อสังหาฯครึ่งปีหลังชะลอกว่าครึ่งปีแรก

แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังของปี 2556 จะชะลอกว่าครึ่งแรกประมาณ 10% ทำให้ทั้งปีมูลค่าตลาดอสังหาเติบโตประมาณ 4%

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่เปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 มี 186 โครงการ น้อยกว่าปี พ.ศ.2555 ซึ่งทั้งปีมีถึง 416 โครงการ รวมมูลค่าทั้งสิ้น 169,645 ล้านบาท และมีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งหมด 61,540 หน่วย  โดยทั้งนี้ 99% เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นบ้าง แต่น้อยมาก

ในจำนวนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยทั้งหมด 167,985 บาทที่เปิดตัวในครึ่งปีแรกนี้ มีหน่วยขายรวมกันถึง 61,397 หรือเท่ากับหน่วยละ 2.736 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี พ.ศ.2555 ที่ราคาหน่วยขายเฉลี่ยเป็นเงิน 2.937 ล้านบาท ก็แสดงว่า สินค้าที่เปิดตัวเน้นขายในราคาที่ต่ำลง ทั้งนี้เพื่อหวังให้มีปริมาณผู้ซื้อมากขึ้น  แสดงว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะการขายที่ชะลอตัวกว่าแต่ก่อน จึงต้องทำสินค้าราคาต่ำลงเพื่อกระตุ้นกำลังซึ้ง

หากสมมติให้ในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ.2556 มีจำนวนและมูลค่าของหน่วยขายเปิดใหม่เป็นเพียง 85% ของครึ่งปีแรก เพราะในช่วงครึ่งปีหลังอาจมีการชะลอตัวในการเปิดตัวโครงการใหม่บ้างตามภาวะการขายที่ชะลอตัวลง ก็ยังจะทำให้ทั้งปี มีหน่วยขายเปิดใหม่รวมมูลค่า 310,772 ล้านบาท จากทั้งหมด 113,584 หน่วย ซึ่งแสดงว่ามูลค่าเพิ่มมากกว่าปี พ.ศ.2555 ประมาณ 4%  ส่วนจำนวนหน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 12%

เมื่อวิเคราะห์ในรายละเอียดจะพบว่า ในกรณีจำนวนหน่วยขายทั้งหมดนั้น เฉพาะในครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 นี้ 69% เป็นห้องชุด  แสดงให้เห็นว่าห้องชุดเป็นสินค้าหลักในตลาดกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  โดยปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นต่อเนื่องมา 2-3 ปีแล้วที่ห้องชุดเป็นสินค้าหลักในตลาด  ทั้งนี้คงเป็นเพราะที่ดินมีจำกัด  การเน้นการเดินทางโดยรถไฟฟ้า  และปัญหาน้ำท่วมในชานเมือง ทำให้ประชาชนสนใจซื้อห้องชุดในเขตเมืองมากขึ้น

กรณีที่ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ยังมีจำนวนหน่วยน้อย โดยมีสัดส่วนเพียง 19% และ 8% ตามลำดับนั้น คงเป็นเพราะว่าสินค้าขายได้ช้ากว่า  โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่า ห้องชุดจะขายได้หมดในเวลา 7 เดือน ทาวน์เฮาส์ ใช้เวลาขายอีก 21 เดือน และบ้านเดี่ยวใช้เวลาขายนานที่สุดคือ 35 เดือน  ดังนั้นจึงไม่เกิดภาวะผลิตเกินในตลาดทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวที่ขายได้ช้าอยู่แล้ว

ส่วนกรณีของบ้านแฝด อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว และที่ดินเปล่าจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย คงเป็นสินค้าที่ไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก  โดยเฉพาะที่ดินเปล่ามักไม่สามารถที่จะขอกู้เงินจากสถาบันการเงินได้  จึงแทบไม่มีการผลิตสินค้าประเภทนี้ออกมา  ส่วนบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์มีสัดส่วนอยู่ในตลาดเพียง 2-3% เท่านั้น

สำหรับประเด็นปัญหาการล้นตลาดนั้น  ขณะนี้พบว่ามีการซื้อเพื่อการเก็งกำไรมากขึ้น  และอาคารชุดที่ทะยอยเสร็จ กำลังประสบปัญหาการโอนพอสมควร  สัดส่วนของผู้จองซื้อและไม่สามารถขอกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ แต่เดิมคาดว่ามีอยู่ต่ำกว่า 5-6%  แต่ขณะนี้คาดว่าอาจสูงถึง 12-15%  กรณีเช่นนี้อาจส่งผลกระทบต่อสถานะของบริษัทพัฒนาที่ดินได้ในระดับหนึ่ง  ยิ่งหากผู้ได้รับสิทธิการกู้ แต่ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ และกลายเป็นหนี้เสีย ก็อาจยิ่งส่งผลกระทบต่อสถาบันการเงินได้ในภายหลัง

นายโสภณ คาดการณ์ว่าอุปทานในตลาดของครึ่งหลังของปี พ.ศ.2556 อาจชะลอกว่าครึ่งแรกของปี 2556 อยู่ประมาณ 10-15%  แต่ถ้าภาวะเศรษฐกิจไทยยังดีอยู่ ก็อาจมีการเติบโตเท่ากับครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556  การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็จะมีมากกว่าที่คาดหวังได้

มาตรการสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คงไม่ใช่การกระตุ้นกำลังซื้ออีกต่อไป แต่จะเป็นการเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ให้สูงขึ้น เพื่อความมั่นคงของตลาด โดยควรมีสัดส่วนเงินดาวน์อย่างน้อย 15-20% ของราคาขาย  นอกจากนี้สัดส่วนการขอกู้จากสถาบันการเงินควรเป็น 80-85% ของมูลค่าตลาดจากการประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัทประเมินทรัพย์สินอิสระ ไม่ควรให้สถาบันการเงินประเมินกันเอง

ยิ่งกว่านั้นมาตรการที่ต้องดำเนินการเป็นอย่างยิ่งก็คือ ให้บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายจัดทำสัญญาการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ซึ่งอาจทำให้ทั้งผู้บริโภค และผู้ประกอบการเสียค่าใช้จ่ายในการประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาบ้าง แต่ก็คงไม่ถึง 0.1% ของมูลค่า  แต่จะคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อหรือผู้บริโภค ไม่ให้สูญเสียไปหากการพัฒนาที่ดินตามโครงการนั้นผิดพลาด  การนี้จะทำให้ตลาดมีความมั่นคงยิ่งขึ้น  ผู้ประกอบการรายเล็ก ไม่เสียเปรียบผู้ประกอบการายใหญ่ ที่สำคัญผู้บริโภคได้ประโยชน์ ซึ่งจะทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ไปด้วย เพราะผู้บริโภคจะวางใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการคุ้มครองเงินดาวน์มากยิ่งขึ้น