ศูนย์วิจัยอสังหาฯเผยราคาที่ดินรัชดาฯเหมาะสม

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินอสังหาฯเผย ราคาที่ดินรัชดาฯที่ศุภาลัยเสนอถือว่าเหมาะสม

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ตามที่กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงินได้ประกาศผลการประกวดราคาที่ดินรัชดาภิเษก และปรากฏว่า บริษัท ศุภาลัย เป็นผู้ชนะการเสนอรราคาที่ 1,815 ล้านบาทนั้น

จากการเก็บข้อมูลราคาที่ดินต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่า ที่ดินแปลงนี้ ได้รับการประมูลไปในราคาที่เหมาะสม เพราะเชื่อว่ารัฐได้กำไรจากราคาที่ดินแปลงดังกล่าว

เมื่อปี 2546 กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้คุณหญิงพจมาน ณ ป้อมเพชร ในราคา 772 ล้านบาท แต่ต่อมาได้ซื้อคืนมา และขายได้ในราคา 1,802 ล้านบาท เท่ากับขายได้ถึง 2.35 เท่าของราคาเดิม หรือเท่ากับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 11.3%ต่อปีซึ่งนับว่าสูงมาก

จากข้อมูลพบว่า ราคาที่ดินขนาด 16 ไร่ ติดถนนรัชดาภิเษก ตรงบริเวณทศพลแลนด์ หากมีการขายจะเป็นเงินปัจจุบันประมาณ 310,000 บาท/ตารางวา แต่ ณ ปี 2546 เป็นเงินเพียง 150,000 บาท/ตารางวา หรือเพิ่มขึ้นปีละเฉลี่ย 9.5% ดังนั้นอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินใกล้ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยแปลงนี้ ที่ 11.3% จึงสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไปบนถนนรัชดาภิเษก

ที่ดินแปลงแปลงนี้มีขนาด 33 ไร่ 81.8 ตารางวา เมื่อปี 2546 ประมูลไป ณ ราคา 772 ล้านบาท หรือตารางวาละ 58,125 บาท แต่ ณ ปี 2554 เป็นเงินตารางวาละ 136,653 บาท ซึ่งแม้จะต่ำกว่าที่ดินติดถนนรัชดาภิเษกที่มีรถไฟฟ้าใต้ดินแล่นผ่าน แต่ก็ถือว่าเป็นราคาที่เหมาะสม เพราะมีขนาดใหญ่กว่ามาก อยู่ห่างไกลจากรถไฟฟ้ากว่า และถือว่าเป็นราคาใกล้เคียงกับที่ดินที่อยู่ติดถนนพระรามที่ 9 ซึ่งห่างไกลจากรถไฟฟ้า

โดยในปี 2546 ที่ดินติดถนนพระรามที่ 9 มีราคาประมาณ 60% ของที่ดินติดรัชดาภิเษก (90,000 บาท และ 150,000 บาทต่อตารางวา) แต่ ณ ปี 2554 ราคาที่ดินถนนพระรามที่ 9 มีราคาเพียง 43% ของราคาที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก (132,000 บาท และ 310,000 บาทต่อตารางวา)

นอกจากนี้ที่ดินที่ บริษัทศุภาลัย ซื้อแปลงนี้อยู่นอกเขตห้ามก่อสร้างตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร (กทม.) เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้ อาคารบางชนิดหรือบางประเภท บริเวณโดยรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ในท้องที่แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2532 จึงไม่ได้มีข้อจำกัดในการก่อสร้างตามที่กำหนดในข้อบัญญัติแต่อย่างใด 

สำหรับอัตราการเพิ่มของราคาที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก และที่ดินติดถนนพระรามที่ 9 เป็นดังนี้

พ.ศ.                          ที่ดินถนนรัชดาภิเษก                               ที่ดินถนนพระรามที่ 9                 

                         ราคา/ตรว.        อัตราเพิ่ม/ปี                          ราคา/ตรว.        อัตราเพิ่ม/ปี

 2546                  150,000                7.1%                        90,000              5.88%

 2547                   160,000                6.7%                       95,000              5.56%

 2548                    170,000                6.3%                       100,000              5.26%

 2549                    190,000              11.8%                        105,000              5.00%

 2550                    205,000                7.9%                        110,000              4.76%

 2551                    220,000                7.3%                         115,000              4.55%

 2552                    250,000              13.6%                         120,000              4.35%

 2553                    280,000              12.0%                         125,000              4.17%

 2544                    310,000              10.7%                         132,000              5.60%