฯ จะยังขยับขึ้นในสัดส่วนที่สูงต่อเนื่อง

ไตรเตชะ กล่าวว่า การปรับแนวคิดการซื้อที่ดิน เป็นผลมาจากบริษัทมีความพร้อมทางการเงินที่มากขึ้น และมีต้นทุนดอกเบี้ยที่ถูกลงเหลือ 4.5% ต่อปี จากเมื่อ 5 ปีที่แล้วต้นทุนดอกเบี้ยยังสูงถึง 6% แม้ราคาที่ดินจะปรับขึ้นไปสูงถึง 10% ก็ไม่คุ้ม เพราะส่วนต่างระหว่างต้นทุนดอกเบี้ยและอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินไม่มาก แต่ปัจจุบันส่วนต่างคุ้มค่ากับการซื้อที่ดินสะสมล่วงหน้า เพราะในระยะสั้นราคาที่ดินที่พัฒนาคอนโดมิเนียมได้จะยังปรับขึ้นอย่างร้อนแรง

จากแนวคิดดังกล่าวในปีหน้าศุภาลัยอาจเพิ่มงบซื้อที่ดินจากปกติปีละ 5,000 ล้านบาท เป็น 6,000 ล้านบาท ส่วนปีนี้วางงบซื้อที่ดินไว้ 5,000 ล้านบาท ใช้ไปแล้ว 2,000 ล้านบาท ยังเหลืออีก 3,000 ล้านบาท แต่อาจจะปรับเพิ่มขึ้นจากการมองหาโอกาสในที่ดินแปลงใหม่ๆ อย่างไรก็ตามหากเป็นที่ดินแนวราบ บริษัทยังไม่มีความจำเป็นต้องซื้อเก็บไว้ เพราะราคาที่ดินบ้านแนวราบไม่ได้ขึ้นแรงเท่าที่ดินที่ทำคอนโดมิเนียม

สำหรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทในครึ่งปีหลังรวมทั้งหมด 16 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 2.1 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็น บ้านแนวราบ 9 โครงการ มูลค่ารวม 8,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 7 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 1.3 หมื่นล้านบาท ล่าสุดได้เปิดตัว 2 โครงการใหม่ ได้แก่ โครงการศุภาลัย ซิตี้รีสอร์ท สุขุมวิท 105 (ลาซาล) จำนวน 334 ยูนิต มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.9 ล้านบาท และโครงการศุภาลัย วิสต้า ห้าแยกปากเกร็ด จำนวน 410 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.47 ล้านบาท

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มมีความเคลื่อนไหวเกี่ยวกับการซื้อที่ดินที่มากขึ้น เช่น ค่าย ควอลิตี้ เฮ้าส์ที่ตัดสินใจควักกระเป๋า 2,400 ล้านบาท ซื้อที่ดินติดริมถนนสุขุมวิทซอย 6 ใกล้รถไฟฟ้าสถานีนานากว่า 3 ไร่ ในราคาประมาณ 1.8 ล้านบาท/ตารางวา หรือบางรายปรับวิธีการซื้อ เช่น ค่าย แสนสิริใช้วิธีทำเอ็มโอยูกับนายหน้าและเจ้าของที่ดินในการจองที่ดินแปลงที่สนใจไว้ แต่ยังไม่ได้จ่ายเงิน เช่นเดียวกับค่ายเอพีที่ล็อกที่ดินเพื่อทำคอนโดมิเนียมที่จะพัฒนาโครงการในปีหน้าไว้แล้วตั้งแต่กลางปีนี้

เมื่อการลงทุนกำลังจะพลิกฟื้น การแย่งชิงที่ดินจะกลับมาดุเดือดอีกครั้ง พร้อมๆ กับราคาที่จะปรับขึ้นอย่างก้าวกระโดดแน่นอน