อสังหาฯ ครึ่งปีแรกทะลุแสนล้าน

แอเรีย รายงานการเปิดตัวโครงการใหม่ครึ่งปีแรก 2555 แตะ 4.7 หมื่นหน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 1.24 แสนล้านบาท

โสภณ พรโชคชัย

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (แอเรีย) รายงานว่า ในครึ่งแรกของปี พ.ศ.2555 มีอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ถึง 47,000 หน่วย รวมมูลค่า 124,000 ล้านบาท  โดยส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยถึง 45,000 หน่วยรวมมูลค่า 120,000 ล้านบาท แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นยังเกิดขึ้นน้อย เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ได้เติบโตแบบก้าวกระโดด

ในจำนวนที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ในปี พ.ศ.2555 นี้เป็นห้องชุดพักอาศัยถึง 75% รอบลงมาเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ อย่างละ 10% ที่เหลือเป็นบ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินเปล่าจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งมีจำนวนน้อยมาก  ห้องชุดพักอาศัยเกิดขึ้นอย่างก้าวกระโดด เพราะในปี พ.ศ.2554 ห้องชุดมีสัดส่วนประมาณ 60% ของที่อยู่อาศัย  และในปี พ.ศ.2553 ห้องชุดมีสัดส่วนเพียง 50% เท่านั้น

สาเหตุที่ห้องชุดเกิดขึ้นมาก เนื่องจากในเขตรอบนอกในช่วงที่ผ่านมา เกิดที่อยู่อาศัยได้ยากตามผังเมือง และยังเกิดปัญหาน้ำท่วมในช่วงที่ผ่านมา จึงมีการพัฒนาไม่มากนักในไตรมาสแรกของปี พ.ศ.2555 ยิ่งกว่านั้นการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าใจกลางเมืองหลายสาย ทำให้เกิดความเป็นไปได้เป็นอย่างดีสำหรับการพัฒนาโครงการอาคารชุดริมทางรถไฟฟ้าในใจกลางเมือง

สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี พ.ศ.2555 มีราคาเฉลี่ย 2.632 ล้านบาท ซึ่งถูกกว่าที่อยู่อาศัยในภูเก็ต สมุย พัทยา และหัวหิน ซึ่งมีบ้านพักตากอากาศอยู่เป็นจำนวนมาก  ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงในปี พ.ศ.2555 ก็เพราะการพัฒนาบ้านเดี่ยวราคาแพงเกิดขึ้นน้อยลง และการพัฒนาห้องชุดพักอาศัยราคาแพง ๆ ใจกลางเมืองก็มีการก่อสร้างไม่มากเช่นกัน  ทั้งนี้มีบ้านเดี่ยวที่ราคาเกิน 20 ล้านบาทเปิดขายในครึ่งปีแรกเพียง 898 หน่วย ขณะที่เป็นห้องชุดราคาเกิน 20 ล้านบาทเพียง 129 หน่วยเท่านั้น

กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการพัฒนามากที่สุดก็คือห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนถึงประมาณ 18,000 หน่วยหรือเกินกว่า 40% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เกิดขึ้นในครึ่งแรกของปี พ.ศ.2555  นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาห้องชุดราคาไม่เกิน 1,000,000 บาทถึง 4,476 หน่วย  ห้องชุดกลุ่มนี้มีราคาเฉลี่ยเพียง 851,000 บาท จะเห็นได้ว่าโอกาสที่จะสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอื่นนอกจากห้องชุดมีน้อยลงเรื่อย ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งนี้ นครโฮชิมินห์ซิตี้ ซึ่งมีความหนาแน่นกว่าไทย มีสัดส่วนห้องชุดสูงกว่าไทย คือเกือบ 90%

บริษัทคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี พ.ศ.2555 หรือตลอดปีนี้ จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ประมาณ 100,319 หน่วย โดยแยกเป็นที่อยู่อาศัยถึง 97,369 หน่วย ทั้งนี้จะเติบโตกว่าปี พ.ศ.2554 อยู่ประมาณ 15%  รวมมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดประมาณ 266,254 ล้านบาท 

อย่างไรก็ตาม หากเกิดน้ำท่วมขึ้นมาอีก จำนวนหน่วยอาจลดลงเหลือ 82,000 หน่วย และมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์อาจลดลงเหลือ 220,000 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไปประมาณ 18% ของที่ควรจะเป็น  อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี พ.ศ.2555 นี้ น้ำคงไม่ท่วมเช่นเดิมอีก เนื่องจากคงมีการป้องกันน้ำท่วมที่ดีกว่าแต่ก่อน  อย่างไรก็ตามธรรมชาติอาจควบคุมได้ยาก เพราะที่นครบริสเบน ก็เกิดปรากฏการณ์น้ำท่วมมา 3 ปีซ้อนแล้ว หรือที่ใจกลางกรุงสิงคโปร์ (ถนนออร์ชาร์ด) ก็เกิดน้ำท่วมมา 2 ปีซ้อนแล้วเช่นกัน

ณ เดือนแรกของการเปิดขายในโครงการต่าง ๆ ขายได้แล้วเฉลี่ยถึง 35% โดยในกลุ่มห้องชุดขายได้ดีมากคือ 43% ณ เดือนแรกที่เปิดตัว  แต่ที่ขายดีที่สุดกลับเป็นตึกแถวคือขายได้แล้วถึง 70% ณ เดือนแรกที่เปิดตัว ตึกแถวกลุ่มนี้มักเป็นโฮมออฟฟิศรุ่นใหม่นั่นเอง  อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยที่ขายได้ทั้งปีในปี พ.ศ.2555 น่าจะใกล้เคียงกับจำนวนที่เปิดตัว ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดยังมีความต้องการอยู่พอสมควร