คอนโดไฮโซราคาพุ่ง

โจนส์ แลง ชี้คอนโดฯ ระดับท็อปเอ็นด์ ราคาพุ่งปรี้ด 3 ปี ขยับ 40% ผลจากที่ดินและต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า คอนโดมิเนียมระดับท็อปเอ็นด์มีผลประกอบการที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง แม้ความต้องการจากผู้ซื้อต่างชาติแม้จะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่เริ่มมีแนวโน้มที่ดีขึ้นหลังการเลือกตั้งทั่วไปเมื่อเดือนกรกฎาคมผ่านไปด้วยดี

นอกจากนี้ แรงซื้อจากผู้ซื้อชาวไทยยังคงมีต่อเนื่อ ซึ่งการซื้อคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอ็นด์ที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ ส่วนใหญ่เป็นการซื้อโดยชาวไทยผู้มีฐานะดี ทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่เองและที่ซื้อเพื่อการลงทุน

โจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุ โครงการคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอ็นด์ที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ มียอดการขายเฉลี่ยราว 85% ในขณะที่โครงการที่เปิดตัวใหม่ (เปิดการขายก่อนก่อสร้างหรือกำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง) มียอดขายเฉลี่ยราว 50% ซึ่งนับเป็นยอดการขายที่ค่อนข้างดี เมื่อพิจารณาจากปริมาณอุปทานหรือซัพพลายที่เพิ่มขึ้นค่อนข้างมากในช่วงปีที่ผ่านๆ มา

จากผลการศึกษาจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ พบว่า คอนโดมิเนียมระดับท็อปเอ็นด์ในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วในเขตซีบีดีของกรุงเทพฯ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีจำนวนเพิ่มมากขึ้นกว่าหนึ่งเท่าตัว คือจากสิ้นปี 2549 ที่มีจำนวนรวม 10,324 ยูนิต ได้ขยับเพิ่มขึ้นเป็น 21,464 ยูนิตในปัจจุบัน และขณะนี้กำลังอยู่ในการก่อสร้างอีก 3,867 ยูนิต ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงระหว่างนี้ถึงสิ้นปี 2556

ขณะที่ในช่วง 3 ปีที่ผ่าน คอนโดมิเนียมระดับท็อปเอ็นด์ในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วบางโครงการมีราคาปรับขึ้นถึงราว 40% ในขณะเดียวกัน โครงการที่เปิดตัวใหม่เมื่อเร็วๆ นี้ มีราคาเสนอขายอยู่ระหว่าง 190,000 – 230,000 บาทต่อตารางเมตร เทียบกับปี 2553 ซึ่งราคา ณ ช่วงเปิดโครงการอยู่ระหว่าง 150,000 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร

ทั้งนี้ โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นดีของย่านซีบีดี อาทิ เพลินจิต วิทยุ หลังสวน ศาลาแดง และสาทร มีราคาขายสูงสุด เนื่องจากเป็นทำเลที่มีที่ดินเหลือน้อยมากสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่

ในขณะที่แรงซื้อที่ยังคงมีเข้ามาเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาขยับขึ้นได้ ต้นทุนที่สูงขึ้นในการพัฒนาโครงการ ซึ่งหลักๆ ได้แก่ ต้นทุนราคาที่ดินและค่าก่อสร้าง เป็นปัจจัยที่สำคัญอีกประการหนึ่งที่ผลักดันให้ราคาคอนโดมิเนียมขยับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง

“การขยายตัวเพิ่มขึ้นมากของจำนวนอาคารทั้งที่มีวัตถุประสงค์การใช้ในเชิงธุรกิจและอาคารที่พักอาศัยในช่วงหลายปีที่ผ่านมาในเขตซีบีดีของกรุงเทพฯ ทำให้ที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลแถบนี้หายากขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอ็นด์ ต่างมุ่งเน้นการก่อสร้างโครงการให้มีคุณภาพสูงที่สุด ซึ่งทั้งหมดนี้ เป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้ปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง”นางสุพินท์กล่าว

ทางด้านผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายรายประกาศเตรียมปรับราคาขายเพิ่มขึ้นตามการปรับขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรง ทั้งนี้ เฉพาะราคาเหล็ก ซึ่งนับเป็นวัสดุก่อสร้างที่มีผลค่อนข้างมากต่อต้นทุนการก่อสร้าง ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นไปแล้วมากถึง 10% ในปีนี้ นอกจากนี้ แผนการปรับค่าแรงขั้นต่ำจะมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างด้วยเช่นกัน

นางสุพินท์กล่าวว่า แผนของรัฐบาลในการปรับค่าจ้างแรงงานรายวันขั้นต่ำขึ้นเป็น 300 บาท จะทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และมีผลทำให้ราคาคอนโดเนียมโครงการใหม่ต้องปรับเพิ่มขึ้นตาม ทั้งนี้ มีผู้ประกอบการส่วนหนึ่งออกมาคาดการณ์ว่า การปรับค่าแรงขั้นต่ำตามแผนของรัฐฯ จะทำให้ราคาคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ขยับเพิ่มขึ้น 5-7%

“แม้การปรับลดลงของราคาน้ำมันจากมาตรการหยุดเรียกเก็บเงินชดเชยเข้ากองทุนน้ำมัน จะส่งผลให้ต้นทุนการขนส่งลดลง แต่ยังไม่มีหลักประกันว่าค่าวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวลง นอกจากนี้ หากแผนการปรับค่าแรงขั้นต่ำเป็นจริง ย่อมมีผลต่อต้นทุนของผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างด้วยเช่นกัน” นางสุพินท์กล่าว

แม้การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการจะมีแนวโน้มสูงขึ้น แต่คาดว่าราคาคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอ็นด์จะยังคงปรับตัวขึ้นต่อไปอีก ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและยังเชื่อมั่นว่า การปรับขึ้นราคามีความเหมาะสมตามต้นทุนการพัฒนาโครงการและคุณภาพของโครงการที่สูงขึ้น

แม้ผู้ซื้อต่างชาติจะส่งสัญญาณการให้ความสนใจในการกลับเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ หลังการเมืองของไทยเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น แต่สถานการณ์เศรษฐกิจโลกยังคงมีความไม่แน่นอน ดังนั้น เชื่อว่า แรงซื้อส่วนใหญ่ในตลาดคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอ็นด์จะยังคงมาจากผู้ซื้อชาวไทย ด้วยปัจจัยหนุนหลายประการ อาทิ รายได้จากการปล่อยเช่า ดอกเบี้ยที่ยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำ และการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อต้านเงินเฟ้อ